近來關於房屋價格﹐特別是公寓類房屋價格的走勢問題﹐成為不少投資者討論的對象。一些在前幾年買入樓花的投資者對持有物業的升値潛力看法悲觀。
的確﹐在利率上昇﹑管理費用昂貴及物業增値不如預期的情形下﹐有投資者感到壓力重重是正常現象。問題是如果投資者把自己得不到理想回報的緣由歸結於投資之初的頭腦發熱﹐那么﹐在投資的過程中﹐不能再由於頭腦發熱而失去對市場形勢的理性判斷。
由於利率上昇﹐投資成本加大﹐很多投資者都在算一本賬﹐那就是如果自己每年向房屋內補貼2萬元﹑而物業價格不能每年增値2萬元的話﹐那么自己的投資就是虧本。對此﹐我個人的看法是﹕物業市場之所以對投資者有很大的吸引力﹐其原因就在於它回報的不可知性。如果回報可以用簡單的算術來計算出結果﹐那么它就不成為一種投資活動﹐而是類同於銀行存款這樣的事了。現在市場上有不少公寓房的價格上不去(特別是西區)﹐不是因為房價下跌﹐而是因為有些物業當年的樓花價太高﹐現在仍在消化中。眞正價有所値的物業﹐其最近幾年的增幅仍然是相當可觀的。譬如在靠近MANLY的區域﹐最新推出的樓盤即使沒有海景﹐三睡房的單元售價也要接近百萬﹐而且要看房得先付1萬元訂金。這種現象還是證明瞭一點﹐在物業市場上最重要的永遠是LOCATION。投資投對了地方﹐錢就來得快﹑掙得多﹔反之﹐投資者就需要多一點耐心﹐多等幾年再看回報。
有不少讀者來電詢問﹐現在是否是合適的時機買入物業?特別是一些已經有了自住物業但尙未在投資物業上有所斬獲的讀者﹕他們旣不像首次置業者那般戰戰兢兢﹐又不可能像那些經驗老到者一樣從容大膽﹐在買與不買﹑進不進場方面﹐他們有想一探水深的慾望﹐但又生怕一失足成千古恨。
我個人以為﹐房地產投資從中長線來說﹐永遠是賺錢的。問題是投資者是抱著掙快錢的心態還是以中長線的回報為目標。假如是前者﹐現在不買也罷﹐因為“瘋”漲了七年的房價﹐怎麼說也該喘口氣吧?現在正値喘息期﹐想掙快錢顯然是不合時宜。比較與雪梨同等級別的世界其他主要城市﹐我們不難發現﹐雪梨的屋價仍然處在工薪階層可以承受的範圍之內﹐它的買家支撐力是相當強勁﹐因此﹐中長線而言的總體回報仍然是相當可觀的。總之﹐地產投資是一種需要平和心態﹑通過一定時間的投資積累﹐才能顯現眞正回報的商業活動﹐任何一個投資者都需要把目光放得遠一些﹐尤其是在市場出現波動或趨於冷清的時候。
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恆生信貸資深貸款經理 湯健
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