由美國次貸危機引發的金融風暴終於大爆發了。儘管美國、歐盟、中國、日本等各國領導先後參加了G20會議、APEC商討共同應付危機，且每個國家都開出了巨額資金的承諾，圖力挽狂瀾，但股市震蕩有如狂風巨浪中的小舟，忽上忽下。不知會飄向何方？！
　　澳洲的經濟也隨着全球大市在起伏着，並影響着衆多投資房市的買家。
　　本文就悉尼物業價格的未來走勢作一簡單的探討。

(接上期)
三、悉尼物業市場現狀：
　　1、 價格狀况：
　　關於悉尼物業價格中位指數，不同的機構和部門由於數據庫及統計方式不同略有差異。本文取中間偏低的，最新中位價：
　　House  $565,000 （高的近$580,000）
　　Unit   $382,000 （高的近$400,000）
　　爲能使讀者便於比較，該數字在2000年時：
 House  $300,000
　　Unit   $200,000
　　在最高的2003年底
　　House  $598,000
　　Unit   $415,000
　　在2006年曾跌至最低點：
　　House  $515,000
　　Unit   $338,000
　　以曲線來表示的話，從2000年開始是一個很陡峭的上昇，至2003年底，House差一點點就是翻了一番，Unit則翻了一番還多。

　　二、市場狀况：
　　悉尼物業市場目前，或最近是怎樣的呢？由於物業作爲投資手段，相對來説具有長期、保値、使用性等諸多特點。在分析時也不得不將時間的跨度拉長一點。
　　悉尼物業從2000年至2003年底是一次高速攀升。
　　2003年11月儲銀開始加息，至今年的5月之間，連加12次！
　　在03年底，紐省的卜卡省長宣佈投資物業的特別稅務，雖然他自己也因此下台，但把投資者也趕跑了。
　　伊曼省長接任後，第一件事就是取消了該稅項，但人一走茶就涼，另外，當時股市正紅火，悉尼的房市從04年至07年就上上下下的波動着。但請注意，波動並不大。
　　至07年的年初，悉尼物業市場呈現復甦迹象，清出率升高，出租屋空置率降低。物業價格企穩等。
　　到了財政年度結算的6月後，悉尼物業市場已是一派蓄勢待發的情景了。7、8、9、10四個月，交投活躍，平均價直線上昇。當時整個澳洲的經濟形勢也是一片紅火。BHP敢跟中國開價將礦産品提價90%，澳洲股市飄紅到6800點，形勢一片大好。
　　但是，從07年2月開始的美國次貸危機已悄悄掩至。在澳洲則是以通脹爲表象的。澳洲通脹從此前的2.5%左右，一下竄升至3.7%然後4.2%，4.5%......
　　儲銀坐不住了，一定要抑制住通脹，它們也沒什麼好辦法，就是加息，這樣，從07年的11月至今年3月一口氣加4次。
　　銀行乘火打劫，以融資成本增加爲由，在儲銀的加息基礎上再自行加息兩次。
　　而在此時，金融危機的泡沫即將破滅，澳洲恰在此之前連加四次利息，等於是自己给自己一悶棍。
　　從房價上看去年7月至10月，悉尼物業價格一路攀升，短短幾個月，竟升了8.8%，實在是驚人。
　　11月份，還在大選時的加息，銀行的加息一下子把攀升的勢頭壓住。一晃一年過去了。

四、幾份報吿引起的恐慌
　　最近有幾份報吿，引起悉尼房價的一片喊跌聲。
　　一份是澳洲統計局的報吿，説全澳物業中位價較去年下跌3.8%，其中悉尼跌了1.1%。另一份報吿是某監測機構的季度報吿，説悉尼跌了1.8%。
　　於是市場上到處流傳着跌、跌、跌的聲音。事情果眞如此嗎？
　　讓我們來對比着看看。
　　*股市從去年的6800點，跌過一半3400點，現在在3700至3800徘徊。跌幅50%還多。其中大藍籌的銀行股、資源股更跌多達60%以上！
　　*物業中位價在此嚴峻情况下僅跌3.8%，請各位讀者來説，是多還是少呢？
　　另外，請不要忘記剛才所提示的，悉尼房價在07年的7月至10月是上昇了8.8%！還有墨爾本、布里斯本、佩斯，這三年的升幅都是每年平均兩位數，現在才回落3.8%，應該算是很好的表現了。
　　再回頭分析一下悉尼04-08年的調整情况。
　　悉尼2004年初House中位價將近60萬，然後在55至56萬中間浮動上下，現在在靠近57萬的價位上。最大跌幅不過15%，而從00年至03年，房價上了近100%，在如此短的時間，上的過快，市場需要調整和消耗一下，回落個20%-30%都正常，但絶不會跌回30萬也不會是40萬，50萬都跌不穿。爲什麼？！這就是房市！
　　已經反復講過，物業作爲投資産品的特點就是：長期性，保値性和使用性。

五、明年升还是降？
　　一句話，肯定升！
　　爲什麼呢？因爲市場需求。悉尼缺房子。
　　由於經濟不景氣，及市場低迷，悉尼在過去的四年中累計缺房屋量已達6萬套！批建數字上季度更大幅下跌達24%，銀行收緊貸款，開發商借不出錢。悉尼的房源至少在2-3年內是“緊俏商品”。
　　人口增加。這已是老生常談了。移民人口從07年較以往多了三萬人。現在悉尼人口420多萬，預計到2036年，30年時間內再增180萬人口到達600萬人口的規模。數字寫寫很簡單，但房子在哪兒？蓋房子不僅需要大筆資金投入，還需要土地。土地在哪兒？偏遠的西北和西南還有大片空置土地。但誰會去住，有多少人去住，基礎設施的投入，等等，絶不是一年、二年可解決的。在沒有解決之間，只能在現有的房屋資源里擠。擠的結果是：
　　推高租金價格。目前悉尼很多區的租金已超過在當地購買物業償還貸款的金額了。過去數月，高利率是推動租金上漲的原因之一，現在利率下調了，租金仍上漲不止，爲什麼？因爲沒有空房可租。不僅沒有空房，而且原本因爲利率高，償還貸款有壓力的業主嚐到提高租金的樂趣。現在一下猛減的利息，使負擔驟然而去，不少人把已經推上市的房子又收回去了。幹嗎着急賣？！
　　還有一個重要的因素，政府的刺激。
　　面對$14,000，$24,000的補貼誰不想要，而且是有時間限制的，明年6月30號！
　　有人認爲，政府旣然這麼大力支持房市，那麼鼓勵房市的措施會繼續執行下去。
　　這種想法很對，但忽略了兩點：
　　1、 政府辦事是要掏錢是要有預算的。從目前來看，政府明年的收入會大幅減少，而在選舉時承諾的各项政策則要錢多多。明年，政府將出現近50個億的赤字。
　　用中國的俗話説，過了這個村就沒這個店。所以明年新年過後，會有大批抢房、抢政府補助的人冲進物業市場。
　　2、 另一種觀點，看看在説，萬一房價還跌呢？萬一政府再多加補助呢？
　　這其實是一種非常不現實的想法。不錯，機會總是有的。但人可以等，房價可是不能。有不少人就是因爲沒趕上2000年那一輪的增長期而懊悔不已。你是隨時都可以入市，但不要忘了，上次入市的門檻是30萬，現在是56萬，下一輪應該在75萬！
　　所以現在眞是在悉尼入市的大好時機。Residex最權威的物業統計機構的CEO愛德華先生也是這麼説的。
　　當然，一切還是要量力而行。但房市是不會等的。