Westmead 上升中的醫院城 (上)

Parramatta地方政府轄區內的Westmead﹐因當地有多家醫院及醫療服務機構﹐於是成為雪梨西北獨一無二的﹑上升著的醫院城。Westmead的物業不僅適合於自住﹐而且在吸引高薪白領租客方面﹐即有其傳統﹑有其現實﹐更有其未來。

 

　　本文通過一個真實的故事﹐來反映一對買房人在Westmead的發現與欣喜﹐願它能帶給讀者以參考。　　去年(2001)10月下旬﹐對雪梨房地產較為熟悉的D先生增加了一份兼職工作﹐那就是擔任某貸款機構的銷售代理之一。此工作之不易是D先生始料不及的。他原以為﹐大市平抑﹐部份城區甚至房價回檔整固﹐理應是買家入市的好時機。然而﹐一連串的碰壁後他才發現並無太多的積極買家﹐他們似乎寧可等到房價上揚時才一窩蜂地傾巢而出。D先生嘆息了﹐他想﹐人心如此﹐投資有時就是“人來瘋”﹐大多數投資者其實未必懂得投資﹐而只會“跟風”。

　且說一日﹐百無聊賴的D先生在公司Parramatta的分部與同事聊天﹐話題扯到了D先生自己目前正在償還按揭的一個自住房。那位同事一邊聊﹐一邊用電腦為D先生自住房的再抵押能力做了一個評估﹐結果是﹐利用此物業的再抵押能力並且加上同伴L女士的稅前收入﹐然後通過合適的re-finance﹐那麼﹐二人可以合買一個價值32萬元的物業(至少﹐二人可以再借貸32萬元)。

　想必是機緣到了﹐D先生憑著自己的經驗﹐頓時就象貓嗅到了腥味一樣興奮了起來。他意識到﹐未必要把第一個物業的所有貸款還清之後才買第二個物業﹔而若真的還清第一個才去考慮第二個﹐祇怕屆時的房價又上昇了一大截﹐導致那時的投資壓力加重。因此﹐關鍵點在於﹐如果使“以錢滾錢”的速度趕超房價上昇的速度﹐那麼﹐完全不必等第一筆房貸還淨﹐而是只要首物業有充份的再抵押能力就可以考慮下一個物業。

　　電腦還顯示﹐如果D先生和L女士現在就買第二個物業﹐並且﹐選擇可持續5年的interest-only的貸款產品﹐那麼﹐5年內可以追求以房租來覆蓋每週按揭(只還利息)﹔5年後酌情賣掉此物業﹐而真正的收入來自物業增值(capital-gain)。

　第二﹐如果第二筆貸款控制在32萬元以內﹐有希望連同手續費﹑印花稅等雜項成本一並計入借貸之內﹐於是理論上說﹐自己可以分文不出就買下第二個物業。

　第三﹐由於第二物業是投資房﹐可以為工資較高的L女士創造更佳的退稅條件。不過﹐可能的損失是﹐L女士以前從未買過物業﹐而D先生是在買了物業之後才和L女士建立關係的。就是說﹐她仍然有可能享受7,000元或當時的1.4萬元補貼。

　也就是說﹐如果她獨自買房﹐當然可以拿到補貼﹔但獨自的財力有限﹐除非與D先生合買(關鍵點是用D先生的原有物業來做re-finance)﹐否則﹐無法提昇借貸能力﹐而上述“32萬” 有正是建立在二人合力的基礎上的。但是﹐如合作買﹐L女士就拿不到補貼了。

　事情有點左右為難了。

 

　　D先生回家後與L女士經過反復討論形成一個共識﹕有所得必有所失﹐並且﹐長遠來看﹐寧願損失補貼﹐也不損失“以錢滾錢”的速度和規模。然而二人並不利令智昏﹐而是頗有分寸﹐此即﹐雖然電腦說最高可借到“32萬元”用來買第二個物業﹐但大市平抑﹑租賃疲弱﹐不得不有所警惕。於是﹐二人根據房貸安全系數(通常為借貸額為房價的80%)為參考﹐設定了自己的借貸上限﹕32萬X 80%=25.6萬。當然﹐如果經濟佳﹐二人有可能會更大膽一些﹐取32萬之90%(即28.8萬)。

　 房型選擇比較簡單﹐即再買一個2睡房帶車庫的unit。城區選擇上以Parramatta地區為首選(因為﹐L女士曾在Parramatta﹑Wentworthville﹑Westmead住過﹐十分喜歡那個地區。D先生尊重了她的意向)。當然﹐若有好機會也不排除其他城區。

　這樣﹐決策結果形成了﹕再買一個投資用途的unit﹐價格在26萬左右﹐首選城區Parramatta或其附近。一旦發現目標就果斷出手。

　D先生後來不無感慨地表示﹐一直以來總是想著尋找貸款客戶﹑為他人做嫁衣裳﹐卻沒想到自己的手時捏著一筆潛在財富﹐真是“臺燈照人不照己”﹗

　通過報紙﹑互聯網﹑物業廣告冊﹐一番尋找後5個物業列入了精選名單。其中﹐5個在Parramatta,﹐一個在Westmead。前4個無甚特別﹐第5個卻是出於好奇而選中的。此物業之介紹是從網上打印下來的﹐說是Westmead有一unit﹐2睡房﹐要價24萬﹐每週房租達350元﹗

　“350元﹖怎麼可能﹖”D先生知道﹐雪梨的投資房一般來說﹐周租是房價(指成交價﹐而非後來的增值)的千分之一﹐即240元。二人想來想去﹐想不出個名堂﹐只覺得除非此物業有何與從不同﹐否則﹐就是廣告裡面搞錯了。不管怎樣﹐此物業令人好奇。二人決定如果有時間﹐看看也不妨──為何租金如此之高﹗

　　D先生和L女士都是大忙人﹐決心形成後好不容易在第3周的週末(11月下旬)﹐二人才終於湊到了一個可以共同去看房的時間﹐踏上了前往Parramatta的“週末看房之旅”。

 

　　D先生畢竟有些房地產常識﹐他知道所謂“看房”﹐真正該看些甚麼。首先看地段﹐第一個物業的廣告中未提街道名稱(也許﹐這是用心良苦的廣告花招)。D先生到現場一看﹐估計到Parramatta火車步行至少要用20分鐘(他相信﹐出租的unit通常不宜遠離火車站10-15分鐘的步行路程﹐house另當別論)﹐結果﹐他連房子都不想進去就走了。

　第2和第3個物業的廣告中﹐有一個也沒有提供街道名。但實地查看下來﹐二者距火車站的步行路程還算可接受﹐周圍環境亦無大問題。於是﹐D先生總算走進去看一看。

　然而﹐進屋後D先生沒有看到甚麼有特色的賣點﹐無法形成購買衝動。他問了問L女士“感覺如何﹖”L女士不知如何回答﹐含糊地說了句“是不是再看看其它﹖”D先生明白了﹕二人都沒有看中﹐只好又離開了。

　　在離開第3個unit時﹐L女士順便問了一下agent﹕Westmead有一個24萬元的unit能租到350元一周﹐這可能嗎﹖說著﹐她掏出打印的那頁廣告給agent看。agent說﹐不至於吧﹗24萬的房子怎麼會租到那麼高。可能廣告中弄錯了﹐250元還差不多。

　走進第4個unit時(開價22萬)﹐D先生看到了一些小有特色的賣點。此物業房齡28年﹐但是不久前裝修過﹐而且﹐做了一些內部改造。例如﹐廚房和客廳之間裝了隔牆﹐宛如兩個獨立的空間。整體上看內部還算不錯﹐而且﹐樓宇外表保養得不差﹐完全看不出有28年。

　　美中不足是﹕(一)只有露天泊車位﹐沒有車庫。(二)一進unit大門就是2間睡房﹐也就是說﹐睡房的隱秘性不理想。(三)此物業在頂樓﹐而西區夏天偏熱﹐頂樓更熱。優勢與弱勢相比﹐大致互相衝抵﹐屬於“勉強可接受”的檔次。

　這樣﹐關鍵點就轉移到了價格上﹐如果房主讓利﹐可以考慮買下。二人在與agent 商量後﹐agent立即打手機問了業主。業主同意了二人的還價到 21.5萬元。於是﹐二人當場拍板──“買﹗”。

　agent高興了﹐並且給了二人一張名片﹐請二人到這位agent在Eastwood的辦公室簽合同。二人同意了。並且約定20分鐘後到辦公室。

 

　　20分鐘從Parramatta開車到Eastwood﹐通常情況下時間是足夠的。然而﹐二人花了近30分鐘才趕到﹐原因是一路駕車一路討論﹐心不在焉之下竟然走錯了路﹐耽誤了時間。agent已等不及先走了﹐帶著買家去看別的物業。不過﹐臨走前留下了有關的文件﹐委託一位同事交給D先生和L女士﹐讓二人“回家看看﹐下週一把簽了字的文件帶回來。”二人無奈﹐只好離去。L女士少不了一番抱怨﹐指責D先生走錯了路﹐不得不再安排時間來簽合同。

　此時﹐已近下午4時半了﹐時間說早不早﹐說晚不晚。既然已拿到了合同(只等簽字後送回)﹐又別無他事﹐於是L女士建議順道去看看Westmead的那套unit。談不上要買﹐祇想明白它何以“周租350元”。

　D先生從未在Parramatta一帶居住過﹐對Westmead其實瞭解甚少﹐所以他起先不同意再耗精神去Westmead﹔並且說﹐Parramatta沿岸的西區以出租和增值來說﹐無疑要選Parramatta﹐週圍城區沒甚麼可看性。他爭辯說﹕“Westmead﹖恐怕十個買家中有八個更看中Parramatta﹗”

　然而﹐L女士由於在Parramatta和Westmead都住過不短的時間﹐對後者尤其喜歡。所以﹐雖然她不知道怎樣用房地產術語來說服D先生﹐但她明確態度﹐堅持要去。D先生無奈﹐出於對女士的尊重(而不是對Westmead的興趣)﹐只好讓步﹐硬著頭皮上路。就這樣﹐二人在一路的爭論中前往了Westmead。幸好﹐這次沒有走錯路。

　此物業距Westmead火車站僅約400米﹐靜街﹐居3層樓(不含底樓)的第二層。房齡18年﹐2睡房帶車庫。此外﹐週圍可步行範圍內(10-15分鐘)﹐的確有不少的醫院和機構。這些發現﹐在廣告中也是沒有的。D先生對外圍情況感覺不錯﹕“地點不錯嘛﹐有點意思了﹗”

　沒料到進了此物業後﹐他一見傾心並且形成強烈而又清晰的購買衝動﹐這種衝動在任何買房交易中都是十分重要的。 (待續)

No.120