——Wollongong Best Western Apartment

　　目前，澳洲的物業市場一派“蕭條”景像。業主不想賣，買家不敢買，開發商也沒積極性去建房。批建房屋的指數下跌......市場是否眞的這麼差嗎？
　　其實不然，澳洲物業市場經上一輪攀升2000至2003，經近3年多的調整後（這三年多2004至2007，西澳、南澳、昆省都有突出表現。）整個市場蓄勢待發已然成勢。只是受美國次貸危機的影響及澳洲高利率的拖累，否則，新一輪起跑的發令槍早就響了。
　　在這種黎明前的黑暗期間，有沒有可能令投資者放心的投資項目，本文的內容可能您會感興趣。

一、 項目細節
　　項目名稱：Best Western Wollongong，現房。
　　地址：Wollongong市中心，距火車站步行一分鐘，市醫院二分鐘，購物、餐飲中心二分鐘，海濱駕車五分鐘。
　　公寓：30套一睡房，24套二睡房
　　已全部配備家俱，
　　內裝修按5星級酒店標準設計

二、 回報保證
　　首先：該樓盤已全部被世界上最大的旅店連鎖集團Best Western 包租下來。合約期10年，另有5 x 3的優先權。
　　也就是説，該樓盤全部54套單元房已全部租給了Best Western 。而且，這是一個長期合同。合同分爲兩部份：
　　* 已簽下的固定期限10年合同；
　　* Best Western 有優先權續簽 5 + 5 + 5，另外15年的合同；總共25年的合同期！
　　其二：租金保障。Best Western 保證每年按售價的5%回報率，每月轉帳至您指定的戶口。
　　同時，從第三年開始，按回報的4%增加租金。
　　還有，每五年將對租金做全面的評估。
　　説的清楚一點，就是租金在5%的基礎上，从第三年起每年都有增加！
　　其三，固定低廉的雜費
　　很多投資者對繁多的雜費攪的頭大。聽着很好的回報，按售價千分之一的租金回報：（例：30萬的物業，周租金$300。）都應是不錯的，但是要扣去：物業管理費、水費、市政費等回報率就大打折扣了。
　　但Best Western Wollongong  Apartment的雜費每年$1,500！比很多豪華雅柏文的季度管理費都少。

三、 個案計算
　　該個案是以一年薪爲$150,000的買家爲例：
　　並有一幢700,000的物業，該物業有貸款$350,000。以此物業抵押買家可貸到100%的款額。
　　兩睡房加車位，全額購買價$417,000（包括全套家俱）
　　全額借貸：            $417,000；
　　另加：
　　印花稅：               $14,255
　　律師費：               $1,000
　　貸款費：               $2,000
　　借貸總額爲：        $434,255
　　借貸利息               8.75%（只還利息）
　　支出部份：
　　按8.75%利息，    每年還款額爲$37,997
　　業主其它雜費，    每年$1,500
　　每年支出總額        $39,497
　　收入部份：
　　按$417,000每年5%的回報      $20,850
　　按年薪$150,000納稅後的回稅額$13,870
　　每年收入總額：                $34,720
　　差額爲：                               $4,777
　　平均每周負擔：                僅$92

　　從第三年開始，5%的回報基礎上另再乘4%，也就是説第三年的回報是5.2%；第四年再加，到第五年，租金還要重新評估。那麼還款額是每年遞減。
　　按10年計算的話，投資者在10年內只付$38,310。
　　按年平均6%的增幅，該物業10年後價値$746,783。
　　由于投资人只付利息部分，所以10年后，仍欠银行$434,255
　　假如他售出該物業，其毛盈餘爲$312,528，而全部投入僅爲不足$40,000！
　　回報率：
　　按以上計算公式，該位買家每年的稅後回報高達35.44%！

四、 高枕無憂
　　爲什麼説此投資項目高枕無憂，可以從以下幾方面作進一步分析。
　　1、 長期租金回報保障
　　作爲投資者，特別是物業投資者，有兩個重要問題要考慮。
　　a. 總投入是多少？
　　b. 回報率是多少（包括現金回報和潜在增値回報）
　　像Best Western Wollongong  Apartment這樣有租金保障，不是一年、兩年，而是十年，而且還租金遞加的投資選擇，並不多見。
　　2、 業主投入比率低
　　通過上述案例分析，業主個人的投入很少，只佔約10%左右。其中53%，最大一部份是Best Western 替業主支付的。另外的35%是納稅人支付的。
　　所以這是一個最大限度利用銀行的錢（銀行替業主支付了全部購買款），利用租戶和納稅優惠等去償還絶大部份利息款。
　　坐享物業穩定增値的巨大優惠。
　　3、“Peace of Mind”
　　不像股票投資那樣勞心、勞力，而且很難控制。也許今天剛買入看好要升的股，一夜之間，在歐洲市場上大跌！鬧的寢食不安。
　　而Best Western Wollongong Apartment項目，只要根據自己的實際能力，簽了約，每周$100的支出，眞的是什麼都不用操心了。
　　如果您對此項目有興趣，可撥打免費電話：1800 770 114 Mr. Maurice Watson會非常高興爲您解答所有的問題。
　　Watson先生是此類服務公寓物業的投資專家，有超過十年的豐富經驗。他可以根據您的財務收入現狀，做動態投資模擬。