Woollahra----與生俱來的高價區
Woollahra﹐雪梨東區這個house平均價超過100萬元的高價物業區﹐無論市政﹑文化﹑景觀都比週圍的其他一些高價區相形見絀﹐然而它卻有這樣一個特點﹕自從有殖民者進入以來就是高價物業區。於是﹐它仿彿是一個與生俱來的高價區。
Woollahra周圍不僅都是house高價區或價格在中等以上的城區﹐而且﹐這些城區或多或少在某方面有自己特點。它們分別是﹕
西側接壤的是Paddington。此區house平均價在城區排行榜上名列第49﹐報74萬元。它是內城在東南方向的主要區域之一﹐近雪梨大學。重要的公路Oxford St主要路段就在該區。該區地理位置極佳﹐商用及住宅發展均合適。
西北至正北接壤為Edgeeliff和Double Bay。二者house分別以平均價90萬元和141萬元﹐名列第33名和第11名。其中﹐Edgecliff有不錯的東區丘陵地形﹐為住宅提供者可能的丘陵景觀﹐並且有著充份的購物中心。Dauble Bay則有優美灣景﹑濃鬱文化氣氛一望而知。
東北方向接壤Bellevue Hill﹐環境優雅﹑寧靜﹐景觀優勢亦為丘陵﹐house平均價以164萬元名列第7。
從正東到正南﹐接壤的主要城區是Bondi Junction和Bondi Beach。此二者同為一個市場地理單元﹐市場形像以東鄰世界級海灘Bondi Beach而彰現﹐house平均價亦為74萬元﹐名列第48。
Woollahra南西﹐側是綠化區Centennial Park。這裡有相對少量的物業﹐house平均價166萬元名列第6。Centennial Park特色是“都市富人區的綠洲”﹐ 雪梨人傳統的娛樂好去處。
這樣環視一周可見到﹐周圍城區多少都具有自己的一些優勢﹐相比之下看Woollahra﹐景觀﹑購物﹑文化﹑地理等各方面﹐不能不說完全沒有優勢﹐但卻明顯不及周圍。
然而house──反映地價的指標性房型──從其平均價來看﹐接壤城區中只有Double Bay和 Bellevue Hill分別以141萬和164萬明顯超出Woollahra 的104.4萬元(排名第20)。與此同時﹐Paddington和Bondi Junction(house平均價74萬元和64.6萬元)﹐雖有各自的城區特色﹐但是house平均價居然明顯低於Woollahra。
有心人面對此些數據也許會發問﹐即然城區特色不及鄰區﹐那麼﹐Woollahra 為何如此房價高企呢﹖的確﹐不明白當地房價為何而高﹐也就不會真正把握自己在這裡買了物業之後﹐它的增值前景究竟怎樣﹖
漫步Woollahra 的大街小巷你會看到﹐不少house雖然保養得不錯﹐但畢竟是垂垂老邁了﹐它們怎麼能“平均價104萬元﹖”。某種意義上說﹐Woollahra的房價為何而高﹖在“地段”二字上是很難看得見的。
攷察當地歷史可知﹐高企的原因不單在於一般意義的“地段”﹐而在於它是“自古以來”的高價區。19世紀中業﹐這裡就出現過在當時極為昂貴的house﹐例如2.5萬鎊(當時澳洲尚無自己貨幣)﹑4萬鎊5.72萬鎊﹐等等。換而言之﹐該區的房價歷史起點本來就較高﹐並且代代延續保持至今﹐這才是高企的根本原因所在。
但是﹐房價歷史的高起點再怎樣強勁﹐也很難說足以使這些老物業至今身價不凡。因此﹐後來或者新興的富有者們在投資東區物業時的湧來﹐使得古老的“高起點”大獲新支持──地皮日益緊俏
當地的Queen St在1999年曾名列雪梨10大地產街之一﹐房價之貴不在話下。但是﹐如果你真的到了Queen St﹐可能會小有失望﹕此街其貌不揚﹐物業大多數形像平平﹐甚至顯得老舊。於是﹐說這裡的房子昂貴﹐好像是“沒有理由的昂貴”。
你猜對了﹐此街(甚至此區)的房子﹐在普通人看來正是“沒有理由的昂貴”。這種情況在房地產學上叫做“無理高價區”──不要問為甚麼﹐反正這裡的物業就是這個價﹗
然而﹐你若去當地市政府的圖書館讀一讀當地的人文歷史﹐也許就能找出“無理”表象後面的奧秘了。用股市來比喻就是﹐此區房價的“原始股”就十分高﹐而且﹐百多年來不僅居高不下﹐甚至保持“多頭”走勢。
另方面﹐這樣的城區﹐居民之中必有相當一批人身價不凡﹐於是形成社會名流熱衷擠入的“高尚城區”之一。這些名流﹐對華人來說可能太陌生了﹐不知道也無關緊要﹐然而﹐這裡卻有一位當代名流﹐他就是深受本地華人歡迎的前總理──基廷。基廷的出生地在Bankstown﹐但他就在Woollahra的Queen St買有一座兩層的大宅﹐看來價格不菲。
可見﹐造成Woollahra 房價昂貴的動力﹐與其說是“實”的﹐不如說是“虛”的。這種虛動力在過去﹑現在和將來看上去都不會有大的變化﹐更何況﹐Woollahra 是以“東區”這一大名牌為後盾的。因此﹐投資者對此區大可保持樂觀
以上我們廣泛探討了“虛”的問題﹐現在﹐我們回到“實”的問題上來。
距雪梨內城大約4公里的Woollahra﹐象近東區大多數城區一樣﹐出入內城十分方便﹐生活與休閑色彩濃郁。也象多數富人區一樣﹐它沒有自己的火車站﹐Edgecliff和Bondi Junction是它最容易接近的兩個車站。
在Woollahra區﹐住宅群內的大多數街道比較安靜﹐地勢稍高的窗口﹐可以眺望內城風景﹐個別高層的朝向合適物業﹐也可眺望海景。駕車向東﹑東北﹑北﹑東南方向﹐有大量的海邊休憩或娛樂場所。最大的綠化地在其西南﹐即Centennial Park。
另外﹐此區不獨是house的平均價超過百萬元﹐而且unit也不便宜﹐平均來說達50.3萬元。一些新的雅柏文或Penthouse價格更是大幅超過些平均價。
“woollahra”一詞源自土著語﹐意思是“野營”或“集會之地”。1856年﹐當時的紐省立法委員會的議長D. Cooper爵士(1821-1902)﹐在今日Woollahra為一座大型house的開工主持了奠基禮﹐並命名其為“Woollahra House”﹐於是﹐該區因此而得名。
Cooper議長及其后人對Woollahra的發展貢獻良多﹐尤其在豪宅建造方面他和后人作出不少推動﹐以至於在澳幣出現以前的19世紀中葉用及末葉﹐這裡就已經房價高企了。一些大型﹑優質的house賣到5萬英鎊上下﹐這在當時是中產階層買家也望“價”興嘆的。
豪宅與豪門是相輔相成的﹐的確﹐這樣那樣的早期豪門權貴﹐紛紛湧入了此區﹐並且﹐形成了一些“高價街道”﹐例如Rosemont Ave﹑Adelaide St﹑ Edgecliff Rd等等。時至今日﹐當地的“高價街道”已遠不止這幾條了。
1914年﹐電車由Bondi到Woollahra的線路開通﹐給後者帶來了新的物業增值動力。1960年電車被巴士取代﹐1979年火車在鄰近的Edgecliff和Boundi Junction設站﹐Woollahra正好夾在兩站之間﹐於是進一步加強了Woollahra的物業市場。
Woollahra不僅是城區名而且也是地方政府行政區之名﹐此區下轄城區15個﹐其中﹐10個城區的house平均價進入了全雪梨城區(約970個)前50名排行榜。
1996年人口普查顯示﹐Woollahra行政區的人均收入高居紐省所有行政區第一名﹐整體富裕程度可想而知──當然﹐也因此而造成盜竊案(包括偷車)發生率﹐明顯高於雪梨平均程度。
