上周六晩，Burwood Coronation Club里座無虛席。絶大多數聽衆都是華人，大家都在聚精會神的聽一位“老外”侃。這位老外就是澳洲大名鼎鼎的地産專家，RESIDEX的創始人，約翰·愛德華先生（John Edwards）。RESIDEX是在澳洲最早從事房地産交易數據蒐集工作的，其擁有歷史最悠久、數據量最大的數據庫。除定期發佈相關的數據報吿外，還向私人買家提供最新數據資料。其季度、半年、年度的分析報吿是政府和銀行經濟專家案頭的必備參考資料。
 　　講座是由《海天物業周報》和陽光置業聯合舉辦的。鑒于去歲世界金融危機，致使全球均受其累。究根源，乃是美國的次貸引發。在此大環境下，澳洲房市從去年的獃滯在不到十個月的時間內，即掉頭轉旺。現金利息也開始上調。美國經濟形勢依然疲軟，澳洲的房市多虧政府補貼的強刺激，到明年，補貼減到$7000，房市還會熱下去嗎？股市不景，房市不明，哪里是投資的方向呢？盤點總結過去一年低谷而再生的情况，瞻望未來房市的動向，並瞭解何時、哪里及如何入市的契機。聆聽權威的意見是絶對必要的。以上就是這次講座的背景狀况。

温故而知新
 在開始介紹本次講座內容前，簡單回顧一下約翰·愛德華先生去年在《海天物業周報》慶祝創刋九周年講座上的發言。首先他講到並多次重複：澳洲是個幸運的國家。資源豐富、金融健康、通脹失業率等均受到控制。在此大前提下：
 一、 投資房市：由於金融危機，由於危機始于次貸，不少人對投資房市産生懷疑。愛德華先生以100年來澳洲房市價格對比股市走勢圖説明：房市持續穩定地增長，即使在三十年代全球性大危機的當口，澳洲房市只跌20%多，且是兩年的跌幅。而股市飄紅見底。房市強于股市在于它的實用性、保値性、穩定性、及長期性。
　　二、 利息趨勢：去年講座時，利息處于相對高位。現金利息7.25%；標準浮動利息在9%以上。愛德華指出利息將開始調頭下降。
　　三、 房源短缺、租金上漲將推動房價上漲。
　　四、 投資獨立家屋還是單元房。回答是單元房將逐步取代獨立家屋。年輕一代人的生活方式改變了對物業類型的選擇。
　　五、 最好的投資地點：全澳範圍，首選悉尼；大悉尼區域，推薦內西區等。
　　今天回過頭來再看愛德華先生去年的講座要點，應該説基本都兌現了。如果去年誰購置了物業，今天已經有了相當一個比例的增長。換句話説，有了非常不錯的投資回報。
　　下面，請看愛德華先生這次給我們提出了哪些値得參考的信息和意見：

房地产是澳洲的支柱产业
　　要点：房地产是澳洲经济最重要的支柱产业之一，假如有危机的话，政府不可能置之不理。因为其关系到经济稳定、民生、就业、相关产业、通胀，对政客来说还牵涉到选票。
　　澳洲政府對於房地産的支持政策，基于房地産是澳洲經濟最重要的支柱産業之一。政府在金融危機爆發後採取了一系列旨在支持房地産的政策：
　　* 政府出面擔保銀行的借貸，以解決資金短缺的問題；
　　* 特別撥款給有3A信用的貸款機構，促進（與大銀行）競爭（此舉有利于買屋的貸款者）；
　　* 給予首次置業者以一定的補貼（聯邦政府和州政府分別提供優惠。此舉促使買家入市，同時刺激開發商開發新盤。）。
　　上述政策對房市起到了很好的推動作用。悉尼物業價格從去年6月到今年6月增長達7%，高於RESIDEX去年預測的5.5%。全澳的物業中位價從去年8月的$395,000增長到今年8月的 $415,000。
　　瞭解政府對房地産業的態度和政策對於投資者和買房者是非常重要的。明確了這些，我們才可能進一步探討如何去置業和到哪里去買房。
　　還有，房地産是低風險投資並有很好的回報。
　　* 房地産的整體回報優于其它投資手段；
　　* 其資本增長和租金回報密切相關；
　　* 物業價値相對穩定。
　　（见圖1）


储备银行的作用
　　要点：由于澳洲国力及经济规模所限，储备银行只能以利息的调节来掌控经济，过高或过低对经济发展都不利，尽快调整到平均水准，以保障经济的整体有序的运行。
　　從對經濟管理和控制的角度講，澳洲中央銀行，即澳儲銀比政府有更大的權利。
　　但是，由於國力和經濟規模所限，澳洲處理經濟問題的手段受到約束。利息的調高和降低是其最根本的調控手段。儲銀對房地産的總體態度：
　　* 儲銀希望儘快將利息調整到正常（平均）水準；
　　* 儲銀仍很在意通貨膨脹的指數；
　　* 儲銀極敏感地進行干預，假如他們認爲哪里出了什么問題；
　　* 儲銀關注到房屋短缺的現狀；
　　* 從儲銀的角度看，他們似乎認爲目前的房價是過高了；
　　* 儲銀似乎並不在意房價下跌或房市停滯。
　　澳儲銀的總裁史蒂文森在最近講話中談到房市時特別強調“澳洲人口的增長速度是自60年代以來最高的”，這是好事，可以緩解由於經濟增長而産生的勞力短缺，但同時也帶來住房和其它相應服務的要求。“如何緩解房屋供應不足的問題刻不容緩地提到議事日程上來了。”
　　儲銀在未來一段時間將會繼續提陞利息，達到平均値5.5%。將比現在的現金利息3.5%高2%。
　　(见圖2)


　　愛德華先生講到，由於聯邦補貼和儲銀加息的影響，近半年來火熱的市場已有所降溫，從逐步下滑的清出率已有所反映。但房價未來一段時間的趨勢仍是呈增長態勢。請看市場的實際情况。 (待續)