一位從事售屋業朋友和我談起，2年前寫過的“大雪梨都會化已勢不可阻”的文章。很驚奇的問我陸克文總理年初發表的雪梨、墨爾本2050年人口700萬都會化趨勢，怎麼兩年前你就看到了。據朋友説正是看了此文才變成了我的忠實讀者。
雖然在這篇文章出現後5個月，大西北鐵路（North West Metro）計劃隨著伊曼省長下台，新省長李斯上台，宣吿中止。當時我還説伊曼的遺憾會在自由黨未來政府的政綱中再次被確認。
沒想到一年後紐省工黨決策委員會再度把李斯省長拉下馬，換上更新的省長肯納莉（Kristina Keneally）。果不出其然立刻把李斯省長的內城鐵路（CBD Metro）計劃給停了，換上西區鐵路計劃（West Metro） 。這個決策，輿論一致認爲是爲了恢復紐省選民對工黨信賴，爭取民心的權宜策略。肯納莉省長希望在今年，西區鐵路可以簽訂外發營造合約，明年選舉後開工到2016年完工。
也就是説寄望藉助這項工程以及日後雪梨的都會發展建屋，人口新佈局確保工黨再繼續執政兩任。這個設想和之前伊曼省長的構想很類似。可惜的是經過紐省工黨決策委員會兩年來愚蠢的折騰，雖然自我否定錯誤。西區鐵路計劃在民衆心中的含金量已大打折扣，我以爲想單靠這項交通政策勝選似乎不太可能。最多能保留西區工黨選區的席位，埋下工黨日後東山再起的種子就屬萬幸了。不過從肯納莉省長的決定和上周三土地規劃廳廳長凱利（Tony Kelly）的講話，可以看到了紐省新政府應對雪梨都會化的對策。這些對策（那怕是權宜之策）若能在今年一一坐實，至少把經費用合約方式綁住，就像十多年前M4、M5收費公路被自由黨政府以私營合約捆綁。到了工黨政府上任，爲了兌現免收路費的競選承諾，被迫承擔路費回扣政策一樣，所以今年許多省政府的基建計劃反而有可能藉由跨越政府局面下完成！因此有心的投資者，還是應該留意這些變化的。
在澳洲城市發展紐省硏究院會議上，凱利廳長説雪梨建屋量不足和土地供應量不足沒有關係。因爲購屋者只想在靠近雪梨中心城區購屋，而不是交通不方便的郊區。從過去30年的建屋統計顯示70%的新住屋建造在成熟社區，這幾年上昇到了80%。所以無論批準多少郊區建地都是無濟於事的。雪梨的房價也因爲建屋量不足升的讓人喘不過氣來！
凱利廳長很聰明只談統計數字結果，不談爲什麼會産生這樣奇怪數字的原因。爲什麼郊區無人建屋？是交通基建不到位？公共生活設施不配套？沒有學校醫院？統統不談！這種避開政府職能，卻在統計結果中尋求對策的方法，是一種典型澳洲人處理麻煩事的辦法！
看過我過去“擇地建新屋面面觀”文章的朋友都知道澳洲各省經過土地規劃廳釋放出來的建地都有對未來土地用途、建物高度和面積的限制。日後建物的申請由各區政府負責審批。但這中間有一個漏洞，就是交通基建用類別土地，或以基建名義重新徵收的土地，劃歸省土地規劃廳審批，而且沒有未來建物高度、面積和用途的限制。也就是説這個漏洞可以在成熟城區不顧區政府的反對，由土地規劃廳強制執行高密度建地的開發案。雪梨最明顯的例子就是Chatswood火車站改建工程引發出的車站兩側高密度大樓和商業用大廈開發案。因爲Chatswood的成功，現在省政府更有意繼續北上沿鐵路線上再建5個類似的高密度商業住宅區計劃。北區的區政府正和省政府進行角力，企圖反對或降低計劃規模，以保存目前的低密度人口生活方式。
從這里可以看出來，所謂的西區鐵路發展計劃，其實是個紐省未來人口佈局計劃。聯邦政府給雪梨未來的人口指標承受量是700萬人口。按照凱利廳長的説法，70%到80%的新建住所將發生在成熟城區，這相當於200多萬人口，而其中的大部份會安置在市區的Broadway到Westmead之間，不然要西區鐵路何用？這將沿著兩條西區鐵路分布。我眞的不敢想像到時新增的2,000到3,000幢住宅大樓將把雪梨城市裝點成什麼景象！
這個計劃肯定會受到各區政府的抵抗，因爲區政府向來奉行人少、錢多，好辦事的原則。在許多區政府的建屋審批中都有平均住人面積、臥房數量以及入住人口比例和排水量的潜規則。目的就是爲了控制城區人口數量。但是近期省政府的新租屋法中規定了房主無權干涉出租屋居住人數的規定。這項改動又從根本上把區政府建屋面積和入住人口比例挂鈎的潜規則徹底打掉了！那麼區政府又會怎麼應對呢？當然各個城區的民意不同，反應也各自不同。但較保守的城區會出現大量的限建措施。最簡單的作法就是傚法Willoughby Council把 Chatswood火車站向東2公里內的十幾條街道全部劃成臨近遺産保護區（Conseration Area）以達到限建的目的！
如此一來，對於這類地區的獨立屋主將産生巨大影響。因爲土地隨時間城區繁榮升値，房屋卻隨屋齡眨値。眨値的房屋長期停留在升値的土地上，人們眼中看不到住屋的價値反而會懼怕土地升値帶來的地稅！所以北、西兩鐵路附近城區的老舊獨立屋，應該早做好拆屋重建的準備，這總比限建令下達後每數年要翻修一 次舊屋來的划算吧！您説是吧！
（本文只屬個人看法只供參考，不供投資建議尙祈注意。）
張丹兒
Elizabeth
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