筆者與杰夫(右)

　　在這一期地產論壇, 我要向讀者們介紹一位份量的華人地產投資成功人士。杰夫·劉Geoff Lowe 眞實的中文名叫劉國興，是澳洲出身的華人（Australia Born Chinese）。父母親早在一九四0年就從廣州移民來澳洲了。 起初,他父親開了一間水果店，主要出售香蕉。母親是家庭婦女，照顧弟兄三人。杰夫在小時候還能講一些簡單的廣東話，但後來工作忙，都忘了，現在講得是一口地道的澳洲英語。杰夫父親後來在Campsie區經營中餐館。杰夫與他二兄弟從七歲起就在父親的中餐館幫忙，一直到十八歲。杰夫在Canterbury Boy High School上中學，後來進入大學。弟兄三人都是學醫的，但杰夫沒有在醫學界實習和發展，卻改行學電腦。因爲七十年代初電腦是一門新興的熱門科學。杰夫畢業後開設了澳洲第一家電腦公司，專做Modem。杰夫繼承了華人的傳統，喜歡自己做生意，又與人合夥做中國雜貨批發，同時還在唐人街經營首家華人肉店，晩上又在TAFE做兼職敎師。杰夫熱衷于地產投資，但他的首次地產投資並非那樣成功。早在1978年，他在昆士蘭的Sonny Bank買了一塊地，但是空地沒有任何收入，反而要支付許多雜費，不久後只能出售。杰夫最早的地產投資啓蒙是閱讀了一位美國人寫的"How to make 3 million dollars in Real Estate"- "怎樣在地產上賺了三百萬"。後來又認眞閱讀了Robert Kiyosaki"窮爸爸富爸爸"（Rich Dad & Poor Dad）。從書本上和實踐中, 杰夫獲得很多啓發,因此在地產投資上頗有成就。
　　杰夫現擁有的地産，除了民用住宅外，有寫字樓、商鋪、購物中心、市中心車庫等。他的租客有 超市、醫療中心、各種零售店等。他從事地産投資四十年，是我們華人在澳大利亞地産投資界的老前輩和成功人士。
以下是杰夫個人地產投資的一些經歷與體會：
　　1.要想在地產上賺錢，必須要利用杠桿作用-向銀行借貸。
　　2.要購買多間公寓房屋（Apartment），原因是如果用所有錢買一棟大住宅（House）風險較大。擁有多間公寓，風險就大大減少了，因為租客不可能一下子全部跑掉，你的房租就分散在多個租客身上了，這樣就不可能"吊死在一棵樹上"了。租客越多，風險就越少。
　　3.我從書本上學到，如果開始投資地產，必須要從民用地產開始，不可以從商業地產開始。因為商業地產回報雖高，但風險更大。商業地產頗受大經濟局勢的影響，沒有經驗和實力，難以把握。
　　4.我購買的物業並不是位于便宜的地區，而是比較有檔次、有發展前途的地段。
　　通過銀行借貸投資地産，一定要有穩定的收入來維持。起步時，困難最大，因為手上沒有資金周轉。可以説那時所有的收入都放在房産里了。
　　那時候我白天做生意，晩上敎書，非常辛苦， 但眞的一點辦法都沒有，因為手上沒有現錢周轉。投資地產需要有現錢，因此我不得不打幾份工。貸款投資地産的好處是能在稅務得到優惠，所以我的財務師稱我為Mr Negative Gearing-"負資産先生"。對負資產投資必須要注意，購買時，可以是負資產（ 指投資時是虧本的），但今後會有升値的可能。不能總是"負資產"。投資最終的目的是"在最後出手時一定要有資產升値"。我花百分之九十的時間是尋找那些具有增値潜能的地産。你不能沒有任何挑選的來購買。我認爲應該先投資公寓房。但有許多人說要先買House住宅，因為有土地在上。這我能夠理解。但是購買House住宅，資本相對大。而且租金收入要比公寓房少得多。土地增値是由"通脹"來決定的。因此House住宅升値較慢。我一開始也沒有錢買House，所以我買了公寓房。我還買了許多樓花（Off Plan）。買樓花之前，你要先做調查，否則會有風險。要對所買的地段有深刻的瞭解，知道過一二年後會有增漲。而且要買小型建築地盤上的公寓房，不要買一下子建造許多的公寓。因爲小型建築地盤上的公寓房容易漲價。 房屋多了，就難以升値。比如前幾年我的孩子在Wahroonga 區一個小型開發地盤上買了四套樓花， 45萬一套二室一廳的公寓房，到造好成交時已漲到60萬了。建造少，賣完後 就沒有了，若想要就得買轉手貨，這是一個簡單的道理。我所選擇的公寓房地點都是這樣的。那時有許多人買樓花，等完工後出售馬上賺錢， 而且那時還沒有資產增値稅。但是我就沒有這樣做，而是出租這些公寓房，用房屋裡的增値部分（equity）再去貸款，又在墨爾本買了三十套公寓。那時墨爾本的公寓房只有悉尼的一半價錢。我後來又買下一棟大樓，然後去市政府申請分契公寓。在一般情况下我不會賣掉地産，只有遇到經濟危機時，我才會賣掉部分減輕負債。經濟危機來時，我當然也受到衝擊，有時不得不強迫出售。但是我沒有虧錢，因為這些資產買得早，所以還是賺了錢。所以"時間"很重要 - 進入的時間和出手的時間都非常重要。經濟危機一般出現在當銀行利息向上攀升時。這是個信號，作爲投資者，應該時時留意。
　　有些人雖然擁有許多地產，但債務也高，而且沒有很好管理。當經濟危機來臨時，就難以抵擋了。在澳洲歷史上幾乎沒有民用地產下跌10%以上的記録。1981年，澳洲經濟大蕭條，我手上還是握有民用地產。我所經歷最嚴重的經濟危機是1991-1993年，那時失業率百分之十以上，官方利息高達17%，商業地產利息超過20%，許多人聞風喪膽，根本不敢涉及地產。幸運的是我所買的地產較早，到蕭條時租金已經上漲了許多，同時我還有其它生意及工作支持。那時也是買進的最佳時侯。我在Bondi Junction看中了一棟被銀行拍賣的商業樓宇，樓下有五百五十平方米的商鋪，上面有二佰五十平方米的商業用房。我以880,000買下，平均每平方米只有一仟一佰元。現在該屋業凈租金每年就有40多萬。那時也是最好的談判時期，我手上也沒有多少現金，就與銀行談判，最後以8%利息貸了許多款，因為那時銀行也想儘量清除手中的破產地盤。
　　在澳大利亞，地產發展很穩定，其中有幾大原因。首先，不像美國那樣有"不追索法"（Nonrecourse條例）。在美國，投資人破產後銀行不能追索投資人背後的財富。而在澳大利亞，個人破產後，銀行或法庭可以追索到你身上一分錢都不剩為止。這一條例就加強了投資者的責任心。這非常重要，使許多人不敢妄然投資，必須三思後行。其次，澳洲銀行控制緊，現在沒有100%借貸。商業地產借貸控制更加嚴格，這對澳洲地產是有保護作用的。
　　我給初投資者的忠吿是先把自己的住房買好，建立一個良好的民用地產投資組合，然後再進入商業地產。但是對於那些自用的商業地產，我建議買得越早越好，不要去付租金，而是付利息。這樣你在做二筆生意，一筆是現有的生意，如移民代理，財務，律師，零售等；另一筆就是"無形"的地產生意。若干年後，這無形的地產生意會給你帶來"意想不到"的收益，千萬不要低估付租金與支付銀行利息之間的區別。對借貸的處理，也是一項策略。在一開始時，當你只擁有一二個房産時，你可以借貸90%左右。但是隨著地產增多，應該把借貸減少到60-70%。當進入商業地產，應該保持在50%左右，否則風險很大。當你借貸90%時，是你的最危險期。
　　我們華人有生意頭腦，能吃苦耐勞，克勤克儉，很適合地産投資。只要認眞摸索，抓住機遇, 堅持不懈，人人都能在地産投資上獲得成功。


沈中明 William Shen
地產商持牌人
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沈先生聯繫0419 406 645或 This email address is being protected from spam bots, you need Javascript enabled to view it