一年一度的报税季节又到了，如是您有投资物业，或者想进行投资，那么这些问答就是为您准备的。税务问答
问：
我目前的年收入是$150,000，我想買一處投資物業，以便利用負扣稅政策避稅。請問，我可不可以買一份約$300,000的物業，然後以非常低廉的價格租給我弟弟，以便使避稅額最大化？這樣做合法嗎？在報稅時，對於可以申報的出租物業虧損額，有沒有上限？
答：
這樣做是不可以的。根據反避稅法案，澳洲稅局（ATO）有權不接受此種純爲避稅而安排的非商業行爲和交易而帶來的虧損申報。所以在這種情况下，以超低的價格將物業租予你弟弟，是不可能享受負扣稅政策的。
问：
我和丈夫于1998年9月以$95,000的價格購買了一處townhouse。我們于2004年7月搬出了這套房，遷入了目前的新居。但我們把那套 townhouse留了下來做投資物業。與此同時，我們以這套townhouse爲抵押，重新辦了一份按揭，當時townhouse被估價爲 $144,000。如果我們想現在把這套物業售出，資本收益稅（Capital Gain Tax, CGT）應怎樣計算？是以後來的抵押額$144,000作基數來計算，還是應該以最初的購買價$95,000做基數來計算資本所得？
答：
在售出物業時，凈收益=售出價-最初的購買價-各項成本（律師費、物業代理費及其它花費，如印花稅等），收益一定是在當初的購買價的基礎上計算的，不會用再抵押時的估價計算。
你的情况有兩種可能性：
1.如果你搬出這套townhouse時，是搬進了另一套自住房，或稱主要居所（principal place of residence），那么資本所得稅的計算就會以你搬走時的市場價爲基數。
你是2004年7月遷出的，所以你那套townhouse當時的市場價就會被視作計稅基數，來計算資本所得稅。當時的市場價會由一名注冊估價師來估算。
假如那套房2004年7月時的市場估價是$200,000，你現在將這套房以$300,000的凈價格售出（已減去各項成本和開支），那么你需要交稅的部分就是$300,000-$200,000，即$100,000。
2.如果你搬入的住宅是出租房，不是另一套自住房，那么你就有可能利用一個對你很有利的條款，也就是説，你在搬出那套房以後的六年之內，還可以將之視 爲你的主要居所（principal place of residence），那么如果你現在售房，離搬出的時間還不到六年，所以可以不必交資本所得稅。
從你的情况看，應該是屬於第一種，不過你可以再找專家咨詢一下。
另外，由於你持有那套townhouse的時間超過了一年，所以資本所得稅率可以減半。
问：
我們最近從已經住了十年的自住房中搬出，並把這套房子租了出去。現在這套房子在我和妻子的名下，因爲我妻子現在沒有工作，我可不可以把房子的所有權， 從我和我妻子各擁有50%，改成我只佔1%，妻子佔99%，這樣我能多申請一些扣稅，因爲目前我的付稅比率很高。這樣做可以嗎？如果可以，成本是多大？
答：
簡單的説吧，這是不可能的。
根據反避稅法，澳洲稅局有權不接受任何非商業性的、主要爲避稅而做出的房屋産權轉移或安排，因此，如果你想爲避稅而改動所有權比例，稅局一般説來會拒絶讓你申請扣稅。
另外，你還需要考慮，轉移産權需要交付印花稅。你妻子所得的49%的那部分，需要交付印花稅；同時你的按揭也需要重新調整。
還有，如果你們將房屋賣出，資本收益稅也會按新的所有權比例計算。如果這套房能滿足自住房條件，那么你妻子所擁有的49%的那部分將不必交資本收益稅。
物业问答
问：
我今年27歲，我有一套價値28萬的投資房，我的負債額是24.9萬，每周能收取的租金是265元，我用其中的115元去還按揭。現在我想再買一套投 資物業，它要20萬，但我只有7000元存款。我每年的稅後收入是4.2萬，今年晩些時候可能能漲到5.3萬。那么我有可能買第二套房嗎？我應該去申請一 份110%的按揭呢，還是等攢夠20%的首期金再考慮買第二套投資房，這樣我不必付貸款按揭保險（Lenders mortgage insurance）？
答：
通常，只有當你的按揭/資産比（loan to value ratio）小於90%時，你才有可能拿到110%的按揭。所以，你現在的資産必須滿足這個要求，銀行才有可能貸110%的款給你。
很少有貸款機構願意貸100%的款給只擁有一套物業的投資人，而且你會一下子有兩套房要供，每套房開支都不小。
你的情况是，你現在那套物業的按揭/資産比已經是89%（24.9萬/28萬），因爲90%是你能夠抵押的上限，所以你以現在的房屋做抵押，只能再借出3000元。加上你已有的7000元的存款，你只有10000元的資金可以做首期。
通常在貸款額超過房屋價値的80%時，借貸機構會要求你支付貸款按揭保險，以保護借貸機構的利益。再加上印花稅、交易費用等各項開支，你需要再準備10000多元。以你目前的情况，恐怕是難以承受的。
不過一年以後的情况可能就不同了。假如你現在的物業以4%的幅度增値，而你能將增加的工資（稅後11000元）都存起來，那么你將擁有：
** 一套價値29.1萬的房屋，以90%的按揭/資産比計算，你可以貸款的額度是26.2萬。
** 18000 元存款
** 13000元可用的抵押金（=26.2萬-24.9萬）
這樣，你就有了31000（18000+13000）元可以做用首付金。如果購房成本仍然是10000，你可用的資金就是21000。如果你貸90% 的款，就意味着你可以買一套21萬的物業。由於房屋價格在一年內大漲的可能性不大，所以，到明年的這個時候，你就完全可以買下一套價値20萬的房子了。
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