房價飛漲、空置率下降已經是物業出租市場上"如雷貫耳"的聲音了。也許你已經在考慮購買投資房，什么才是最好的選擇呢？

　　澳洲租房市場的緊張，似乎已經到了無以復加的地步。在這種情况下，考慮買投資房的人也越來越多。
　　眞的想買的話，有些什么選擇呢？
　　想進入遍地都是租戶的內城區的投資者會發現，這里的入市門檻已經非常高了。
　　不過，已跌至歷史新低的空置率和過去一兩年間飛漲的租金也讓投資者願意再次開始在物業市場下大本錢。
　　不過，在現在內城區的一睡房公寓已經賣到25萬以上的情况下，有沒有什么其它的選擇呢？以下便是答案。

學生公寓
　　海外留學生已經成了澳洲一大經濟來源之一，比如悉尼大學有差不多一半的學生都是海外留學生。隨着國際學生的增多，學生公寓的數量也在增多。在墨爾本，傳統的學生公寓區已經從Carlton 和Parkville擴散到了Caulfield, Preston, Footscray 和Geelong等這些區。
　　不過，雖然我們可以認定，海外學生所帶來的住房需求會持續增長，但市場同時也存在一定的不確定因素，原因在于其它國家也在想方設法吸引亞洲的留學生。
　　一般的學生公寓的面積在20至40平方米，帶一個廚房、書架、衛浴及書房/睡房。書房和睡房可能是大家分享的。許多建築在每一層都設有一個"公共客廳（communal living area）"。
　　另外，學生公寓一般還應由房東配備傢具，提供24小時的接待台服務、夜間保安、健身、游泳及桑拿等。
　　作爲學生公寓的業主，房東有責任配備這些傢具，並定期進行更新。所以你應該爲此準備好資金。
　　投資學生公寓的最大的好處在于，它所帶來的收益常常大於一睡房的非學生公寓，因爲除了房租外，房東通常還可以收取服務性的費用。

飯店及旅館投資（Hotel和motel）
　　許多住在遠郊地帶的投資者發現，投資于旅館是個不錯的選擇。
　　這些投資者通常將自己買下的物業租予專門經營飯店的公司，如Oakford、Quest等，並且租期常常達到五年以上。
　　飯店經營者從管理飯店中能得到大於租金的收益，所以他們往往願意支付一定的物業維修費。
　　有的經營者還給予業主一年可免費使用旅館四個星期的優惠待遇。以一個房間每晩$150計，四個星期的免費住宿就値$4000--也是個不小的數目。
　　許多飯店的房間都是小型的工作間式房間，外加睡房及客廳、廚房和衛浴。許多銀行要求，如果要貸90%以上的款的話，每套的面積得大於50平方米。這個要求通常很難達到。換言之，就是説投資者必須得自備10%的首期金。
       如果飯店的租期到了，而原來的經營者不打算繼續經營下去，那么這個建築物立刻就變成一個普通的公寓了。你也不能象以前一樣有租金的保證，而必須將它放到市場上去出租。

高層公寓樓
　　投資者在投資于高層公寓時，應注意考察這套公寓有無特色，否則的話，當你想賣出的時候，你就不得不面臨來自同一棟樓中的其他業主的競爭。
　　另一個値得留意的現象是，在1990年代晩期，確曾出現過高層公寓過剩的情况，説明在某種市場條件下，投資公寓需要全面考慮。 一旦市場情况有變，會不會出現房子賣不出去，或租不出去的情况？
　　買家權益維護組織Morrell & Koren的主任David Morrell説："當一個投資者決定賣掉投資公寓時，通常其他投資者也想這么做，如果別人折價賣了，你的房子當然也賣不出好價錢。"
　　當你想出租房屋時，情况也是一樣的。如果你的房屋與市場上其它房屋沒什么兩樣的话，租戶們爲什么一定要租你的？
　　不過，許多高層公寓都有直接從地下車庫通往樓層的電梯，這一點增加了公寓房的安全性及吸引力。
　　另外，租戶們也很喜歡有景的房間，並且自然採光要好。投資時這些當然應納入考慮的範圍。
　　高層公寓的另一個不利因素是，往往物業管理費很高，一套一睡房的公寓一年的費用可高達$3000。如果市場需求下降，這么高的管理費確實是個大問題。

工作室式公寓(studio apartment)
　　購買工作室式公寓時，應該想好"退出"策略，因爲根據以往的經驗，一旦你眞的想售出時，這類房産可能往往不那么好賣。
　　工作室式公寓的面積大小不等，一般在20至40平方米，有連體的客廳加睡房、廚房和衛浴。
　　與此形成對比的是，許多一睡房公寓的面積在45至65平方米之間，有分開的客廳和睡房空間，也更受租戶歡迎。
　　Morrell説："工作室式的公寓對那些經濟條件較緊張，但卻想住在城區的租戶來説，很有吸引力，但這樣的公寓不是那么好賣。"
　　他説："選擇住在工作室式公寓的人們，一般就是爲了省錢，這樣的人當然大多數情况下不會有購房能力。如果他們眞有錢了，他們也想攢多一點，以便買一睡房的公寓。"
　　Morrell説，一般來説，工作室式公寓的自住型買家不會很多，所以通常賣出這類物業時，資本收益不會有一般公寓那么高。

度假物業
　　Morrell説："投資于度假物業有點象買礦業股票。如果市場好的話，你會大賺；但如果市場不好，日子就不太好過了……"
　　很多投資者買度假物業其實是爲自己用的。在度假旺季，這些物業可以出租，平時則用作自己過周末的場所。不過，打理度假物業通常需求一些額外的開支，如物業代理費、清潔費等等。
　　Morrell説："想從度假物業賺錢的秘密就是要買獨一無二的房子，最好還能有些'噱頭'。如果只是一個離海岸線10米遠的纖維棚，那么就毫無特色可言。"
　　"象在Blairgowrie或 Rye這些地帶的度假房，幾乎一半都挂着'出售( for sale)'的牌子；相反，到了Point Lonsdale，你就發現那里的度假物業簡直是人滿爲患。"
　　過去幾年中，水邊的土地價格一直在漲。但如果經濟下滑，有的人可能不得不首先將度假物業拿出來抛售，那樣的話，可能會對物業的價格造成一定壓力。
　　Morrell説："一旦遇到經濟上的困難，第一個會被人們抛棄的往往是度假物業，所以當你想賣出時，你可能發現其他人也都想賣出，不惜一切要賣出的投資人往往連本都收不回來。"

豪宅
　　物業代理們往往都會吿訴你，不管怎樣，有地的house永遠是最安全的投資物業之一——如果這個物業位于租戶喜歡的區。
　　Morrell説："最好的選擇是在CBD 十五公里之內的物業。"
　　內城地帶的物業代理們會吿訴你，內城區的投資者們常常會發現，如果他們眞想售出手中的物業，不管他們開價多高，總有願意一擲千金來接盤的人，這樣的買主瞄準是高端出租市場的收益。
　　Hocking Stuart 商業開發公司的經理Naomi McRae説："許多高端市場的租戶們來自諸如倫敦這樣的更貴的地方，所以他們不會被澳洲市場的價格嚇倒，而且許多來自外國的租戶能從雇主那里拿到一部分房租補貼，所以很多海外移民更傾向于租用豪宅。"
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