(接上期)
五、首置者“撤退” 投資者挺進
　　也就是説，在首置者“撤退”的同時，投資者們卻在挺進。有理由相信，在今年余下來的時間內，一直到2010年，這種趨勢還會繼續下去。
　　同時，非首置者，也就是通常所説的upgrader，即買更好的房子的“陞級換代”者的數量，也會繼續增加，因爲這兩類人通常不象首置者那樣容易受利率變動的影響。
　　2007年，住宅物業的價値出現了快速增長，當時的利率是8%到8.55%.。而在2001-2003年的房市繁榮期，利率曾低到6.05% ，平均水平是6.6%。
　　市場對於利率的提陞，有一定的承受能力。但是，如果房貸利率高於8%，那么市場的需求將受到嚴重的制約。
　　從圖5中可以看出，在2001至2003年，以及2007年的房市增長期，標準浮動利率的水平。

六.“牛氣冲天”的八月
　　今年8月，全澳的房屋價格上漲了近2%，這是自RP Data-Rismark自2005年1月開始發佈房屋價値指數（Home Value Indices）以來的最高値。
　　rpdata.com的物業市場數據庫是澳洲最大的數據庫，它包含了2009年前8個月中超過17萬套物業銷售的數據。此一市場數據顯示，今年8月，雖然首置者在“撤退”，但房市的復甦卻變得更加穩固。
　　RP Data-Rismark 的全國房屋價格指數（National Home Value Index）顯示，在今年8月，全澳的房價有驚人的1.9%的上漲。這使得今年前8個月的累積資本上漲達到了出人意料的7.9%。這也是自2005年1月RP Data-Rismark開始發佈房屋價値指數以來的最高値（highest monthly index result）。
　　8月出人意料的上漲顯示了買家的信心處于極高的水平，同時也由於上市的房屋數量的有限。
　　這種“牛氣冲天”的結果與去年此時的情形形成了鮮明的對比。那時的房價是在下降之中，拍賣的清出率則在50%以下，整體銷售量也處于谷底。
　　而目前的房價在穩步的上漲，拍賣清出率能達到80%之高，銷售量也有了大幅上昇。
　　從2008年2月的高峰値算起，澳洲的房價已經上漲了3.8%。與此形成對比的是，在2008年整個一年之中，房價是下滑了3.8%。

七、高端、中端及低端物業何者最強？
　　在過去三個月中，高端市場的房價上昇了4.5%，中端市場的房價上昇了3.4%，低端市場的房價則只上昇了2.8%。
　　圖6：高端、中端及低端物業市場房價變化（從下到上三條曲線分別代表價値處于前20%的高端物業、價格位于中間部分60%的中端物業，以及價値處于最低的20%的低端物業的價格變化。）

　　（注：图6的右半部分顯示了自2008年12月以來低、中、高端物業市場的房價變化。）
　　高端物業市場的房價雖然在回彈，但仍未能抵消掉2008年2月至2009年1月間9.9%的價格下滑。整體來説，澳洲豪華住宅的價格仍比其最高値低1.1%。
　　業內人士預計，雖然目前房市的復甦看起來很強勁，但當按揭利率回到正常的7%-8%的水平後，中長期的漲勢將變得更加溫和。
　　利率的上漲也將使按揭成本回到2000-01年時的水平，但它仍將低於2008年8月時的9.6%的高點。

八、建築商及開發商們又當如何？
　　澳洲房價上漲的“如虹氣勢”，對建築商和開發商來説，也是一個重要的經濟信號，預示着他們可以再次入場，開發新的物業了。
　　儲銀官員Anthony Richards博士在近日的講話中也提到這點。他説：“政策的制定者們需要制定出能鼓勵人們投入新資金、修建出新房屋的政策，這樣才能緩解日趨嚴重的房屋短缺問題。據澳紐銀行和西太銀行的報吿，澳洲房屋缺口已經上昇到了20萬套之多。”
　　房價的上漲也將使長期以來因害怕擔風險而不願貸款給開發商的銀行或非銀行金融機構重新開始向開發商放貸。開發商得不到資金，已經是房屋供應端的一個嚴重障礙。因此，銀行們再次“放開手”，無疑是一個好消息。
　　與此同時，房市的復甦也必將在整個經濟領域造成資金的重新分配，使資金從其它領域再次流入房市，爲房市的發展帶來寶貴的新的資金資源。(詳見圖7)

九.人口快速增長爲房市帶來“永恆的”需求
　　根據澳大利亞統計局的數據，到09年3月爲止的一年之中，澳洲人口的增長率再次創出新高，凈增人口達到439,000。無論是人口增長的絶對數，還是百分比，都達到了自嬰兒潮以來的最高點。
　　人口增長對房屋市場是非常重要的基本面因素，因爲這意味着對房屋的需求。人口增長越快，對房屋的需求量就越大。
　　遺憾的是，房屋的需求和供應之間，存在着很大的缺口。相對於人口增長來説，房屋遠遠不夠。從下面圖8中可以清楚的看到此一缺口正以如何驚人的速度在擴大。