三、 備文件，理清法律頭緒
　　至今最普遍的買房方式是通過私人協議（Private Treaty）合約交換。無論是通過地産代理或者是直接跟屋主交涉都屬這種形式，另一方式是公開拍賣。
　　 'Conveyancing'一詞描述的是物業産權從一個屋主過戶到另外一個屋主。要做到這一步，有許多工作要做，下面是一些基本步驟。

卖主声明/销售合同
　　此類文件，維省叫賣主聲明(vendor's statement)，紐省則稱銷售合同(contract for the sale of land )。
　　賣主聲明吿訴你很多有關此物業的事情。你可以從賣主的地産中介那里得到賣主聲明，拍賣之前你也可以從負責拍賣或銷售的地産代理那里要求此一文件。
　　賣主聲明或銷售合同應該包括下列附件：
　　*房契複印件
　　*計劃證書的複印件
　　*當地市政局的相關證書，此類文件應詳細列出物業主地的使用途徑以及其它有關信息
　　*下水道圖
　　*過去7年房屋改建裝修的批準書
　　*建造附屬建築物的有關文件及限制性契約複印件
　　*冷靜期聲明
　　*物業現有按揭的詳細説明
       *出售物業所附帶的設備或裝置
　　在紐省，賣方如果不披露上述要求信息，買方有權在合約交換後14天內宣佈合約作廢。

合同
　　房地産買賣合同是由賣方準備的。通常來説，賣方律師會將合同寄給買方的律師，買方律師再負責向買方解釋合同條款，如無異議，買方就在上面簽字。
　　一份正式的房地産合同必須有買方賣方的名字、物業的介紹説明、價格等等，如果雙方對交割日期取得一致，那麼確保在那一天能順利交割就很重要。
　　合同通常有標準格式，很少需要修改。當然你可以要求附上有關特別交易的特別條件。
　　買方律師或産權轉讓承辦者將仔細檢查合同，以防有不利于購買和使用物業的因素出現。這些因素包括：土地用途限制、下水道計劃、房契限制以及賣方保證等等。
　　如果你期望房屋的動産部分，例如爐具、窗簾、地毯、燈具等等應隨房子一起出售，那麼應確保它列入合同之中。

合同交换(Exchange of Contract)
　　一旦房子檢查完成以及財務安排的批準形成正式文字，合同就可以交換了。合同一式兩份，買方、賣方各自在一份合同上簽名。賣方保持買方簽名的合同，買方則保持賣方簽名的合同。一般來説，交換合同由買賣雙方的律師完成，也有買賣雙方自己交換的，但爲了避免可能的糾紛，還是由律師代勞爲好。
　　合同交換後，通常要求預付5-10%的定金。定金可以在7天之內一次付清，也可分批支付，關鍵看合同上怎麼説。當然，如果你是通過拍賣買的房子，會被要求立即支付定金。
　　應該清楚的是，合同交換之前，買賣雙方都沒有任何約束，可以隨時終止協商。各省的情况都一樣，如果賣方在你簽過名的合同上簽名後，一份有約束力的合同便産生了。交換合同後，並不意味著你擁有了物業的所有權，但如果一方毀約則有可能導致法律行動和潜在的索賠要求。

冷静期(Cooling off Period)
　　冷靜期意即在合同交換的一定時期內(紐省是5個工作天,由交换合约上的日期算起)允許買方反悔。但如果過了冷靜期而反悔，買方則要損失合约上購買價的0.25%作爲罰款。
　　冷靜期僅適用于私人協議出售，而不適用于拍賣時的物業銷售。大多數的新房賣家一般也不提供冷靜期。在西澳，任何洋房(House)都沒有冷靜期，如果你買的物業旣包括房子也包括土地，那麼房子和土地的冷靜期也有可能不同。
　　還有一點値得注意，即是賣家有權在合同上附上'66W Certificate'，如果附了這么一份文件的話，就沒有冷靜期了。當然，作爲買方，你也有權利要求賣方律師將此一文件撤掉，既保留冷静期，關鍵看雙方怎么協商了。
　　冷靜期的主要作用就是讓買方在合同交換後有時間去獲得法律意見，確實財務安排及對房子進行檢查。一旦發現問題，還可以反悔（買方要附罰款）。
　　冷靜期避免了失當決定行爲。如果買方在簽署合同前不能得到房屋檢查結果和財務按揭，他可能要承受風險。冷靜期內，賣方不能接受任何其它購買要求。

土地使用分区制(Zoning)
　　産權轉讓承辦者或法律顧問將會檢查物業所處土地的批準用途及使用限制。這決定了當地市政局或公用事業部是否能在此地發展工業區或修建高速公路。

四、 辦交割，擁有自己眞正的家
　　交割意味著整個交易的完成，從此就可以把這處物業叫做你的'家'了。
合同最后交换之前
　　許多合同要求在互換合同後4-6周內完成交割。在這段期間內，買方律師將會就所有相關問題更全面地諮詢當地市政府、政府有關部門及水務部門等。
　　你的律師也會完全弄清當物業過戶到你名下後你應付的各項費用以及稅務。
　　你必須確保所有文件及合同都被蓋上章。貸款印花稅和買房印花稅也應該繳付清楚，合同將會送到賣方那里要求签名，然後交割時再交回給你。
　　你的貸款機構將會爲你準備好所有貸款文件，在簽名之前，請你的律師將合同中的條款逐一向你解釋，確信你已完全瞭解了它。
　　臨近交割日期，一份交割聲明要送交給賣方。這份聲明包括調整稅務及費用後的所欠餘額。賣方會通知你的法律代表，付款支票將會被怎樣支取。
　　値得一提的是，近年來樓花買賣大爲時興，但樓花的交割與現成房有所不同。樓花一般是在房子完工後房契注冊下來2周內交割。因此，買家簽訂合同時，應該特別注意發展商有沒有在合同上寫明完工期限。

印花税(Stamp Duty) 
　　在紐省、維省、西澳和南澳，印花稅（現房轉售）必須在合同交換後的3個月內付清，也即是合同簽名後，交割前必須付清，否則要面對懲罰。若購樓花，則可在15個月內或交割前付清。
　　印花稅包括購房印花稅(Stamp Duty on Purchase)和貸款印花稅(Stamp Duty on Mortgage)。在紐省，首次置業人士購買50萬元以下的物業如果是用于自住，免交印花稅，購買50萬元至60萬元之間的物業，印花稅也可獲部份減免 。

正式交割
　　一旦所有事情準備就緒，你的律師通常會安排好交割日期、地點，並且確定有關物業已有保險。在這階段，意味著房屋産權過戶，所欠餘額被完全付清。
　　如果你不用貸款就一次付清購房款，所有過戶文件及産權證會交付你本人或你的律師或你的交割承辦人手上。否則，所有這些文件及産權證會交由你的貸款機構保管。
　　如果賣方預先支付了市政費和水費，他可能會要求你給予補償。一旦交割完畢，賣方應該將房子完全騰空，這即是交割當天中午12點後，房子內不應再有人居住。對於買方來説，最後檢查一下房子和附有裝置（合約上已注明）是否有損毀是很必要的。
　　如果交割有延誤，即是交割不能在當天或3天之內完成，造成延誤的一方根據實際情况可能會被要求作出利息賠償。
　　買房是人生的一大財務安排，精神和體力方面都會有不少壓力。要儘量找與你相處良好的律師及交割承辦者來幫你。記住所有持牌的律師及交割承辦人都買有賠償保險，這意味著一旦因他們的失職或疏忽造成損失，可被起訴索取賠償。

　　（按：本文僅供讀者參考，任何人進行物業買賣時，宜親自尋求專業意見，以保障個人權益。）