Wahroonga----上北岸山區的觀景臺
“靠海看海﹐靠山看山”﹐想必是物業在自然景觀方面的天然要求﹐而在上北岸地區﹐最有魅力的山景首推Ku-ring-gai 國家。但是﹐吟賞連天黛色的一個基本要求是﹐必須登高方可望遠。古訓所謂“會登凌絕頂﹐一覽眾山小”顯然是真諦。問題是﹐較高的地勢何在呢﹖答案也許就是﹕
Wahroonga─上北岸山區的觀景臺。
一
Wahroonga位於雪梨市區西北約24公里處﹐在它的北面兩站的火車路程﹐就是上北岸重鎮Hornshy。Ku-ring-gai 國家公園南端之前沿﹐已經延伸到了Wahroonga的城區範圍以內。公園那幾乎一望無垠的綠色﹐仿彿巨大的空調機﹐把最宜人的氣候以及最清新的空氣﹐吹送到了Wahroonga的一樓一宇﹑一院一宅。
Wahroonga地勢高隆﹐登樓北望﹐但見山景的無限風景盡在眼前。每當無人打擾的時候﹐在風語中彌散的林濤﹐便會悄悄叩響對景排懷者的心靈。
的確﹐山區的物業如果不在高地﹐那麼﹐就像海邊的物業看不到蔚藍一樣令人婉惜。更重要的是﹐賣點大打折扣﹐將來能否良好增值﹐恐怕也就損失了最有力而又不可取代的一項動力因素。
說到對景觀的向望﹐人們常常這樣感嘆﹕“雪梨的海岸就那麼點﹐海景物業實在有限﹗”然而﹐不知是否有人留心到﹐雪梨的山景物業也不是想造多少就能造多少﹐它的供不應求遲早也會走上與海景物業相似的路。
雪梨之山景主要來自南北兩個方面。南有Royal National Park﹐可是真正能飽覽山景秀色的﹐只有Sutherland郡。此公園一般地勢比Sutherland高﹐結果﹐Sutherland也不是所有地點都看得到山景。而在北面﹐則有Ku-ring-gai。但是同樣﹐不登高不足以一覽無餘﹐結果上北岸真正能享受看山之樂的城區並不多。
看海與看山的一大區別是﹐海低而山高。於是﹐濱海物業稍稍高於海平面就有可能看海﹐但是﹐臨山物業卻要高高在上才能看山。如此說來﹐能夠找到即看山又相對方便的城區﹐並不容易。
或有人說﹐西有藍山無限好。不錯﹐藍山是很好﹐可惜實在太遠。那是樵夫看山的地方﹐不是城市人看山的地方。
所以說﹐北雪梨想看山﹐至少要到Wahroonga﹐太遠則不方便﹐太近看得不過癮。更重要的是﹐Wahroonga的房價雖然不低﹐但也沒有高得令人望而卻步。於是﹐中產階層實力的買家﹐就喜歡上了這個秀氣的城區。
二
Wahroonga由於環境優美以及地理位置相對方便﹐因此它的房價並不便宜。根據澳洲物業監察(APM)的資料﹐此地區目前house的行情是﹕平均價59.3萬元﹐中位價49.5萬元。換言之﹐質量中等並且有著可接受景觀之物業﹐按照中位價上浮20%的一般經驗﹐大致需要近60萬元。而同時﹐unit平均價36.8萬﹐中位價35萬﹐亦屬於unit行情較旺的局部市場。
Wahroonga到雪梨內城的直線距離(不同與實際路程)大約18.5公里﹐在此半徑範圍看﹐Parramatta河以北的主要市場單元除了Wahroonga之外﹐其他如Pennant Hills﹑Epping﹑Carlingford都不及Wahroonga房價更貴。例如Epping﹐那裡house中位價為42.8萬﹐unit中位28萬。然而﹐沿著Chatswood火車站向西北﹐又是另一番情況﹕Wahroonga以南主要市場單元的Pymble﹐house中位價達61.9萬﹐Wahroonga再向北的另一大單元Honsby則是42.8萬元。可見﹐Wahroonga是一個中等稍高的市場﹐而且價位頗具彈性。
尤其是那裡的unit市場﹐隨著一些再發展項目的推出﹐增值率大幅高於北區平均增值率﹐甚至在過去了的動盪一年仍保持17%﹐這意味的是當地昂貴unit是目前的交易活躍價位。相比之下﹐全北區平均增值率(unit)則為7%。
三
優美的山景以及高隆的地勢﹐使得發展商們比買家更早地嗅出了此區的增值前景﹐並且努力在這裡尋找再發展地皮。其中﹐最新推出的一個項目就是﹐位於153 Grosvenor St﹐North Wahroonga的“Grosvenor Ridge”。
此個佔地5英畝的住宅小區﹐由發展公司Charrich Properties Pty Ltd斥資3,000萬元推出﹐全部完成估計在2002年7月。項目含有各類物業33套﹐其中有單層的﹐也有雙層的。目前已有15套完成並且投放市場﹐起價59萬元或73.5萬元。項目的銷售代理﹐是著名的房地產代理公司Jones Lang LaSalle。
工程的第二階段包括8套豪華型雅柏文﹐擁有寬大露臺﹑地下保安上鎖車為(雙泊位)﹐起價53萬元。
發展公司認為﹐Grosvenor Ridge代表了這樣一咱理想的投資機會﹕雪梨最優美如畫的環境﹐能夠近在我家的咫尺。從而為住戶提供在最佳地理位置中一片自家的天地。
地皮的所在地原為有歷史意義的古老測繪站Cook Trig Station﹐它是雪梨大區之內地勢最高的地點之一。本文將Wahroonga稱為“上北岸山區的觀景臺”﹐原因正在於此。
在設計方面﹐發展商同時考慮滿足成員完整而自成一體的家庭以及子女已不在身旁的老年人士(市場行話叫“empty-nester”﹕空巢者)﹐在居家方面的需求。因此﹐不僅豪華舒適而且尺寸特大﹐單元面積由205至301平方米﹐而且多數都在3或4睡房之外還另有書房。
環境方面﹐Ku-ring-gai國家公園的翠綠﹐恰到好處地蓬鬆在了露臺之外的數步之遙﹐並且帶來無限的清新。拾階而下﹐可以在最怡然自得的﹑一次小小的林中漫游(bush walk)中﹐可以一直走到景區深入的Bobbin Head。
發展公司還介紹說﹐所有的物業都在盡量減輕養護工作方面動足了腦筋﹐例如在後院﹑平臺﹑樓上的露臺等地方﹐均鋪有地磚。此外﹐在室內盡量增高了室內淨高﹐巧妙安排視野開闊的灣式窗(bay-windows)﹐以便有效利用朝向﹑採光﹑通風。當然﹐也一覽窗外秀色。
裝修方面﹐廣於採用流行的雲石臺面﹐用在廚房﹑衛生間﹐以及歐式廚衛設施﹑自循環式﹑冷暖空調﹑主人房衛浴(帶有按摩浴池)﹑衣帽間等。
交通方面﹐搭乘火車前往市中心僅約30分鐘﹐向北則不到10分鐘即為購物中心點之一的Hornsby。而在 Wahroonga範圍內的商業區﹐距離Grosvenor Ridge只有數分鐘的步行路程。
Wahroonga是一個學校較多的城區﹐在附表“當地學校選介”中﹐可以看到有多傢俬校供家長們考慮。而在周圍地區﹐更有不少名牌學校。
休閑方面﹐“近山玩山”是最大的特色﹐Ku-ring-gai國家公園足以為居戶們最異想天開之玩山念頭﹐提供施展的空間。在小區內部﹐則有養護安排完善而又綠茵環抱的室外泳池。
四
Grosvernor Ridge的示範中心就在工地上﹐開放時間為每天上午11時至傍晚6時。聯絡請電Jan Bush﹐電語1800-882-128(英語)。
此區地名源自土著語“Wahroonga”﹐意為“我的家居”。首次進入此地的殖民者是G. Caley(1770-1829)﹐他奉澳洲國父之一的J. Banks之命﹐來此進行生態方面的攷察。
生物學家J. Banks是船長J. Cook的好友﹐二人同船抵澳。如果說Cook發現了澳洲﹐那麼﹐Banks證明瞭澳洲適合人類生存﹔於是﹐二人都被稱為澳洲的“開國之父”。今日的Bankstown就是以J. Banks的名字命名的。
1825年﹐Wahroonga首次有一片封地﹐賜給自由移民T.Hyndes。Hyndes死後﹐土地被出售﹐並且﹐在經過一連串轉手之後﹐於1881年被分割再售。
在早先﹐Wahroonga是一個林業區﹐間有一些教堂和住宅陸續推出。1890年元旦﹐火車通到Wahroonga﹐不過當時的站名為Pearce’s Corner﹐同時8月30日改用現名。
` 1895年10月15日﹐Wahroonga有了郵局﹐1944年有了第一所公立學校。早期來說﹐這裡有兩個地方在雪梨小有名氣﹐一是Adventist Hospital(原名Sanitarium Hospital)﹐它是上北岸山區最主要的醫院。
另一個是私校Abbotsleigh﹐這所著名的女校至今仍然是家長們的熱衷選擇。創辦此校的是3位女士﹐時為1884年。Abbotsleigh私校曾經“浪跡”雪梨﹕1885年它遷往North Sydney﹐1888年遷往Parramatta﹐1898年又遷回Wahroonga。但無論它走到哪裡﹐都保持著一流女校的形像。
本篇將Wahroonga的市場定位稱為“上北岸山區的觀景臺”﹐其實並未誇張而是事出有因。Cook Trig Station早先為雪梨在西北方面的制高點﹐並因此而建有測繪站。
19世紀初﹐雪梨全城之測繪工作﹐此站功不可沒﹐更可況﹐北區地錯綜﹐是最不易測繪的地區。此測繪站一直工作到1991年﹐由於地標的避雷設施不完善而毀於雷暴。
而今﹐這裡改為住宅區﹐只要物業稍具高度及良好的視野﹐便可多方向飽覽上北岸山區的秀色。
* 方位﹕雪梨郵政總局(GPO)西北
* 郵政編碼﹕NSW 2076
* 公路至雪梨CBD﹕23.5公里
* 鐵路至中央站﹕24公里
* 區內居民﹕ 2.2萬
* 本地出生者佔總人口﹕72%
* 海外出生者人數排名﹕
- 英國 1
紐西蘭 2
香港 3
南非 4
美國 5
* house表現(02/99-2/01)﹕
- 平均價﹕59.3萬元 (北區同期表現﹕59.0萬元)
中位價﹕49.5萬元 (北區同期表現﹕48.5萬元)
過去12個月資本增值﹕ +3% (北區同期表現﹕+5%)
90-00年均資本增值﹕5.43%
99-00年每幢平均週租﹕550元
99-00年租金增長﹕ 5.78%
90-00年均租金增長﹕7.24%
99-00年總回報﹕ 17.25%
90-00年均總回報﹕13.43%
07/00之前12個月成交量﹕381幢
* unit表現(02/00-02/01):
- 平均價﹕36.8萬元 (北區同期表現﹕37.0萬元)
中位價﹕35.0萬元 (北區同期表現﹕37.0萬元)
過去12個月資本增值﹕+17% (北區同期表現﹕+7%)
90-00年均資本增值﹕2.46%
99-00年每套平均週租﹕345元
99-00年租金增長﹕ 2.46%
90-00年均租金增長﹕5.68%
99-00年總回報﹕15.13%
90-00年均總回報﹕10.59%
07/00之前12個月成交量﹕69套
* 三年曆史增值表現﹕
- 1997 1998 1999 三年平均
- house: 12.11% 9.39% 1.66% 7.63%
unit: 5.32% 8.99% 10.80% 8.35%
* 主要房源類型﹕
- house 1
flat 2
semi/terrace 3
* 物業佔有形式排名﹕
- 擁有 1
在購買 2
租用 3
* 每月按揭還付額數排名﹕
- 1,500元以上 1
1,000-1,199元 2
1,200-1,399元 3
400-599元 4
600-799元 5
* 住宅周租中位價排名 (房型不分類)﹕
- 200-299元 1
0-99元 2
100-199元 3
300-399元 4
400-499元 5
* 家庭結構排名﹕
- 夫妻有孩 1
夫妻無孩 2
單身無孩 3
單身有孩 4
數戶合租 5
* 上班交通方式排名﹕
- 火車 1
在家 2
火車+其它 3
巴士 4
私家車(乘車) 5
* 居民就業排名﹕
- 專業人士 1
中級文員 2
管理/行政 3
輔助專業人士 4
初級文員 5
* 居民年齡排名﹕
- 40-59 28%
20-39 24%
5-19 23%
60以上 20%
4以下 5%
* 居民教育水平排名﹕
- 本科畢業 1
高校肄業 2
熟練技工 3
研究生 4
初級技工 5
* 居民信仰排名﹕
- 聖公會 1
天主教 2
無信仰 3
團結教會 4
長老會 5
* house周租中位價﹕
- 2睡房 260元
3睡房 300元
* unit周租中位價(不含penthouse)﹕
- 1睡房 178元
2睡房 235元
* 睡房周租中位價(房型不分類)﹕
- 1睡房 175元
2睡房 240元
3睡房 300元
4睡房 385元
* 平均市政費(年)﹕ 607元
- (紐省最高﹕934元 Hunters Hill 最低﹕62元 Brewarrina)
* 人/年均圖書館支出﹕19元
- (紐省最高﹕166元 Sydney City 最低﹕7元 Byron)
* 人/年均圖書館借書﹕7冊
- (紐省最高﹕40冊 Sydney City 最低﹕1冊 Yarrowlumla)
* 建築審批平均時間(BA)﹕41天
- (紐省最快﹕1天﹐Sydney City 最慢﹕76天﹐Brewarrina)
* 發展審批平均時間(DA)﹕56天
- (紐省最快﹕2天﹐Broken Hill & Urana 最慢﹕107天﹐Leichhardt)
* 市政府﹕ Hornsby Shire Council - 地址﹕296 Pacific Highway Hornsby NSW 2077
電話﹕(02)9847 6666
傳真﹕(02)9847 6888
網站﹕www.hornsby.nsw.com.au
電郵﹕
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* Apple Real Estate - Hornsby
- 電話﹕(02) 9482 8822 傳真﹕(02) 9482 8122
* ASSET Wahroonga
- 電話﹕(02) 9487 4477 傳真﹕(02) 9487 2977
* Contact Eccommodate
- 電話﹕(02) 9957 4391 傳真﹕(02) 9499 4222
* Hill & Partners Real Estate, Hornsby
- 電話﹕(02) 9477 7688 傳真﹕(02) 9477 6788
* Joan Thomson Real Estate
- 電話﹕(02) 9484 5166 傳真﹕(02) 9484 4943
* Keith Soames Real Estate, Hornsby
- 電話﹕(02) 99870011 傳真﹕(02) 99870022
* Ray White Hornsby
- 電話﹕(02) 9476 3555 傳真﹕(02) 9476 3461
* Richardson & Wrench, Turramurra
- 電話﹕(02) 9449 9066 傳真﹕(02) 9449 9502
* Sydney Homesearch, Killara
- 電話﹕(02) 9499 6771 傳真﹕(02) 9499 6771
* Turramurra North Real Estate
- 電話﹕(02) 9449 3075 傳真﹕(02) 9983 1931
* Wahroonga Estate Agency - First National Real Estate
- 電話﹕(02) 9487 2777 傳真﹕(02) 9489 5902
-
* Abbotsleigh (教會/女校)
- 地址﹕1666 Pacific Highway Wahroonga
電話﹕(02) 9489 1071 傳真﹕(02) 9489 7720
* Baker College (教會)
- 地址﹕91 Pacific Highway Hornsby
電話﹕(02) 9847 8399 傳真﹕(02) 9476 1364 電郵﹕
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* Brigidine College (教會/女校)
- 地址﹕Mona Vale Rd St Ives
電話﹕(02) 9488 9644 傳真﹕(02) 9144 1577 網站﹕www.pip.com.au/~brigidenesi
* Hornsby Girls' High School (公立/精英/女校)
- 地址﹕Edgeworth David Ave Hornsby
電話﹕(02) 9476 5711 傳真﹕(02) 9482 2525
* Knox Grammar (教會/男校)
- 地址﹕Pacific Highway Wahroonga
電話﹕(02) 9487 0122 傳真﹕(02) 9487 0186 網站﹕www.knox.nsw.edu.au/~knoxgs - * Loreto Normanhurst (教會/女校)
- 地址﹕Pennant Hills Rd Normanhurst
電話﹕(02) 9487 3488 傳真﹕(02) 9489 2348 網站﹕www.loretonh.nsw.edu.au
* Masada College(猶太教)
- 地址﹕9-15 Link Rd St Ives
電話﹕(02) 9449 3744 傳真﹕(02) 9144 3722 電郵﹕
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* Pymble Ladies' College (教會/女校)
- 地址﹕Avon Rd Pymble
電話﹕(02) 9855 7799 傳真﹕(02) 9855 7766 網站﹕www.Pymblelc.nsw.edu.au
* St Edmund's School(教會/特別教育)
- 地址﹕60 Burns Rd Wahroonga
- 電話﹕(02) 9487 1044 傳真﹕(02) 9489 0069
* St Leo's College (教會)
- 地址﹕16 Woolcott Ave Wahroonga
電話﹕(02) 9487 3555 傳真﹕(02) 9487 2637 網站﹕www.stleos.nsw.edu.au
