2008年度各城區房價現狀調查及2009年地産市埸預測



　　一開年，儲銀就立馬大刀闊斧降息1個百分點。各大銀行緊跟大勢宣佈百分百跟進。平均貸款25萬的澳洲人每月又可少還200元。
　　雖然外面的大環境風聲雨聲很不妙，但供款的人家關起門來過日子，還是開始實實在在地享受着全球經濟大衰退帶來的利好一面。加上油價下降，以及由此所帶來的一系列價格下調，終于可以暗自慶幸澳洲走出了魔瘴一般的通脹期。
　　2008全澳各大城市房市普遍獃滯，有400個城區房價報跌。這是《2008澳洲各城區（按郵編區號）年度房價現狀調查》所顯示的。該調查由澳洲物業監察APM與《金融時報》AFR作所。這里登出讀者所關心的部分並作介紹。大家可以從專家的評論和數據中瞭解澳洲尤其是悉尼這個已停滯了五年的物業市埸的解凍趨勢，以及如何有所作爲。
　　
回首2008
　　過去一年澳洲地産市埸的日子相當難過，全球性金融海嘯加上大半年都處於高利息的重負之下。用澳洲物業監察AMP首席經濟師Liam O'Hara的話來説,是“2008的房屋市埸是由恐慌和謹愼所操縱”。
　　從年度調查結果來看，2008市埸表現最好的是墨爾本，阿德雷得和達爾文（至今增勢仍未見疲）；最弱的是柏斯和悉尼。但最讓專家們感到意外的是，雖有種種壓力，但許多城區房價仍然有正向增長。
　　2008表現最精彩的區號是6429——位于西澳金礦區的Coolgardie，年內房價激增63%。不過這也只是澳洲礦産熱五年狂歡的最後出擊。據當地物業代理Elders最新報吿，該區現在已經有大量物業上市而且價格正向下走。
　　大都市中心區CBD的雅柏文市埸也走勢疲弱。悉尼CBD，冲浪天堂，布里斯本CBD，墨爾本CBD（除郵政區號3000之外）中位價普見下降。
　　預計今年房市會繼續走弱。雖然有聯邦政府的首置補貼和各省政府的印花稅優惠，給房屋市埸輸血打氣，但是全球經濟崩潰還未發揮其最大的冲激力。O'Hara認爲，目前的房價仍有水份，業主獲利的慾望杠桿仍然撬得太高。
　　在2009年，AMP預測顯示（見附表的最右一行），會有不少城區（874個）房屋中位價會下降。
　　長期增長來看，澳洲業主手中的財富還是遙遙領選保持增値的——至少迄今爲止還沒見到有任何一個區號出現10年增長率是負數的，比其它投資類別要強多多了。
　　该报告显示,最糟糕的長期投資是昆士蘭Port Douglas的雅柏文，郵政區號是4877。2008年這里的中位價下降15%，10年增長率只達0.8%。
　　最精彩的長期投資是北領地熱帶雨林海灘區——0840，Dundee雨林和Dundee海灘——離達爾文120公里。雖然地處偏遠，但10年長期回報率平均每年26%。

紐省
　　APM的2008房價調查顯示，去年紐省有40%的區號中位價下降。預計今年會有70%的區號會出現中位價下降。
　　紐省，尤其是悉尼房價在2004年達到最高點,然後開始走下坡。除了其間2007年在高端城區有居高不下的小熱潮之外，悉尼房市五年來一直行走在減肥瘦身的軌道中。
　　2008年悉尼的高端城區也加入了房價下落的隊伍.受全球金融危機影響,快錢停止流入百萬豪宅,迫使斷供的豪宅被放到市埸上平價拍賣。
　　郵政編號2027，包括著名豪宅區Point Piper和Darling Point房屋中位價一年下跌10%，而Double Bay跌幅高達17%。
　　命運相似的城區還有Rose Bay和Paddington，Centernnial Park(郵編：2021)。
　　北岸海灣水邊城區也録得中位價下降，Mosman, North bridge, Artarmon,Wollstonecraft 和Greenwich(2065)。
　　與此同時，Bellevue Hill， Bondi, Bronte, Vaucluse都録得房價上昇。現在Bellevue Hill是全澳中位價最高的郵政區號，達$3.07M。
　　不過據AMP報吿預期，這些城區的中位價在未來一年都會下降。而Bellevue Hill料將下降13%，Mosman將降14%。
　　海灣區沿線的高端渡假物業亦見受挫並紛紛挂牌出售。郵政編碼2018——含有Palm Beach高端渡假區，Coasters Retreat 和Great Mackerel Beach，中位價一年下降20%。
　　中部海岸的高端海灣區域2260的中位價也見在幅下跌，包括Terrigal, North Avica, Wamberal Forresters Beach; 2315屬下的Nelson Bay和Shoal Bay房屋中位價也見下降。
　　不過遠北海岸的物業抗衰退能力持強，保持恆久的增長勢頭。Byron Bay上昇12%， Kingscliff上昇16%， Pottsville 升17%。這些衆星追捧的城區創出了最佳的10年平均增長率。  （待續）