|
張丹兒:爲什麼現在是建屋的最佳時機 No.433.433 |
|
|
三個月前我曾寫過一篇"今天不蓋明天更蓋不起"的文章。沒料到文中的預測這麼快就在雪梨建屋界發生了。一個月來我公司不斷接到建材供應商的加價通知。 有些供應商表面不加價但增加了原本是免費的運輸費。從水泥、磚、鋼材、鋁門窗到石油中提煉出的絶緣、防水材料。目前看得到的漲價金額，約佔新屋建材總價的 4到5%。這還只是第一波，如果伊朗發生戰爭，石油、原物料價格持續上揚，那麼還會有第二波和第三波漲價通知。目前小的建商已被逼接受加價，我們尙在努力 抵抗之中，不知道還能撑多久？
長期來看，最近報上最熱門的話題"廢氣交易"，這對建材供應商來説會是個災難。因爲煉鋁、煉鐵、製磚、伐木都是碳廢氣的製造大戶。未來這些廢氣處理的花費，最終都會反應在建屋成本上。所以建材一路漲上6、7年的機率已大爲增加。
數月前我在"利率對建屋的影響"一文中，提出的有關利率、租金和通脹的看法。現在看來也不幸言中。利率是不是正等待轉向？租金和通脹是不是暴升？下一 步呢？就是薪資收入了。所以雪梨的房價泡沫問題，最終不會發生降下去的方法解決，而是以漲上來的方法解決。再看看目前澳儲銀的官方利率和商銀的建屋放款利 率約差2.35%，一旦這個差距超過3%以上，就可能引發海外中港日遊資進入澳洲放貸市場。對澳洲銀行業來説，現正面臨股票融資、企業放貸、投資收購回報 日愈萎縮的困境。他們敢再冒險自提利率揮刀自宮嗎？
無論如何目前的趨勢是租金和建材成本上漲的速度遠大於利率上漲的速度。也就是説，如果租金回報是6%，建築成本上昇5%，土地成本不變，那麼若能省下 建築成本的5%加上租金回報，大約和利息抵銷。如果租金和建材在新屋完工後繼續上漲，利息相對漲的慢或不漲，那麼這個建屋決定就是正確的，一旦利率回頭下 調，衆人涌回建屋市場時，這個決定會被認爲極具眼光的決定。這就是趨勢判斷的回報。
許多人説因爲需求，屋價上漲。那麼東京、大阪的需求大不大？也有人説負擔能力促成屋價漲跌。那麼上海市民的負擔能力低不低？我並不認同這樣的説法。我 以爲價格是由趨勢決定的。特別是在澳洲，由於資産市場太小，風吹草動都會變成翻江大浪。70年代日本爲了抵抗日幣升値，曾藏富於海外，結果在澳洲藏出來了 一個第6大城市一一黃金海岸。今天中國正面臨同樣的事，每個月都有中國富豪在雪梨買天價豪宅的故事，妙的是還有數位合買的。章大使在報上公開呼籲請求澳洲 政府接受中資購澳産，您不會認爲這些人都是傻瓜吧！
對於已經有地，正考慮建屋又耽心利率而猶疑不決的朋友們，我認爲現在是您入場的最佳時機。對於想規劃長期以租金收入作爲投資回報的朋友們，現在也是入 場的好機會。因爲雪梨某些近火車站交通便利的地區，目前舊屋的價格已降回到2001、2002年的價位。而租金收入卻已到6%回報。經過完善規劃爲出租而 興建的新屋，租金回報又很容易增加3到4%。所以只要目前利率和租金的總趨勢不變，那麼很快利息支出和租金收入就會進入平衡。
關於雪梨房租長期上漲的趨勢我看很難改變。先不説那些近似神話的推論。像是2004年克林頓澳洲演講，提到海水上昇淹了太平洋島國，百萬島民奔向雪 梨，或類似去年初昆省北岸海底地震引發的海嘯遐想。就説今年多增加約8萬多家庭的457 Long Stay 簽證和技術移民吧！不是很容易推斷出雪梨的房荒不是5年10年能解決的。您説是不？
我們下周再聊，謝謝！
注：本文內容純屬個人看法，不適用於投資建議。
张丹儿
Elizabeth
0419 282 898
(Home World
4展示中心)
|
