Westmead 上升中的醫院城 (下)
Parramatta地方政府轄區內的Westmead﹐因當地有多家醫院及醫療服務機構﹐於是成為雪梨西北獨一無二的﹑上升著的醫院城。Westmead的物業不僅適合於自住﹐而且在吸引高薪白領租客方面﹐即有其傳統﹑有其現實﹐更有其未來。
(續上期)
此unit的特色十分突出﹕(一)除了結構完整的廚房外﹐另有一個與客廳和廚房連接著的酒吧廳。(二)酒吧與客廳之間有一道裸磚的拱門﹐十分有情趣。(三)兩間睡房均有壁櫃。(四)一間睡房居然有內設衛生間(en-suit)。18年前設計的unit竟有今日apartment的結構﹐D先生十分驚奇。(五)業主為了促銷﹐加送一個獨立車庫(這是又廣告中沒有的信息)而開價不變﹐仍為24萬元。(六)業主奉送全套傢具和電器(從電視機至枕頭﹑茶杯﹐一應俱全)。
D先生感到自己的腎上腺素在加快分泌﹐血壓在上昇。他知道﹐自己的購買衝動已十分強烈。再一看L女士﹐兩眼中放射出佔有欲的光芒。於是﹐二人根本不理會不到半小時之前拿到的合同﹐又一次當場表示──“買”﹗
不料﹐agent 表示﹐剛才已有另一位agent帶買家來看過了﹐那位買家也要買。D先生與L女士立刻交換了意見﹐表示願意再加5,000──24.5萬。agent想了一下說﹕“你們是否跟我回辦公室去談﹖”二人同意了。
辦公室就在Parramatta。進去之後﹐二人果然看到一位買家正在與另一位agent交談。兩位agent走到另一間房子交換了一下意見﹐其中一位走出來告知D﹑L二人說﹐那位買家也還未簽字﹐原因是他也遇到了競爭者﹐為了擊敗對方﹐他也抬價到了24.5萬﹐不過看來又猶豫了﹐正在舉棋不定。
這對D﹑L二人來說實在是個壞消息。L女士畢竟是首次買房﹐面對這種局面心中沒了主意。她問D先生“怎麼辦﹖”。D先生表示要想一下﹐半分鐘後﹐他果斷地說﹕“再加3,000 ﹐24.8萬﹗”agent聞言又走回去與另一位agent商議。片刻﹐又出來並且告訴二人一個戲劇性的變化﹕那位買家在24.5萬的水平已經頂不下去了(其實他已經擊敗了原先的競爭者)﹐並且表示放棄。這意味著﹐D﹑L二人之前也曾表示過的24.5萬成為最高出價﹐而不必抬高到24.8萬。二人大喜﹐當即簽字並且支付了定金。
agent一邊與二人在文件上簽字﹐一邊說﹕“D先生真是一個堅決果斷的人。雖然話較多的是L女士﹐但是看的出來﹐真正做決定的是話很少的D先生。”
D先生現在放鬆了許多﹐因為他終於成功地咬住了滿意的目標。此時﹐他打開了話匣子﹐說了幾句讓agent刮目相看的話﹕
“我平時從不去賭場﹐但是當我不得不一賭命運時﹐我真不會優柔寡斷。這個unit賣點鮮明﹐幾乎形成拍賣的局面﹐於是我感覺到了它的前景。我希望﹐你能立刻安排出租﹐如果交割之前就有了租客﹐那麼﹐租金收入可以給它的目前業主﹐直到交割為止5年後﹐我可能仍然委託你﹐出售此Unit。”
出於貸款的要求﹐二人又向agent要了此物業最近一位租客的租約複印件﹐果然350元一周。agent解釋說﹐此物業由於內結構十分出眾﹐而且帶有全套傢具﹐所以﹐租金一直很高﹐租客均為高薪白領人士。而且﹐這家agent經手此物業租賃已有多年﹐十分熟悉它最適合哪類租客﹐所以﹐也有意識地把此物業推向這類租客。
L女士事後表示﹐從未買過房子的她一直以為﹐買房是一件慢吞吞的事﹐不料﹐此次開了眼界﹗一天看房﹐兩份合同(另一份後來通知Eastwood的agent﹕對不起﹐不買了﹗)﹐當場拍板。D先生回答她說﹐當慢則慢﹐當快則快。一旦快起來﹐就象打仗一樣﹐幾乎分秒必爭。
L女士並且擔心房租太高﹐難以找到租客。那家agent果然十分了得﹐大約10天後就找到了租客﹔周租不僅沒有下降﹐反而上昇到360元﹗但是agent冷靜地表示﹕“這是你們二位的運氣。同樓另一套﹐到現在還在找買家。”
24.5萬元的物業周租360元﹐這為D﹑L二人留下了極大的房租彈性空間。因為﹐如有必要即使下降到245元一周(下減幅度達115元)﹐仍然達到“千分之一”水平﹐仍是不錯的收成。
12月13日﹐交割完成。此物業包括雜費在內的全部貸款額為25.8萬元﹐比二人事先的預算只高出2,000元。的確﹐二人真的一分錢未出﹐只通過文件作業進行了一場財力組合(把它組合成能以錢滾錢的“最佳陣容”)就在自己的名下又多了一份財產。此時﹐距離D先生在電腦上評估自己的再貸款能力﹐只有50餘天。
筆者認為﹐D先生和L女士的成功關鍵點在於﹕
* 發現了自己可以提前邁入“以錢滾錢”的旅程﹐接著﹐迅速訴諸行動。
* 敢於放棄“首置者補貼”﹐追求更大的利益。二人能有如此眼光﹐可謂心志不俗。
* D先生沒有固執己見﹐而是及時地從善如流﹔並且﹐利用合同到手卻未簽字的時間差﹐改變了目標物業。
* 沒有機械地要求業主在價格上讓步﹐反而做出了兩次抬價(其中一次幸運地躲避了)。
* 付定金的同時就明確指示agent﹕立刻出租﹗並且簽合同時就為此物業的未來5年已安排定了基調。可謂思路十分清楚。
* 在落實以上幾點時﹐二人十分的堅決和果斷。
筆者進一步認為﹐D先生把投資地點落實在了Westmead﹐恐怕比上述一切表面情況更具有深遠的投資意義。那就是本文標題所說的﹕“Westmead──上升中的醫院城”﹐並且在吸引高薪白領租客方面﹐即有其傳統﹑有其現實﹐更有其未來。
Westmead的房價在傳統上就比Parramatta更貴﹐而且﹐素為Parramatta大區的白領人士極易接受的置業或租客之地(這些情況是D先生事前有所低估的﹐並且﹐差點兒錯失良機。)究其原因主要有二﹐一是鬧中取靜(準確說是﹐鬧的旁邊取靜)﹐二是醫院學校林立﹐白領氣氛容易聚集。具體如下﹕
Westmead位於Parramatta西側﹐有火車站。車站東行2000米即為Parramatta火車站。由於兩城區之間有大片綠化地﹐所以散步的人只要穿過草地就可以從此區步行到彼區﹐十分方便。如此的靠近﹐使得Westmead居民可以充份享受到Parramatta在購物﹑辦事﹑娛樂方面的優勢﹐但又避開了商業區裡的喧鬧。
Westmead又位於多家醫院﹑學校與之毗連的環境中。它們是Cumberland Hospital﹑The New Childrens Hospital﹑Westmead Hospital﹑Westmead Private Hospital等。醫療相關機構有兒科研究所(Children Research Inst.)﹑兒科醫院醫療中心(Childrens Hosp. Med. Ctr.)。學校有﹐牙科衛生學校(Westmead of Dental Therapy)﹑西雪梨大學(UWS)的一個分部﹑紐省警察學院的一個分部﹑Catierine McAuky High School, Marist High School等。很顯然﹐這些場所如此密集﹐必然會有眾多白領者在這一些進進出出﹐以致影響到當地置業者與租客的職業結構。
比如﹐在本文附表之一的“小資料”裡的“每週租金排名”一欄中可見﹐第4名僅為“300-399”(元/週)﹐但是第5名卻急劇上昇到“1,000以上”(元/週)。這種情況在大西區而言﹐恐怕是十分罕見的。而在“每月按揭還付額數排名”一欄中﹐當地按揭族的表現也遠勝過大西區的平均水平。
此外﹐Westmead對在Parramatta工作的白領人士來說﹐也是經常性的租房選擇地。D先生的租客就是一例﹐他是皇家海軍的一位高級文職人員﹐工作地點在Parramatta﹐卻住在Westmead。
目前﹐Parramatta本身在加速商業化﹐而且會有更大的壓力向住宅要地皮﹐因為﹐以Parramatta目前的市政建設來說﹐除非有更大空間使其商業化的心臟地區向外大規模擴張﹐否則﹐所謂的“雪梨第二CBD”也許只能是自我安慰﹐而不是公認的事實。這樣一來﹐未來的CBD一方面住宅日益吃緊﹐二方面白領湧入上昇﹐結果﹐必然迫使更多人不得不把置業或租房目光投向周圍城區。而Westmead正好就在Parramatta周圍的“第一圈”城區行列中﹐它們是Westmead﹑North Parramatta﹑Rydalmere﹑Harris Park﹑Granville﹑Holroyd﹑Merrylands以及Mays Hill。
傳統上說﹐後5個城區尚無白領湧入的記錄。現實來看﹐它們的城區建設和城區氣氛在對白領階層的吸引力上可能心有餘而力不足。這種吸引力較明顯的只有Westmead和North Parramatta (主要是M7以南的North Parramatta)。這兩個城區乍眼一看不相仲伯﹐都有不錯的優勢。但若仔細觀察就會發現﹐North Parramatta其實是Parramatta 的一部份﹐不能算是一個獨立的市場單元﹐而Westmead卻相對獨立於Parramatta 之外(區別之一在於Westmead有自己的火車站﹐North Parramatta 卻沒有﹐而是與Parramatta 共用一個火車站。)
總之﹐未來的白領買家或租客在買(或租)時﹐自然會看一下地圖﹐眼光繞著Parramatta轉上幾圈。然後﹐很有可能會對Westmead這個“西北的醫院城”多看上兩眼。
──這“兩眼”﹐意義絕非尋常。(續完)
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“Westmead”之地名﹐是由“West”(西部)和“Meadow”(草地)兩詞縮合而成。所謂“草地”﹐原指Parramatta至Blacktown之間廣大的﹑植被茂盛的空間。而今﹐這一地區已被分割成眾多的城區。所謂“西部”﹐原指它與Parramatta的空間關係﹐近200年前﹐Parramatta是紐省政府的辦公地﹐因此“西部”的所指﹐乃是以Parramatta為中心來指稱東南西北各方向的。
不過﹐“Westmead”一名的正式使用卻始於1859年(晚於紐省政府的成立)。當時﹐巨大的政府辦公區被分割了(此分割持續到1889年)。伴隨著此一土地分割行動﹐新來的居民們紛紛為自己所居之地起地名。有些地名採用了當地名人之名﹐有些則採用已有的叫法﹐而“Westmead”就是後者之一。
1861年﹐Westmead通火車﹔但是直到1883年初﹐在當地居民成功的游說下﹐省鐵路發展廳(Railways Department)終於同意在此建造火車站。很快﹐當年4月份火車站建成﹐並由於開始了火車站向Parramatta以西地區依次排開的歷史。
1883年之前﹐Westmead發展緩慢﹐主要經濟活動是漫山遍野的果園生產。隨著火車站在這一年的建成﹐發展開拓加快。不過﹐當時的主要建設是進一步分割﹑出售土地﹐並且建造大量住宅。
1974年﹐Westmead Hospital開張了﹐並且成為附近一片“醫院群”的主要組成部份之一﹐此醫院在建成時是當時紐省最現代化的醫院﹐擁有925住院床位﹐並且發展出大量的醫療教學項目及相關建設項目。
醫院群的冉冉昇起帶動了Westmead的新發展﹐地價迅速上昇﹐房價一躍超過Parramatta﹐並且吸引了眾多的白領人士在Westmead置業或租房。
