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张丹儿: “择地”建新屋面面观（中） No.427 |
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在不考慮坡度的因素下，建屋面積使用率最大的地形是長方型。大部份的建地長度應在30米到50米之間。組合屋的建屋面積要求一般至少在400個平方米以上。也就是説10米寬40米長或13米寬35米長，在這樣的建地上才可能從Home World找到相應的樣板展示屋。小於400平方米的建地，通常要靠陽臺、屋頂、地下室的擴建，才能達到獨立屋寬敞的居家要求。在地價遠超過新屋造價的地段，如水景區、東區。小面積上的變通大屋設計方案，雖然建築的費用高些，但在總體經濟效益上給屋主的回報卻更大。
1998年我目前服務的老闆之一Joe，設計了一款針對2.5米到3米高坡地的 Trilvevl新屋款（也被稱爲錯層或假三層）。這在當時的組合屋業界是個創舉，由於它的結構立於兩個不同水平面的地基上，屋內梁柱支撑和墻面較多，雙屋頂變化面積也較大，因此在造價上比傳統的雙層屋要貴些。經我手建成的這類新屋有幾百戶，這些年來一直深受華人朋友的喜愛。美中不足的是這款設計如果建地的起坡位置和組合屋的預設藍圖不能配合時，那麼，在考慮額外化費的整地費用，就不如找設計屋公司量地訂造來的划算了。坡地一般的售價較低，建屋成本較高，但多層設計會使生活空間變的更豐富，很容易産生，身處豪宅的感覺，所以這樣的地，買或不買，是個見仁見智的問題。
還有一些地區只能蓋單層，像是遺産保護接鄰區，或是雪梨北邊有一個Council規定，凡是從原雙層屋建地分割出來的後院新建地只能蓋單層屋。這里説的單層是指建物高度被限制在無法建雙層高度的範圍內。一般來説對有建雙層屋需要的朋友們，我是不建議去買這樣的建地，但若因某些特殊原因，對已買了這樣建地的朋友們，我公司倒是有一個單層變雙層的變通設計款，這款設計屋已在部份遺産鄰近區成功的被批準，正在建築中。所以有這樣需要的朋友可以找我談談。
在雪梨80年以上歷史被列爲遺産保護建物，是不能推倒重建的，就算將要倒塌，或被白蟻蛀的有居住危險，有天大的理由非建不可，也要在不影響歷史建物、位置、外觀、協調和完整性之下，結合新老建物於一體的翻新、加建。唐人街的Market City和市場旁的UTS校區都是著名的例子。在遺産區或遺産保護接鄰區無論是加建，或重建，都是困難重重的，除了要有非建不可的理由證明外，有時還要上訴到土地環境法庭，和文物保護法庭。有些審批案會拖上幾年才可定案。因此一般提供免費幫助客人送審的建商是不會接案的，對於這類的建地在購買前是要三思的。
因城市重新規劃而産生的建地審批權是在Council建築條例之上的，這包括了很多舊城改造産生的Master Plan 建地。在Master Plan涵蓋地區建屋，如果找對建商，審批上有時比同地區Council還快。但在建屋質量和款式上有更高的要求。
許多Master Plan地區有指定建商，有的還有指定房型、外觀。一些高價位的小區見到以組合屋建商名字送件的新屋申請案，常常看都不看就退件了。在這樣地區購地的朋友，應在買地的同時，瞭解到未來建屋方面的資料和預算是不是符合您心中想要的。通常建成後在Master Plan區內的房價會比區外的要高，這是因爲區內的總體規劃，對每戶建屋的市價有加乘效應的。所以在Master Plan地區購地建屋，雖受的限制較多，但也是有弊有利的。
謝謝！我們下周繼續再聊。
张丹儿
Elizabeth
0419 282 898
(Home World
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