澳洲的經濟在當前通貨膨脹處于比較高的水平的情况下, 銀行的利息一漲再漲, 很多房地産的投資者和正在考慮買自住房人都感到不同的壓力, 猶豫着是否應該在此時入市. 任何事物都有兩個方面, 通貨膨脹導致的利息上調會給房地産的業主帶來一定的經濟壓力. 但在另一方面, 通貨膨脹也使得借貸購買物業的人, 無論是投資者還是自住業主, 在不知不覺中獲得了長遠的利益. 例如: 一個在2008 年借入40萬, 期限爲20年的貸款 購買房地産的人,在2028年歸還的全部本金仍然是40萬. 而這40萬在2008年可以在某一地區買進一個3房的TOWNHOUSE, 但是在20年後, 由於通貨膨脹的結果, 在同一地區用同樣的40萬恐怕連一個兩房的UNIT也買不到了. 而在2008年買入的房地産的價値很可能在20年的時光里已經翻了兩, 三番, 爲業主帶來非常可觀的資本增値收入. 這筆收入在我們退休時會明顯的感到它的重要性. 當然在這20年里, 業主也要爲貸款支付很多的利息. 可是對投資者來説, 租金收入和稅務優惠可以抵消大部分的利息. 在實際的正常情况下, 利息部分會逐年減少, 在數年後, 僅租金的收入已經可以完全支付甚至超過利息的支出. 而對自住房的業主, 如果自己不買房就必須要付大筆的租金爲其他的投資者供房了. 而且每年不斷增漲的租金恐怕不會比利息少多少. 租金的支付只能爲租客帶來居住的權利, 根本不會産生任何資産的增値. 當20年後, 當年的 “ 房奴” 在衆多的租客大力幫助下變成腰纏萬貫的資本增値受益者, 成爲眞正的房主時, 當年的租客如果還沒有買入自住房的話, 那只能又在爲下一代的投資者供房了.
有資料顯示, 是否擁有房地産已經成爲貧富差別的主要原因.例如 1994 年 時, 業主平均財産爲$237,000; 而租客的平均資財爲$19,000; 相差$218,000. 在十年之後, 2004年, 業主平均財産爲$482,000, 而租客的平均財産爲$45,000; 相差約$437,000 .比較10 年前已經翻番. 不難想象, 這個差距會隨着房地産的不斷增値而愈來愈大.
最近常聽到朋友們説, 我也想買房, 只是目前的利息高得很恐怖, 我想等利息低一些時再入市. 很多人往往認爲當利息降低時才是購買房地産的好時機實際上, 當利息向上漲時, 由於買房的人們猶豫不決, 入市買房的人不多. 因此, 房價相對的處于較低的水平. 當利息開始降低時, 就會有更多的人考慮買房, 當市場的供需關係發生變化時,房價也就隨着變化了. 利息的降低一定會帶來房價的上漲. 仔細計算一下就會發現在利息較高時多付出的利息遠遠低於當利息較低時所 多支付的房價. 房價在一年內的增長 4 – 5 % 並非是大漲, 由此而來的房價絶對値增長是1.6 – 2 萬 (假設基礎房價是40 萬). 而利息一年內漲2% 可就是大跳了, 這意味着一年漲 8 次 ( 好象澳洲的利息還沒有這樣 漲 過). 即便如此, ( 假設40萬房價, 90%貸款=36萬) 一年多付利息爲$7200. 是在較高利息時買入較低價的房地産, 當利息下調時, 立即可以享受資本增値; 或者是等到利息較低時買入較高價的物業,這時候, 有些人還要重新計算一下手里的錢是否足夠能支付上漲房價的首期;你認爲哪一個是更合理 的做法呢 ?
通過以上的分析, 我想朋友們一定會明白, 在不同的經濟環境中, 只要認眞的分析, 總是能找到相應的投資機會的. 澳美地産通過深入細緻的硏究和調查爲我們的客戶精心挑選了適合不同需要的物業供投資者和自住者挑選.
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