正确评估一份物业的价值，并不是象人们想象的那样难。你所需的，只是一份挑剔的眼光，充分的调查，以及足够的信息。

　　想象一個評估師那樣，正確的評定物業的價値，第一步就是了解評估師所評估的內容，包括哪一些。
　　所謂市場價，就是在物業成交的那一天，買賣雙方能夠達成的交易價格，而且這份物業的狀况在那天要以最好的面貌呈現，同時，買方在已經充分瞭解物業各方面的情况下，表現出購買的意願；賣方則願意將物業以合理的價格出售，但又不會熱切到違反基本商業準則，以跳樓價出售的地步。
　　特殊情况下發生的交易的成交價不能稱其爲市場價。比如，你將物業在場外售予了你認識的鄰居，或者是家人之間的互相買賣，或賣方陷入困境，不得不低價出售的情况。
　　當評估物業時，一個非常重要的因素是保持頭腦的理智、冷靜。這聽起來好象很容易，事實卻很難做到。就算是專業的物業評估師，有時也會對某份物業産生出"心動的感覺"，從而不能保持理智、冷靜，而不得不請自己的同事來幫忙評估。
　　無論是你在評估自己的物業，或者是在考慮購買物業，一定要將個人的感情色彩和喜好放到一邊，這樣才會有鷹一樣鋭利的眼光，和鋼鐵一般的意志，來完成你要完成的任務。
　　在這樣的前提下，你才可以開始進行基本的調查硏究。先要了解這份物業所在區的一切情况：與物業代理交談、參加拍賣、索取可比性資料、檢查市政費記録、瞭解地塊劃分情况（zoning）、以及在這份物業上面，能做哪些事情、不能做哪些事情，等等。

看房
　　當審查一份物業時，最好把它分成幾個方面來看。
　　第一，看地。地塊面積、形狀、高度、地勢及可用性如何？一個物業的地有可能比另一個物業大1000平方米，但如果大部分的地都在屋後象冰川一樣懸垂下去的話，那這樣的地有什么意義？
　　另外，還要觀察周圍房屋用地的情况，以及任何潜在的問題。比如，如果附近有一個加油站，或一條很吵的大馬路，那這個物業的價値就要打折扣。
　　RP數據評估公司的Andrew Calnin説："物業所在的街面的情况也非常重要。你需要留意的有：街道兩旁是否有樹？這條街是交通要道還是靜街？抑或是位于一條街道的盡頭的'回旋静街（cul de sac）'？它附近有否公共汽車站和火車站？它周圍的房子的品質如何？這些房子與你看的這套相似嗎？更差、或更好？這份物業所在街面的名聲如何？等等。"
　　Calin説，物業的建築類型、風格、大小、設計、及物業的狀况、有無車位、有幾個車位、車位是什么樣的，房契狀况、其它限制條件，等等這些也很重要。
　　另外，市政規劃、分區（zoning）的影響及限制等也可能影響物業的未來發展和翻新。
　　第二、檢查物業及其附屬設施（ancillary）的情况。所謂附屬設施，是指主要住宅以外的部分，比如車道、花園、網球場、儲水罐等等。這是通常容易被過度投資的地方。
　　那么什么是最好的檢查方法呢？——看一看籬笆那邊。如果這套房的鄰居們沒有建直升飛機起降場或小型高爾夫球場，那么你最好不要買建了這些不必要的附屬設施的物業。
　　第三、檢查房子本身。繞房子外圍走一圈仔細查看。如果有可能，量一量房子的面積、大小。檢查建築結構的情况，看能不能發現任何問題，比如磚墻上有無裂縫？有沒有哪里鬆動了？排水溝經不經得起夏日大暴雨的考驗？這些都需要仔細檢查，並一定要做筆記。
　　檢查外房子外部後，就該檢查內部了。一定要每間房都看。感覺一下這套房的條件、年代、內部設施、裝修等等。這套房的"骨架"夠結實嗎？如果想改善，很容易就能做到嗎？
　　如果房間中已經裝有可供租戶使用的地毯，且墻壁也粉刷過，那么這套物業的價値無疑就更大；但同時，也要注意看臥室是不是太小。臥室過小的話，物業的價値就要打折扣。
       另外也要注意這套物業的現狀及實用性。如果你不得不經過四個"睡房"才能到達衛生間的話，估價員就會把這套物業的歸類爲"辦公室"，而非住宅。

销售证据
　　好的、可靠的銷售證據也是精確估價的最重要依據。用作估價參照的物業必須是在近期內售出、且與你要估價的物業非常接近的。相似物業的售價當然也可視作你所要估價的物業的市場價格。如果一項物業的銷售的結果與其它物業相差甚遠，那一定是有原因的。
　　銷售證稍稍花一點功夫就可以找到。比如，到realestate.com.au網站上，點擊"sold properties(已售物業)"， 再找你要查的區，就可找到近期內出售物業的價格記録。
　　另外，也可開着車到附近轉一轉，記下那些寫着"sold(已售出)"的牌子上的聯繫電話，然後給地産代理打電話，問問他們有沒有在最近售出跟你想估價的物業相似的房屋。這樣一路挖下去，總能找到你想要的答案。這些都可作爲你的估價參考。
　　拿到這些相似物業的銷售價格後，還要比較土地、輔助設施、及後期改善情况等，看你所要估價的這套物業的情况比它們好還是差。
　　一般來説，你至少應拿三套相似物業來做比較，如果能有六套則更好。多看一些物業，能排除一些意外的因素造成的影響。
　　比如，在去年的物業高峰期，一套布里斯本內城區的物業賣到120萬，比當地物業估價師及物業代理的預計値高出35萬。買主似乎是一名來自西澳、荷包滿滿的專業人士。他在此物業上市拍賣前，從網上查到這套物業，看也沒來看一眼就買了下來。
　　對於這次銷售，我們只能説，這個賣主是異常好運了，但卻不能拿它的銷售價格來做估價參考，因爲同區内其它物業的售價只能説明：這次成交是在買主過分急切、且不夠瞭解行情的情况下發生的，沒有普遍意義。而且，説不定那個魯莽的買主，現在正在爲自己當初的冲動而後悔呢。
　　另外，不要認爲你的物業很獨特，因此找不到可以參考的比照物。在同一個區內，無論其它物業比你要估價的這套好還是糟，通過比較，你總能發現買家們對市場的看法，而且能發現一套物業的價値到底體現在哪里。
（未完待續）