Woolloomooloo -- 寸金不抵寸土

　Woolloomooloo﹐一個發音蹩扭的地名﹐是雪梨內城通往東區的第一站﹐地段優勢素來顯赫。能在這裡置業﹐那怕是最平凡的物業﹐也足以令朋友們對你刮目相看。

 

 

 

一﹑

Woolloomooloo位於內城以東﹐距內城中央標志郵政總局（GPO）的最短距離只有1.5公里。在它的西側﹐是內城區一部份的兩個公園Hyde Park和Domain﹔南側是另一個物業高價區Darlinghurst﹔東側是Ruscutters Bay的范圍﹐房價亦比大廈還高﹔在 Woolloomooloo北側﹐是皇家海軍的一處軍港。

這樣﹐景觀方面﹐ Woolloomooloo西側和南側是近在咫尺的都會雍容﹐東側是高尚住宅及商業區的興旺。北側的軍港特色炯然﹐具有極強的不可取代性﹐臨到美國的航空母艦或者中國的訪問艦隊到來時﹐軍港的風彩與熱鬧仿彿為雪梨憑添了一個旅遊勝地﹐可見其景觀價值之非同尋常。

Woolloomooloo交通不是一般意義的“方便”﹐而是“極度發達”（以及由此而形成的“複雜”）。走錯一個車道﹐就可能令到你有去無回。然而﹐如果你熟悉了這裡令人眼花了亂的道路網﹐便能輕易進出內城交通最複雜的地區之一﹐於是無往而不至。

筆者早年曾有這樣一個難忘的交通經歷﹐當時﹐筆者開車不久﹐因工外出而打算在 Woolloomooloo一帶沿隧道前往北岸。然而哭笑不得的是﹐在一陣無頭蒼蠅式的橫衝直撞後﹐不知怎地﹐從大橋上過了海﹐到達北岸﹐回來的時候﹐一心記著沿原路從大橋上返回南岸﹐但又不是在何處開錯了車道﹐竟然歪打正著地從隧道回到了Woolloomooloo。簡直如同鬼使神差一般不可思議﹗

而今﹐筆者雖不敢說已熟悉了Woolloomooloo的任何一條街道﹐但若是有必要在這一帶甩掉警車的圍追堵截﹐筆者頗有些童心﹐不妨一試。

當然﹐本文在此並非鼓動大家與警察玩捉迷藏﹐而是要說﹐在這典型的大都會環境中﹐生活極具情趣----甚至在某種程度上駕車也不例外。

二﹑

房地產方面﹐Woolloomooloo及其附近乃是完全的主動市場﹐房價漲落波動週期較大市場更快﹐也更具不確定性。在這裡﹐看來已經“天價”的物業﹐會在你最意料不到時突然暴漲。而在你認為當地市場穩步上揚時﹐它又可能忽然間回吐泡沫。對於市場拾貝的新手來說﹐在這裡投資可能比在別的城區更加舉棋不定﹔但對於經驗投資者﹐這裡實在是炒作豪宅的樂園。

該區的物業交易統計數據與真實的交易個案之間﹐存在相當大的不對應性。比如﹐此區house中位價91.6萬元﹐但事實上﹐本區之豪宅200萬元以上者比比皆是﹐“91.6萬元的中位價”變得理論意義有餘﹐操作意義不足。

同樣道理﹐雖然本區unit中位價只有35.4萬元﹐但這裡的單元房中最有投資(或者﹐投機)意義的是penthouse。而penthouse在這裡幾乎形成獨自的﹑由房型來劃分的市場﹐它們動輒200至300萬元﹐卻完全反映不到unit的中位價上。

例如﹐正在推出的“The Wharf”項目﹐3睡房單元開價145萬（而且﹐只是雅柏文﹐還不是penthouse）。此項目一個已售3睡房單元﹐成交價更高達215萬元。

同在該區的項目“Walsh Bay”樓盤﹐已成交2睡房單元價格100至150萬元不等﹐3睡房單元120萬至550萬元不等。如此種種真實交易﹐顯然是在“中位價”裡看不到的。

由於該區房價過於複雜﹐以致中位價對市場的反映能力明顯下降。因此﹐本文在此提醒讀者兩點﹕

* 首先﹐寧高估﹑勿低估。

* 其次﹐多找當地或有關的物業代理﹐因為﹐有些豪華型物業(無論是house或penthouse)的廣告﹐在普遍的廣告宣傳品中並不多見﹐而高檔次的此類宣傳品又不易尋獲（往往要花錢買）。

三﹑

那麼﹐Woolloomooloo房價高企的原因何在﹖其實﹐就在其“寸金不抵寸土”的地皮價值。

在這裡﹐長期以來高度發達的沉澱﹐仿彿使得這裡每一寸土地都是會下金蛋的雞。前述的交通描述。想必會使有心人暗暗發問﹕“這意謂著多少的投資浸透在了土地中﹗”

除了基本建設方面的投資積累之外﹐生活的便利性也是可想而知的﹐衣﹑食﹑住﹑行﹑醫﹑教﹑就業等等﹐無不應有盡有----而且﹐傳統以來就是“應有盡有”。

不過﹐這種“應有盡有”是高消費的。於是﹐在Woolloomooloo買得起物業﹐能夠住得起嗎﹖這是置業者們面臨的又一大問題。