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张丹儿: “择地”建新屋面面观（下） No.428 |
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200年來雪梨各行政區因發展的時間起步不同，産生了目前的開發區、建設區、成熟區、舊城改造區和遺産區等5個不同的人文時區。
想舊屋重建的應該到成熟區找，要購地建屋的應該到開發區和舊城改造區去找。在思考順序上舊屋重建應看景、地、屋，因爲屋對重建是沒有價値的。購空地建屋應考慮的是位置、地和景。這是因爲位置在日後升値的影響會超過地，而景卻有可能當社區進入建設期而被改變。所以選近商業行政中心的地段就是考慮了位置因素。
在買舊屋合同中要特別注意149附件（149 Certificate），這個附件注明瞭建地的原始資料，包括地的限制、用途、高度、起始線、開放面積、能源效率要求，地的分割及被分割歷史、地質及特定區（淹水、火災、保護）等資料。在購空地合同中這部份資料存放在附件88B（88B Certificate）里。有了這些資料就可以大致推算出能蓋什麼樣的房子。
建地的品質通常是和新屋造價成反比的，因爲整地的花費最終是會反應到建屋總價的。所以有預算限制或有多個同條件選擇時，就要考慮整地的成本了，至少不要掉進買到地大的舊屋，到手後才發現，後院已被前屋主分割走了的陷阱。
在找舊屋重建目標時，發現該條街道上沒有任何新屋時，最好放棄在該街道建屋的想法。
因爲有可能是遺産保護區，通常在同街上第一個重建申請案最難被批準，會受到大量鄰居的反對，破壞街道和諧的指控，很多時候區政府的審批人不敢輕易下決定，因爲無例可循。
有時會找到不合理的低於市價舊屋。這又分兩類，一種是接鄰公共設施預定地（如公路、軍營、橋樑、鐵路、醫院）。這類的建地如果超過40年該公共設施未開發，是可以考慮購買的。因爲該項設施的需要性可能已不存在了，未來預定地會隨著都市變更規劃改變用途。就算重新啓動，不確定因素一旦確定，極低的地價反而可能上揚，這樣的情形在M2公路開通前後的例子很多。另一種舊屋從外表上找不到低價的原因，但它有可能是前任屋主試過建屋申請，遇到問題或耗資整地費用過大或批不下來，再降價求售，因此這種舊屋反而要提防了。
在建設區地段，有一類很吸引人的建地，通常出現在馬路對面一大片新屋社區旁，有的只有一墻之隔。它的售價奇低，被規劃爲未分割住宅預定用地。這是省政府在設定新開發區後，爲日後人口發展考慮留下的預留地。通常會在十幾年到幾十年後才被考慮分割，一般非專業地産開發商，我是不建議去碰這樣的地，因爲每7年的地稅加利息就會讓購地成本翻一倍，且未來做分割和整地的費用也不是一般投資人所能負擔的。遺憾的是十多年來，前後有5位華人朋友拿了這類的地找我幫幫忙，我卻束手無策。因爲這類分割申請權是連區政府和法院都無法揷手改變的。
擇地和建屋其實是一體兩面的，地的價値愈高屋的價値也愈高。高地價的建屋價雖高，但可能只及地價的一半，低地價的建屋價雖低，卻可能和地同價。在沒有景的考慮下最好不要作出建屋價高過地價的決定。這是因爲地會因時間升値而屋會因時間貶値。但也不要作出新屋造價低過地價三分之一以上的決定，因爲建太糟的房子在不搭配超値的土地上，在市場上是找不到買家賣不出好價錢的。但在有水景地區建屋正好相反，土地面積過小的建屋案反而要擴大造屋價和使用面積，通常會大建陽臺、車庫、加挖地下室。這是因爲擴充的變相使用面積也是有景建物的一部份，而有景建物會隨著人們對景的需求愛好而增値的。所以有經驗的朋友在看了建地的位置、售價、面積和合同就能猜出未來的新屋款式和造價了。
這個話題就到此吿一段落，希望對首次建屋的朋友們有些許幫助，許多沒提到的東西，留到我們見面再談吧！
我們下周再聊，謝謝！
张丹儿
Elizabeth
0419 282 898
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