“利率漲了，房市往何處去？這大概是很多人在問的一個問題。

一、近期市場概述
　　利息終于漲了。自2008年3月起開始的“甜蜜”低利率時代，終于吿一段落。這同時也預示着，儲銀另一個加息周期的來臨。
　　如果市場傳言爲眞，官方利率還將在十一月、十二月再加兩次，達到3.75%，同時平均浮動房貸利率將漲到6.5%左右。不過，這仍將低於8.8%的二十年平均値。
　　澳洲統計局最近也公佈了房屋信貸的數字。不出人們所料，首置者房貸再次下降，佔所有房貸的比例已經降到25%以下，而此前此一比例曾達到28.5%。
　　在首置者“退卻”的同時，投資者卻加快了入市的步伐。與八月份相比，投資房屋信貸上昇了7.6%，而投入住宅房屋市場的資金量達到了2008年2月以來的最高値。
　　Rpdata發佈的市場活動指數（Market Activity Index）圖（見下圖1）顯示，市場狀態似已出現一個轉折點。在該指數達到116的最高點之後，出現了兩個星期的回落。這可能與此兩周的周末有大型熱門體育賽事有關，也可能與春季的季節性特徵有關。指數的冲高反映了物業代理們抓住春天的銷售旺季急匆匆將物業推行上市的努力。在目前的銷售旺季已經到來之際，物業代理們將更集中于銷售新推上市的物業。

二、賣主折扣率及物業售出時間
　　如果我們考察一下賣主折扣率(vendor discounting)，和物業售出時間，就可以大致了解物業市場的好壞程度。
　　賣主折扣率，指的是賣主最初的要價和最終的成交價之間的平均差價，它反映了買主有多大的討價還價的空間。
　　在過去一年間，幾乎所有首府城市的賣主折扣率都在下降，説明在買賣雙方討價還價的過程中，賣方擁有了更多的主動權。
　　在過去一年間，物業售出的平均時間也在縮短。目前，售出一套物業的平均時間爲42天，而去年此時則爲54天。
　　在主要的首府城市中，物業售出時間也在大大縮短。
　　(詳見圖2： )

三、拍賣市場
　　近日的拍賣市場也有不俗表現。(見下圖3)比如，在本月的第二個周末，全國拍賣市場清出率的加權平均値爲75%。這已是全國加權平均値連續14周站穩在70%之上。全國拍賣物業的數量仍然遠遠高於1097的季度平均値，爲1310。
　　從目前的情况看，拍賣市場的熱度還將持續一段時間，在上個周末，在墨爾本、悉尼和布里斯本三個城市的拍賣物業更達到1340套，比前一周又多出181套。
　　在悉尼的拍賣市場，雖然曾有頭版頭條報道説本月第二個周末的清出率只有63%，而Home Price Guide基于“抽樣調查”的結果更報道出49.5%的低清出率，但事實上，最後的實際拍賣數是410，實際清出率則爲73%。這個結果應該算是相當不錯了，因爲利率剛剛上漲，而又剛剛過了一個長周末假期。
　　上周末，在墨爾本這個全澳最大的拍賣市場，拍賣物業達到678套之多，是今年內最高的拍賣數量之一，清出率更達到81%。
　　以上數據均來自Rpdata，它是通過收集80%-90%拍賣結果後得出的。

四、利率上漲後，房市會怎樣？
　　經濟學家們目前似乎都認爲，在聖誕節之前，儲銀還將再加息兩次，共提50個基準點。
　　業內人士認爲，就算有連續三次加息，對住宅物業市場的影響也不會太大。對許多人來説，提息並不是太大的意外，因爲他們的銀行，早已給他們打過預防針，讓他們按提息後的利息來計算供房款了。
　　那些把自己的財務狀况搞得很緊的新的借貸者並不是很多，不能代表市場上的大多數，原因是，銀行早就提高了借貸的門檻，一般都要求付10%的首期，而且要有良好的儲蓄紀録。由於銀行方面的謹愼，壞帳率很可能會繼續處于低位。（目前房貸拖欠率在0.5%以下。）
　　利率的提高對首置者的影響將是最大的，因爲首置者本來就是對價格最敏感的一個人群。在新增的首置者補貼減半以後，來自首置者的購買需求已經出現了回落。
　　目前，首置者房貸比例只佔到所有自住房的24.7%，比近期的最高峰時期的28.5%已經有所下降。
　　與此同時，有更多的非首置者及投資者進入市場。在八月份，投資者的房屋信貸量上昇了7.6%（見圖4。投資者按揭量上昇到了自2008年2月以來的最高値。）(待续)