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张丹儿: 我看次貸風暴對澳洲的影響(中) No.443 |
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房地产投资（或称消费）和其它种类投资有一个最大不同点，就是有底。在澳洲这个底是房产总价的百分之20，所以银行在批80%的房贷案是不需要保险的。在中国这个底是房价的百分之50，美国的次贷危机引发的导火线就是百分之百的贷款建立在0%的底上。雪梨西区、西南、西北的房价现今就在这个底线的上下徘徊。
亚洲金融风暴，香港房产破底，现在美国也破了底，房产一旦破了底，屋主哪怕有能力供贷，也会选择脱产，断供甚至破产，把负资产的风险转到银行手上。最终一定是债主死的比欠债的快，特别是澳洲商银现正面临周转金不足的时候，美国就是现成的例子。政府的善後成本支出会超过、破底前救市的百倍。
陆克文政府本来是不想知道雪梨房市危机的，因为房市的繁荣产生的税收，聯邦政府獲利不大。所以哪怕房市在澳洲屬於政治問題，但也只開了兩張低價租購屋長期支票就算交差了。一直到雷曼投銀倒閉，澳洲銀行承受壞帳壓力，這才明白雪梨也有房貸破底危機。所以這兩天澳儲銀出了一份雪梨西區房貸承受力惡化的報吿。
澳儲銀的加息抗通脹政策，終於成功的把紐西蘭推進了經濟衰退，澳洲消費指數是下來了，通脹不但沒降，反而因加息引發租金上揚更嚴重了。一個因肚餓四肢無力的人，不給飯吃，還要他吃補藥，信不信這個人最後會餓死！本月初我就説伊曼省長下台，澳洲可能進入衰退，聯邦政府還一口否認，現在是不是愈看愈像？商銀因爲雷曼的壞帳和短缺流動現金，紛紛表示不會再追隨澳儲銀降息，就是説澳儲銀以利率主導的經濟調控政策，現正面臨瓦解的局面。
可以看的出次貸風暴進入澳洲後産生的負作用是由上而下的。所以財長史旺趕快撥了40億給非銀行房貸融資市場，澳儲銀也全力配合發出支持聲明。基本上澳儲銀已承認加息打擊通脹是條行不通的路。可惜的是目前這個撥款力道還不夠大，如能增資到150億，房貸利率就能下降1%，民用房貸若能降到7%雪梨平均房價就會止跌回陞，因爲房租回報有5%負扣稅有2%會産生對冲效應。
從心理學看房地産牛熊市變化，可歸納爲人類的佔有欲，購買欲和持有欲之間的改變。佔有欲是指因需要産生的擁有想法。購買欲是因情感冲動而生的購買行爲。持有欲是説理性分析比較後作出的取捨決定。前卜卡省長的停止公共開支打擊了購買欲，何華德政府的百萬公積金無稅政策降低了持有欲，澳儲銀的長期加息政策又同時抑制了購買和持有欲。
當前雪梨房地産正處於牛熊交叉偏牛市，就是説佔有欲極強，購買欲極弱和持有欲因近期降息處於中性轉強。雪梨的房市能不能止跌回陞全看降息的幅度是否夠快夠大。從HSBC和RAMS相續把三年固定放貸利率下调到7.99%我看降到7%以下的胜算机率很高。
至於雪梨的高价屋部份，近期因为商业短缺流动资金，所以企业家屋主都有接受降价的心理准备，现在正是一个杀价购屋的好机会。对海外买家来说，如果澳元不涨再等几个月可能更好。但澳元息口高，美资投银前阵子为了自救已经把头寸平的差不多了，所以等跌我看很难。
庄子说"四时相代，相生相杀。"没想到吧？次贷风暴引发的负作用登陆澳洲，反而激起了联邦政府的危机感，从而打开了澳储银加速降息的契机。对於近乎乾枯的雪梨房市，次贷风暴带来的反思终於起了滋润缓解作用，这又如何是我们能想的到的呢！
下周我们再聊次贷案的由来，和在澳洲未来发生的可能性，谢谢！
张丹儿
Elizabeth
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