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张丹儿: 大雪梨都会化已势不可阻(下) NO.420 |
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大西北新地鐵將近經過4個商業區，Top Ryde, Epping, Hills Centre和Norwest。
成立只有5年歷史的Norwest商業中心，現正面臨漲息後遺症的挑戰。從理論上看，由於西北新區百分之90以上的屋主都在供房貸，因而消費能力應該減弱。但是Norwest商業中心設立之初的規格相當於一個副都市中心，不但有商場，有高價位純設計屋小區，還有四星級飯店和行政辦公區。目前新完工的辦公大樓不斷加入市場，預計2010年新地鐵正式動工時，屆時本區消費指數若有良好改善，那將是小生意進駐西北的最佳時機。試想在澳洲面臨人口老化時代，生意處生在一個居住和工作人口可達10年連續增長的商業區內，這樣的機會在雪梨可是百年難得一遇的。
Top Ryde是另一個更讓我感興趣的商業區。Ryde行政區到2017年地鐵完工時會出現4個鐵路捷運車站，北邊的Marsfield，南邊的Gladesville，西邊的West Ryde，和中央的Top Ryde。若以快捷巴士連接4站，這就自然的形成了一個完整的CBD交通網架構。我曾在海天專欄寫過一篇爲什麼是North Ryde？的文章，有興趣的朋友可以翻出來再看看，我想最遲明年Chatswood到Epping鐵路通車時，紐省政府就會有一些關於Ryde未來的發展計劃，有心建屋的朋友們是不該錯過Ryde這個行政區的。
關於華人聚集衆多的Epping區，我並不認爲它的商業區會得到更大的發展。但由於亞裔控制本區房産的力量過於龐大，原本因子女上中學進本區買屋，上大學離此區賣屋的買賣循環鏈，會不會因爲Epping到Wynyard縮短到20分鐘的新距離，而變成只買不賣了呢？這種可能發生的現象，在明年Epping至Chatswood鐵路通車後，還有待進一步的觀察。
近年來雪梨在國際上的品牌知名度，日益提陞。去年終於超過了倫敦、紐約、巴黎等國際大都會，晉陞到了第一位。更難得可貴的是，雪梨的居住環境還一如旣往，依然停留在前10名的榜單上。在國際超級富豪的眼中，雪梨的地産是被嚴重低估的。這就是爲什麼雪梨的水景豪宅價位一升再升，同時也解釋了爲什麼會有那麼多的六星級豪華游輪把雪梨當成一個重要的必到之港。
不可否認的任何城市都會化，都會帶來很多問題。例如犯罪率升高、貧民區擴大、空氣、噪音污染、水電短缺、緑化降低。更嚴重的是由於住屋高密度化將直接導致住屋價格兩極化，造成都會居民貧富懸殊距離擴大。所以凡是在雪梨住上過一陣子的居民，我想是沒人願意看到雪梨成爲大都會的。十幾年前聯邦政府曾計劃大力發展昆士蘭東南緑地，延伸到紐省北部海岸線。希望以建設數個小城鎮來減緩雪梨的都會化進程。
可惜的是這個龐大的人口計劃，現已被全球氣候改變破壞了。這兩年來，不但昆省東南緑地發生經常性的大面積淹水，並且昆省一百多萬人賴以生存的觀光業和漁業，因大堡礁珊瑚持續死亡消失。兩行業已變的危危可及了。一旦大堡礁消失，必然重創昆省經濟，屆時會不會發生百萬人口逆轉紐省的局面？
此外西澳的礦産業黃金周期，據估計一旦中國完成基建，大約7到10年後，西澳各城鎮會不會像美國底特律，矽谷一樣，人去樓空，房價暴跌呢？10年內布里斯本、柏斯兩市人口都接近300萬，城市瓶頸，雪梨再也不能像過去般藉著移民法條件化，把投資、技術移民推向他省。今天我們正處在一個雪梨人口轉型的時代，現今我們所做的任何房産決定，日後它的優劣效應會被放大十倍甚至百倍。這也是爲什麼我不厭其煩地提醒大家，土地，城市發展，獨立物業所有權和再發展權是這樣的重要，因爲這將在日後社會貧富兩極化中扮演了決定性的因素。面對如此嚴峻的考驗，我們置産時怎可不愼之又愼呢！
注：以上內容純屬個人看法，並不適用於投資建議。
张丹儿
Elizabeth
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