世界上所有的物業投資者問得最多的一個問題是：何爲最佳買入時機？

(接上期)
　　“許多人問，現在投資已經開始有正現金流了，爲什么現在不買投資房呢？問題是，你得考慮情况最壞時會怎樣，而不是考慮情况最好時會怎樣。如果你沒有資産來支撑你的投資，而完全靠工資或做生意帶來的現金流來支撑你的投資，一旦出了問題，比如，你的房子空閑六到八個星期，可能就會讓你撑不下去了。
　　“而且，你也不能期待利率將繼續跌，會永遠這么低。雖然不是説利率不可能會再降，但你在做投資決定時，不能不考慮到利率會再升上去的可能性。
　　“所以要儘量多考慮一些‘意外’情况，並假定利率會再漲，這樣你才能做出穩妥一些的決定。”
　　羅馬斯還十分不主張買入高端物業，或者是依賴于“好日子”的度假物業、時尙物業等。
　　她説，現在是考慮買入較平價物業的好時候。中低端物業會給予投資者更多的靈活性，更低的風險，同時出租收益也會不錯，還有增値的潜力。
　　她警吿説：“我們還沒有到達物業市場周期的底部。而且，不論以什么標準來衡量，這次經濟危機也還沒有過去。”
　　她説：“現在不是買入旅遊類物業、時尙物業，或任何只針對某一類人的‘古怪’物業的時候，包括豪宅和度假物業。因爲這些物業的面太窄。”
　　“要限于買那些最‘基本的’物業。這些物業更可靠，對中小投資者來説，也更安全。”
　　“現在是買入相對平價物業的時候。這類物業的需求量大。如果人們被迫賣房——經濟不好時，這種事情是會發生的——他們總得再找地方住。所以低端的物業總會找到租戶的。”

盯住資本增長
　　不過，雖然羅力斯同意，強勁的租金收入對投資者很具吸引力，但他還是希望投資者在買入物業時多做硏究，將資本增長作爲要主要的考慮因素。
　　他説，雖然同時考慮資本增長和出租收益是一個不錯的主意，但推動物業市場的最主要因素，還應該是資本增長。
　　他説：“我認爲購買物業時只考慮租金收入是很不夠的。如果你能同時得到出租正收益和資本增長，那當然好；但最重要的，還是資本增長潜力。這就是爲什么要在靠近基礎設施、學校、商店的地方購買。如果可能的話，還要儘量靠近城區。
　　“有的人投資時，只考慮出租收益，因爲租金可以讓他們將供房款對付過去。但要記住，眞正能讓你賺錢的地方，還是資本增長。
　　“對許多買家，甚至是投資者來説，最需要問的一個問題是：‘當我需要供房時，我的工作還在嗎？’雖然對大多數人來説，這個問題的答案將是‘Yes’，但事先問自己一下總還是好的。
　　“將自己的財務狀况搞清楚以後，下一步的工作就是進行市場硏究分析，瞭解物業的價値。
　　“你需要認識到的是，去年價値50萬的物業，到今年可能只値49萬了。你需要瞭解市場的宏觀面，然後在微觀面上運用它。深入的瞭解市場，找出哪些是你可以‘殺價’之處，使你自己將來盈利的空間加大。

買進，但別什么都買（詳見左下表）

投資實例:
投資者小檔案  

巴纳斯
住處：  阿德雷得
投資地點： 阿德雷得、昆省、紐省、塔省、新西蘭
物業數：  約70套
投資策略： 買入，持有，正扣稅(   positively geared）
 
库泊：
住處：  阿德雷得
投資地點： 阿德雷得、昆省、美國、新西蘭
物業數： 約60套
投資策略： 買入，持有，資本增値

　　家住阿德雷得的巴納斯從2000年以來，已經買了75套以上的物業了。她雖然主要在本地買，但也不拒絶其它地方的物業。
巴納斯説，物業價格滯漲，爲投資者提供了一個購買能帶來強勁出租收益的物業的好時機，但要掌握兩個原則，一是一旦市場好轉，這套物業必須得有資本增長潜力，二是你的財務狀况在目前經濟條件不好時，要十分的穩固。
　　她説：“我覺得現在的市場跟我在八、九年前開始進行投資時並無太大的差別。
　　“當我們發現，富人區的物業價格已經開始下降，並産生‘漣渏效應’的時候，我們就知道，我們應該趁這樣的時候多多買入。一旦市場開始往上走，就是我們該賺進的時候了。
　　“所以，擁有的物業越多，賺錢的機會也就越多。但是，你得等得起。這就是爲什么你必須選擇‘正確的’物業進行投資。”
　　對巴納斯來説，選“正確的”物業是最重要的。在目前的形勢下，她的建議是，買出租收益率高的物業。同時，要有耐心，要等到價格和物業類型都對的時候再出手。
　　她還説，多樣性也是非常重要的，不能在一棵樹上吊死。如果你只在某一個區內買，那么一旦那個地區的經濟出現什么問題，你的麻煩就來了。我們在選擇投資區域和物業類型時都採用了多元化的策略。我們買入的物業類型主是house，單元房、兩層樓的物業，以及公寓（maisonette）。
　　“我覺得對物業投資者説，目前正是一個令人激動的時刻。但你仍然需要十分小心。當你決定要買的時候，你必須擁有十分的信心，就是你能供得起它。沒有什么萬無一失之事，特別是誰也不能保證物業價格一定會漲，而不會跌。所以，如果你的目標是得到資本增長，但事實上卻應付不了負現金流時，那么你就是自找麻煩了。
　　“如果你失業了，或你的生意不盡人意，而這套物業不能自己養自己，那你就難辦了。無論你買什么樣的物業，你都要看，這套物業是不是很容易通過裝修來改善，以提高它的價値，同時也能收到更多的租金。
　　“你眞的必須能有正的現金流，這樣你才能長期持有這套房，直到能‘被動的’獲利。對資本少的小投資者來説，目前的市道下，出租收益應該是最主要的考慮因素。”
(待續)