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房産投資還有"正杠桿"之説嗎？聽一聽專家的意見。


　　在1990年代曾經有個非常風行的説法，叫作投資"正杠桿"，也就是説，投資回報大於投資成本。拿房地産來舉例，當租金收入比還款額加上物業維護費用還多的時候，你的投資就會帶來正的現金流入。説的通俗點，就是這個投資物業完全是租客替你供的，你並沒有付出什么代價。
　　當時在澳洲主流社會，這是一種非常流行的做法，在財富論積極的倡導者Stephen McKnight和Robert Kiyosaki的大力渲染下，當時有這樣一種"趨勢"：好像任何一個人只要買幾套房子，投資很少一些錢，就可以高枕無憂的享受租金收入，幾年之後，貸款還清，這幾套物業就完全變成了你的財産，天上憑空掉下了好幾個林妹妹，不知不覺步入了自由財富者的行列。
　　在當時一棟房子跟一輛名車差不多價格的時代，或許現實生活中還可以看到"正杠桿"的美麗倩影，但隨着房價和利息不斷上漲，想找到即便宜又能獲得高租金回報的物業開始變的難上加難。
　　根據澳洲稅務局的統計，2001-2002年度，42.7%的投資者獲得正投資回報，而到了2005- 2006年度，這個比例降到了33.5%，但是今天仍然有人堅信，正杠桿投資的物業還是有的，尤其是在昆士蘭和西澳的礦業小鎮上，就看你怎么找到它了。
　　任職于澳洲房屋搜索(Australian House Hunters)的布魯克女士説，"採礦業的繁榮雖然難以置信的推高了房價，但是需求仍然高於供給，所以投資回報是巨大的。"
　　"大多數人找到我們的客戶都是想要購買具有正杠桿效應的投資物業，但是他們把眼光只限在當地。當他們問中介時，中介會對他們説，'你在澳洲任何地方都找不到正杠桿的物業。'當然，這只是中介們所知道的，如果他們能邁開腳步，走到全國各地看看，特別是採礦區，他們就會發現，正杠桿的投資物業其實到處都是。"
　　"我剛賣了一套46萬的房子，房主如果把它租出去，一周租金有$1100元，"布魯克女士説，"如果貸款80%，那么每年能獲得10000元凈收入，就算他們100%貸款，減去各種費用後，每年也能凈剩$2000-$3000元。"
　　"對正杠桿投資有興趣的客戶多是第一次投資者，或者是'媽媽爸爸'類的，他們喜歡小風險投資，而且手頭都比較緊張，沒有足夠的現金流來支持負杠桿投資。"
　　雖然現在正杠杠投資已經不像從前那么熱了，但是，布魯克女士説，其實依然很盛行，而且同樣會增値。"你在大首府城市中心10公里範圍內是找不到這樣的物業，然而在一些礦業城鎮卻能發現，物業增値也很明顯，例如我們今天早上賣的這套46萬的房子，18個月後會漲到60萬，這是建立在供求關係上的理性升値。"
　　然而，另一位墨爾本的咨詢專家Peter Rogozik則認爲，要想找到一套具有增値潜力的正杠桿物業就像"中大奬"一樣。他説，目前在維省的周邊地區或是Kalgoorlie這樣的地方還是有可能的，只是這么做不値得，"我不認爲這是一個好點子。"
　　Rogozik擔心，一些人會上當，走入這個虛幻的地産美夢。"你有一套物業，你有正的現金流入，你的物業還會增値，這聽上去太完美了不可能是眞的。到頭來，你會發現，你的物業不增値，也租不出去，你只是多了一套在長期內都不會有很好表現的房子。"
　　很多人進入物業市場因爲他們想要一項很快就能升値一倍的財産，Rogozik説，物業"應該是每十年就翻一番，但是有條件的，這樣的房子要在市區附近，而且質量要好。"
　　"房地産其實也像商品一樣，受供求關係的影響。如果你把眼光放在採礦小鎮上，就等於你要完全依賴于這個行業，風險是非常大的，因爲它可能很快，很快就發生變化。"
　　"人們也許會説，'至少我是屋主了，我擁有了屬於自己的房子。'但如果你要花20萬買套物業，我寧願在市區買一套好的一臥室公寓，租金增長的潜力會保證這套物業最終變成正杠桿，而且相當快。現在許多城市的租金增長實在令人難以置信。就拿墨爾本Elwood的一臥室公寓來説，甚至可以租到每周$300元。"
　　Rogozik最後表示，"如果要説持續穩定的資本增値，那就只有在大城市買房時才會出現，不能僅依賴于一個行業，在大城市人口衆多，需求是源源不斷的。我只是希望人們不要陷入在省邊區小鎮買二流物業的誤區之中。"

投資買房問答
　　問：我想買一套房子，但預算有限。目前我已經選好了區，只是不知道該買一套漂亮的單元房呢還是一座不那么好的house？
　　答：這類問題沒有明確的對與錯的答案，完全取決于你的生活方式，以及買房中投資的因素對你的重要程度。
　　最理想的情况是，你的家不但爲你提供了舒適的生活環境，也是你財富增値的機會。對我們大多數人來説，這是一筆最大的財務支出了。
　　從資本增値的角度看，買一座house更爲合算。就像人們常説的，"建築物在貶値，土地在升値。"實際情况也確實如此。以後你可以將舊房子翻修，增加它的價値，雖然這可能很昂貴，但如果你處理得當，可能會帶來很大增値。
　　當年我曾經買房子的時候，廚房和衛生間只是最最基本的配備，但它最大的好處就是佔地足有人家的2倍大，後來我把這塊地分割開，在後面又建了一套新的房子出 租。這是我最成功的一次投資了，爲我帶來非常可觀的收益。如果當年我用這筆錢買了一間花哨的公寓房，到了今天，它也只是從當年的新房變成舊房了。
　　但無論你是要買house還是公寓房，有幾點原則是必須要遵守的。
　　● 選擇一個較爲安靜的區，房價漲勢不像相鄰的區漲得那么迅猛。
　　● 選擇一個交通便利的地區，最好離市區較近或有公共交通。
　　● 靠近商店、學校、電影院、咖啡館等民用設施。
　　● 避免過于繁忙的交通要道或酒吧。
　　● 去網上搜索該地區的房價及相關信息，不要一味偏信地産代理所説的，不然你可能要多付一筆冤枉錢。