目前的雪梨地產市場呈現出一種很明顯的冷熱不均：中低價位物業不但買家多﹐而且所有物業幾乎上市必賣﹐價格也是一路走高﹔與此同時﹐高價位物業則呈現上市量少﹑成交量少﹑有誠意的眞正買家也少這樣的三少狀態。而隨著聯邦政府首次置業特別津貼截止日期的臨近﹐這種冷熱分明的房地產市場走勢﹐將會表現得更加突出。
　　在這樣的市場情形下﹐對於有經驗的地產投資者來說﹐可能意味著更多的機會和更冷靜的分析。但是﹐對於首次置業者來說﹐因為政府所定的特殊津貼發放截止日期大限在即﹐所以很多人現在的心態開始有些着急﹐擔心錯過7000元的額外補貼而有點兒失去理智。有兩位讀者打電話跟我說﹐就算自己沒有足夠的首期﹐他們也想通過私人貸款的形式來獲得置業的機會﹐否則放棄可以多領的7000元錢﹐實在是不劃算。在這裡我想問一個問題：“如果為了領取政府的7000元錢而要付出支付額外的20000元利息﹐時間長達數十年﹐您以為哪個更劃算?”
　　當然﹐我並不是不支持﹑不鼓勵大家買房﹐而是希望在目前的市場情形下﹐首次置業者不能因為政府的特別津貼而盲目買房。像之前提到的這兩位讀者﹐他們目前的自身條件還不能滿足購買物業的要求﹐無論是自備的首付款項﹐還是在漫長的還款過程中穩定的收入保障。像這樣的買房其實是對自己的一種煎熬﹐並不足取。
　　再說說銀行最新的貸款審核條件變化。出於對自身利益的保護﹐各銀行最新都將房屋貸款的最高借貸比例從之前的將近100%﹐調低到90%。也就是說以前政府的首次置業津貼可以被當作買房唯一的首付款﹐其他的款項﹐只要購房者的收入達到銀行的測試要求﹐將可以全部借貸﹐哪怕是貸款所需要的全部費用﹐都可以包括在內。但現在﹐貸款者必須自己擁有至少10%的房屋首付款﹐還必須解決諸如貸款保險費之類的買房相關費用。這就對買房者提出了更多的存款要求﹐準備申請貸款的買房者一定要預先瞭解銀行的最新審批標準﹐以確保自己在申請貸款和買房過程中一切順利。
　　最後說說最新部分銀行調整中期貸款的固定利率。大家不必對此過於擔心﹐因為固定利率的制訂是不受政府儲備銀行現金利率影響的﹐它取決於各銀行融資時的短期利率成本﹐比方說﹐它融資一筆為期三年的短期現金﹐利率為6%﹐那么它的三年期固定利率就會在這個利率基礎上加上銀行的利潤再發放到市場。目前澳洲的失業率仍在繼續攀升﹐估計年底才會見底﹐所以浮動利率上調的可能在短期內來說是不存在的。
　　任何有關房屋投資及貸款問題﹐歡迎讀者朋友隨時垂電探討。

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恆生信貸 資深貸款經理 湯健
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