Invest Serviced Apartment or Non-Serviced Apartment　

　“投資就是要以最少的投入，獲取最大的收益。”
        　　　——Mr. Maurice Watson

　　這句話是Maurice Watson先生關於投資理念的精闢見解。
　　近日，本報編輯就Wollongong Best Western Apartment項目走訪了服務型公寓的投資專家Maurice Watson先生。並就讀者關心的問題向Maurice Watson做了咨詢。以下是問答紀録。

　　編：Maurice 先生，您好。首先能請您就這個項目做一個概况介紹嗎？
　　M.W:非常榮幸。
　　Wollongong Best Western是一個非常好的投資項目。項目是由德國的著名建築師設計的，內裝修附屬設施、配套、家俱全是按五星級酒店的標準施工或配置。
　　項目的地點，也就是物業市場最經常談到的Location, Location極好......
　　編：對不起，打斷一下，您能把Location的優勢詳細談一下嗎？
　　M.W:那要先説一下Wollongong的情况。Wollongong是澳洲的第9大城市，工商業、旅遊、敎育等方面發展迅速，人口增長很快。但是土地資源有限，東是大海，西是山巒，供開發的空地所剩不多。
　　項目所在位置正在Wollongong的中心，距火車站僅一分鐘路程；Wollongong中心醫院二分鐘步行，購物中心二分鐘步行，距海邊5分鐘車程。升値潜力巨大。
　　乘車至悉尼CBD的時間與Penrith相同。但Wollongong是碧水藍天、緑林黃沙的生活環境。两相比较，优劣立知。
　　編：爲什麼您説該項目是“Buy and forget about it”，或是“Peace of wind investment？”
　　M.W: 之所以這麼説是基於以下幾點：
　　首要的一點是：Best Western已將該全項目54個單元全部租賃下來。而且是長約，10年+5x3！
　　也就是説，在交換合同時，合同的附屬文件上就是這一租約合同，Best Western簽了10年租約，並有優先权再續簽三個5年，總共25年的出租合約。一般的投資物業根本不會有這麼長的租約。
　　第二點：租金保障。
　　Best Western保證每年5%的租金回報，按月匯入買家的戶口，而且該租金從第三年起，再加0.2%，即第三年爲5.2%，第四年爲5.408%，而在第五年，將對租金重新評估。
　　租金有保障的穩定增長，意味着業主的支出在逐年遞減。業主不必關心出租率多少，因爲以上的回報是列在業主和Best Western的合同里的。對於Best Western的商業信譽，應該是不會有什麼置疑的。
　　試想一下，如果投資一個普通的公寓樓房，業主還要負擔物業代理費、空置期。
　　第三點：最大稅務優惠。
　　投資物業可以獲得稅務優惠的有：
　　* 利息（貸款）
　　* 折舊（包括建築成本折舊和建築年限折舊）
　　* 雜費支出
　　* 貸款費用支出
　　隨着租金不斷的提陞，投資者的支出將逐步減少，基於物業投資應建立長期的概念，由於Best Western是你的租客，保障長達25年的租期，而且特別要強調其它雜費開支降至極低，與投資普通的公寓房絶非可以比較。
　　編：您剛提到投資普通公寓房的雜費問題，能多介紹幾句嗎？
　　 M.W: Wollongong Best Western Apartment項目最大的優點就在於穩定的收入，最少的投入，較高的回報。雜費問題屬於投入這一部份。
　　推出的項目每年的雜費支出只有2項，地稅及水费$1,000加上Sinking fund每年僅$1,500!而投資於普通公寓房的投資者每年將面對的開支有：
　　* 物業代理傭金（7.5%左右）
　　* 出租費用（Letting Fee）
　　* 地稅及水費
　　* 物業及房契費用
　　* 保險費
　　* 管理費
　　* Sinking Fund
　　以上各項支出至少在7、8千元以上。
　　而Wollongong公寓的絶大多數雜費開支全部由Best Western負擔了。
　　這也就是服務式公寓優於非服務式公寓，特別是服務式公寓的租客是Best Western這樣聲譽卓著的客戶。合約長、雜費開支少，是很難得的機會。（參見表一）

　　編：看了這張對照表，數字眞是很説明問題。作爲投資者不僅在租金上有長期的（25年）5%以上的回報保障，在雜費上的開支亦是遠少於投資普通的公寓房，少投入不就是提高了回報率嗎？
　　 M.W: 沒錯。
　　投資，關健看回報，少投入多産出，這是原則。
　　Wollongong Best Western Apartment是最大限度地利用了“銀行”的資本，並最大限度地和用“他人”來“替”業主投資。在此投資項目中：（仍以$417,000爲例）
　　* 租客“ Best Western ”佔總收入的61%；
　　* 稅務優惠，佔總收入的30%；
　　* 業主，佔總收入的-10%
　　10年以後，業主自己的總投入爲$38,310，稅前毛利潤$312,528。假如10年後，將該公寓出售，扣除銷售傭金、律師、資本增値稅等各項開支，每年的凈增値高達26.95%。
　　編：在如今股市大跌，普通民用物業市場不明朗，利率高企，這眞是一個難得的回報。
　　親愛的讀者，您看了這篇文章有什麼問題嗎？如果您對這個投資項目感興趣，請電：1800 770 114。Maurice Watson先生會非常高興針對您的實際財務狀况做出確切分析。