（續上期）
四、物业市场

1、 从2000年至今
　　從2000年至2007年是全澳洲物業市場大起大落的一段時間。2000至2004年是上昇期。僅以Hurstville爲例，物業中位價House從$375,000升至$611,000，最高是03年的$621,000。Unit從$278,000升至$359,000，是一路升勢過來的。從2000年至2004年，House升了 $62.90%,Unit升了約30%。
　　自2003年11月儲銀加息及州政府對物業投資者課以重稅，使物業市場如淋兜頭冷水，開始下滑。降至2006年的低點$555,000，跌幅達11%。Unit從$359,000中位價跌至$342,000，跌幅爲0.047%。
　　House從2006的均價$555,000反彈至2008年4月最新的數據$587,000升幅達0.059%。Unit略升$7,000，至2008年4月升至$349,000，比2007的$342,000，上昇2%。
　　如果從2000年一直看到2007年的物業走勢，不難看出，是一呈斜錢向上，只是在2004、05年階段下折，但只是向下傾斜了一點，然後，又開始上行。

2、 租赁市场
　　用供不應求來形容Hurstville 的物業租賃市場應該不算過份。
　　由於物業有新有舊，里面設施也有很大不同。以Unit爲例，較舊的Unit，睡房里可能就沒有衣帽櫥，兩房或三房也好，可能只有一個衛生間。但老式的廚房到是有不少是分割開來的，現代設計多爲開放式。封閉式的到是適合華人廚藝的需要。
　　除了佈局、間隔的不同，新式大廈往往还有電梯，健身房、中央空調。甚至室內泳池等，這都相應推高了租賃價格。
　　在Hurstville ，兩、三年或近新的二睡房Unit周租金在$380以上，較舊的$300起。
　　假如去分租一個帶衛生間的一睡房，至少$200/周以上。
　　而且現房極少。這就是本節開始時所説的“供不應求”。

3、 投资热点
　　正是這種供不應求的關係，推高物業價格，推高租金，同時也吸引買家入市。
　　Hurstville 與周邊的幾個市鎮，如Kogarah, Rockdale, Canterbury, Bankstown相比，已顯得高樓大廈很多，圍繞着Hurstville 火車站、購物中心Westfield，一幢幢高樓不斷向外擴張。
　　很早，十幾、二十年前就有專家説Hurstville物業市場過熱，投資會有風險“risky”。十幾、二十年後，還有人説同樣的話，可當年的投資者已經“Happy, Happy”地賺到錢了。
　　一個地區是否是個好的投資點，要看幾個因素：
　　* 交通便利與否
　　* 商業繁榮與否
　　* 人口增加比例
　　* 相關設施（如學校）如何？
　　Hurstville應該説基本上具備了上述條件。
　　Hurstville 還有一個特點，華人衆多。（大悉尼區內還有Ashfield, Chatswood, Eastwood及Epping都有較多華人居住，但任何一處都不如Hurstville華人所佔人口比例大。）相應爲華人服務的設施，包括銀行都配有多名華人職員，匯豐和中國銀行都在此有分店。醫療診所的華人醫生、護士服務，各式餐廳、酒樓、百貨。已形成相當的氣候。
　　在如此條件下，會有更多大陸、香港移民進入該區，特別是早些年來的留學生，在澳洲立足之後，已經開始將家人帶過來。早晨，公園里一群群做操、練太極的老人家越來越多就是明證。
　　還有一個需求來源，就是留學生。越來越多的中國留學生來澳。CBD的租金對於相當一部份學生來講已經承受不起，只好居住在交通方便的地區。Hurstville 至CBD有直達的Country Link，更有無數班次的車進城。同時還有下行至Wollongong的火車站。有不少在Wollongong上學的學生挑選居住在Hurstville 。
　　再看看供應方面，目前Hurstville 的大盤有East Quarter，約600套，其規模較大，尙有購物中心、飲食中心等項目，完成後，將與Westfield購物中心遙相呼應，但該項目將分期建造，全部完工還需假以時日。
　　另一大盤在Forest Rd 臨King George路處，但該項目已擱置有數年之久。何時能再上馬，不得而知。
　　有140個單元的Queens Garden是剛剛開建的大盤，位於Hurstville圖書館旁，旁邊新的醫療中心恰恰也剛破土，由於Forest Rd將全部改爲步行街，新的公共汽車站將遷移Queens Rd，而且，Queens Rd和Dora St中間很大一片地將闢爲中心公園。此地將會形成Hurstville一個新的中心區。
　　另外，還有其它一些開發計劃在審批，預計在未來的五年內，Hurstville將會增加1,000至1,200套單元房。將至少增加2,000人口。
　　有人就興旺，這是不變的定律。