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杰夫投资论坛 : 买投资房的时机到了没有？ No.429 |
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如果你需要树荫乘凉，什么时候是种树的最好时机？二十年前。但是你回不到二十年前。那么什么时候是第二好的时机？现在。
谁都知道应该在低点买进物业。所谓低点是比较而言的。现在与十年前比是高点，而与十年后比，肯定是低点。长线来说，房地产永远处在上升中，就象通货永远会膨胀一样。短线的相对低点是存在的，当相对低点在你面前时，也许你还不具备财务条件购买，而当你具备条件时，低点可能已经过去了，要等下一个相对低点，要在七、八年后了，而且那时的相对低点未必比你现在的高点低。你会损失很多时间，而房地产的增值是靠时间的。其实，最好的买房时机是你在财务上具备了投资能力的时候。澳大利亚是一个幅员辽阔的国家，不同地方的房地产市场升降周期是不同的，只要你摆脱只盯着眼皮底下地区比如悉尼的单向思维，你总是能找到当下处于相对低点适合投资的地区和物业。
许多买家喜欢观望市场，一味等待降息再入市，其实利息不是投资应该考虑的唯一因素，最重要的因素是供需关系。这几年利息一直在涨，但是真正好区的物业却一直在涨价，或者没有跌什么价。谁也不能预先知道哪一天是最低点，相对低点则是可以预先知道的，只要能在相对低点买入物业就可以了，也许它还会跌一点，但是房地产是长线投资，它迟早会涨回去，你顶多就是提早多付了一点利息，但是长线来看，这是很小一个数目。比大多数投资者早一点入市，你有更多的选择机会，可以买到更好更低价的产品。我计算过，一个贷款额为35万的投资物业，利息每增长0.25％，每周还款额仅增加10元，就算你比大多数人早入市一年，以每周净贴80元计算，你也不过多花了$4160，但是因为当时市场淡，你能选择到最好地点最好设计最好朝向的物业，未来的升值潜力大，而且卖家还折价了10％，你省回了4到5万元。等到大家都知道利息开始下降而蜂拥入市时，房价一下子就几千几万地涨上去了，那是侯就轮到你开怀大笑而别人后悔不迭了。
就悉尼而言，目前的出租房空置率降到了1％以下，出现几十人争租一套房的现象，租金猛涨。记得1996年时也出现过这种现象，随后就出现了房价的大辐增长，一直涨到2003年。目前政府已经宣布明年全国的移民额猛增到30万，住房短缺将进一步加剧。现在不买房，还待何时？
本公司恒基集团刚刚推出一个全新公寓楼盘，位于Hornsby旁边的Waitara区，在靠近Hornsby一边。区内居民65%出生于澳洲，高于全悉尼61%的平均比例，海外出生移民的来源国，以人口数量排序前五位依次为英国、中国、新西兰、印度、韩国，居民职业以专业人士为第一位，其次为中级文职人员、专业辅助人员、生意人员、初级文职人员，所以该区的房价和房租都处在比较可观的价位上。2003年高峰时期全新的两房单元公寓售价可卖到48万到50万，目前一般在$450,000左右，租金在$400－$450之间。本公司在发展商面临还银行贷款压力的情况下，经过艰苦谈判，很成功以批发价格拿下30套二房单元的独家销售权，以低于市场估价的优惠价格推向市场，价格从399,000起，比西区如Parramatta的楼价还低，真正超值。从该楼盘步行到Hornsby的Westfield购物中心才3分钟，步行到Waitara火车站大约4分钟，步行到Hornsby火车站大约6分钟。坐快车到Central火车站只需35分钟。附近环绕着诸多名校，还有规模很大的医院。该楼盘不仅位置好，而且结构设计好，发展商自己就是设计师出身，他采用了类似天井的结构，使得房子能够两面采光和通风，虽然中空部分使发展商损失了多盖很多套单元的利益，但是房子采光通风好了，档次上去了，得好处的是顾客。室内的面积利用率高，没有什么浪费的空间。建筑用料也很讲究，外墙和单元隔墙都是混凝土，卫生间墙壁用的都是意大利大理石，客厅用的是落地玻璃门。比较房子不能单纯比较价格，还要比较建筑质量，用材好的房子即使贵一点，买下来也是值得的，因为经久耐用，今后卖出的价格也高。此楼盘一推出，我们公司内部职工就认购了6套。有意参观此物业者请赶快与本人联系，电：0410577866 Jeff Zhang
Jeff Zhang 0410577866
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