最近聽到不少客戶在議論﹕利率連番上漲﹐房價已經開始下跌了。特別是一些買了房屋卻發現自己沒有賺到預期利潤的投資者﹐在目前的市場環境下更加顯得忐忑不安﹐旣擔心利率進一步上揚致使自己的財政負擔加重﹐又害怕房價回落自己的投資利益受損。其實﹐如果投資者對地產市場的特性有足夠的瞭解﹐那么這些問題應該可以從容面對。
過去幾週﹐以雪梨市場為例﹐拍賣物業的清出率一直在45%至50%之間徘徊﹐曾經一度跌至46%﹐但距離象徵著房價下跌警戒水平的36%還差得很遠。一般的業界人士認為﹐如果拍賣的清出率連續3週低於36%﹐那麼房價的下跌將成為市場的必然。而目前﹐除去新年及聖誕之後的首兩個星期外﹐雪梨的拍賣清出率還沒有出現過一次低於40%的記錄﹐而高於40%的記錄則持續了差不多五個月的時間。在這種情形下﹐說房價開始下跌未免有些武斷﹐但市場上的買賣雙方目前正處在一個僵持不下的狀態﹐卻已經是不爭的事實。
市場的買賣成交數字放緩是不是意味著房價的必然下跌?不一定。為什么?因為任何東西價格的下調﹐首先取決於這種東西的價格是否有下調的空間。
舉例來說﹐目前雪梨的中價位UNIT差不多40萬元左右﹐像這種價格﹐就算跌也不可能跌得很兇﹐因為沒有下調的空間。至於30萬元左右的UNIT就更不可能跌。但是﹐在市道不好的時候﹐如果物業的價格在百萬元以上﹐那麼就可能面臨被別人大幅度砍價的可能﹐因為它的下調空間相對較大。另外﹐中﹑低價位的物業﹐它的市場承受力也相對較強﹐稍有風吹草動﹐就會有大批的買家立刻涌向這些物業﹔而高價位的物業﹐由於買家也相對較少﹐所以在市場下調時﹐它的BARGAN餘地也就大得多。由於政府對首次置業者的眾多優惠措施﹐加上租房市場的供不應求﹐第一次買房的家庭及個人仍在不斷增加﹐而相對來說﹐這些買家的目標都鎖定在50萬元以內的物業。因此﹐只要市場上有品質﹑價格﹑地理位置都比較理想的物業﹐這些物業仍然會相當搶手﹐價格也就不可能出現下跌。同樣的道理也適用於高價位的物業﹐一幢好物業總是可以吸引無數買家的眼球﹐價高者得也就順理成章。
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