Sydney ---- 魅力無限的世界最佳城市

雪梨市作為世界名城在世人眼中已如其最著名的城標──“Opera House”一樣﹐人心常嚮往之﹐人情永難忘之。雪梨市區更是精華所在。

 

歐美人對這塊南半球的天然瑰寶推崇備至﹐亞洲人對這裡的異國風情寵愛非常﹐澳洲人更視雪梨市為國家最重要的都市和風水寶地。為不負眾望﹐雪梨市政府已陸續推出一系列重建計劃﹐使這一歷史名城﹐日益煥發出更加迷人的魅力。

近年來﹐雪梨市聲譽日勝﹐市容日振﹐名氣也水漲船高。在她面前﹐歐洲文明古城羅馬與弗羅倫斯亦顯遜色﹐迄今為止﹐雪梨市已連續5年競奪美國刊物Conde Nast Traveller讀者評選的“世界最佳城市”稱號。無獨有偶﹐另一份美國刊物Travel & Leisure的讀者亦連續4年推舉雪梨市為“最佳城市”兼“世界最佳旅遊景點”﹐足見美國人對雪梨市已推崇到無以復加的地步。1998年﹐英國版的Conde Nast Traveller又將雪梨市評為“最佳海外城市”。最令雪梨人引以為豪的也許是﹐一個月前﹐英國一份調查報告宣佈﹐雪梨市因環境優美﹐生活費用低廉而獲評為世界最有吸引力的居住城市美譽。

 

雪梨居民或者現在已置身雪梨的人, 如果對她的名勝之處說不出個一二三﹐未免讓人見笑。不過雪梨之美妙﹐亦正在於她所獨具的渾然天成又變化莫測的自然美﹐令許多生於斯﹐長於斯的澳洲本地人亦難以明瞭她到底有多少長處。

2000年成功舉辦奧運會後﹐雪梨整個城市已有了長足的進步﹐整體形像煥然一新﹐雪梨市區併發出現代化大都市的無限魅力。

一﹑ 雪梨市區重建規劃

根據雪梨市政府資料《The 1999-2000 Corporate Plan》的說法﹐雪梨市區包括市中心商業區(CBD)及其周圍約6.18平方公里的地區﹐其中屬於CBD的有Town Hall, Wynyard, Circular Quay, St James, Martin Place及Museum 6個分區﹐以及周圍向東南西南分別擴散開去的The Rocks, Millers Point Ultimo, Pymont, Woolloomooloo, Chippendale, Potts Point及Surry Hills 8個鄰近城區。

市政府資料顯示﹐1996年至1999年間﹐雪梨市政府曾支出3.2億元的巨額資本用於雪梨市區的改建及重建工程﹐項目的涉及範圍之廣﹐耗資之巨均創澳洲之最。這些市政項目包括雪梨市主要市區街道﹑公園及公用場地的進一步改良與美化﹐這一系列涉及雪梨市幾乎全部主要街道的大型市區開發工程項目目前已陸續完工﹐使古老的雪梨市區在保留歷史古風遺韻的基礎上﹐又向世人展現出更加多姿多彩的現代化大都市風彩。

1999至2000年的統計資料顯示﹐本年度雪梨市政發展項目(公用及私用)總價值已達近23億元。而1997至2000年三年間市區完成的發展項目總價值已達近50億元。另據統計﹐1999年至2000年在雪梨市政府註冊的建築發展申請已超7億元價值。

調查發現﹐1999年至2000年間完成的發展項目主要有三個方面。其中住宅物業價值達6億元﹐酒店和自助式apartment價值達5.2億元﹐而商用和公用物業價值則高達12億元。在此期間﹐已有2,703幢新建住宅完工﹐另有3,253個住處及unit和373,089萬平方米商用及公用樓面落成。

數據還顯示﹐1999年至2000年雪梨市物業市場上住宅數量已大幅上昇﹐超過26%﹐新建住宅主體位於市政府所在的中心外圍﹐如Pyrmont, Ultimo, Millers Point, The Rocks, Surry Hills及Woolloomooloo。其中為數最多的住宅種類為flats, units 或apartments其數量﹐超過住宅總數的84.6%。

據市政府統計﹐市區物業以1-2睡房住宅為主體。市區居民中有75%為租客﹐其餘的則為已置業業主。

儘管市區住宅數目增加幅度已很明顯﹐但由於市區工商業更加發達﹐就業人數眾多﹐因而市區apartment出租率十分看好﹐而且其租金價位亦遠遠高出相鄰城區﹐價位高居不下。

二﹑ 國際化商業之都

稱雪梨為澳洲的商業之都不足為奇﹐因為雪梨確實是澳洲各主要金融機構的總部所在地。其中包括舉足輕重的澳洲儲備銀行﹑澳洲期貨交易市場等。

據統計﹐澳洲25%的財政金融活動是在雪梨市開展的﹐而雪梨市中心正是這些活動的大舞臺。

目前﹐已有逾90間貿易商業銀行總部設在雪梨市CBD﹐全國最著名的100間大公司中﹐60%的公司在雪梨市區CBD設立了總部。另外還有三分之二的澳洲銀行和金融商業機構﹐近四分之三的金融服務機構﹐澳洲和紐西蘭最著名的前500家大公司中佔半數的公司均在雪梨市有了立足之地。

據說﹐雪梨市現已成為275家全球性大型商業機構在澳洲所設地區總部的選址點。這一數目佔全國此類機構總數的60%。據統計這些跨國機構60%的總部設在美國﹐15%總部設在英國﹐另有5%設在德國和加拿大。其中33%的公司是引領當今科技與商業新潮流的IT行業。將雪梨市選定為發展亞太地區業務總部的跨國公司包括American Express, British Aerospace, Coco-Cola Amatil, IBM Microsoft, Sun Microsystems, Compaq, Philips ATQT, Vodafone, Royal Bank of Canada等世界聞名的大公司。

跨國公司紛紛在雪梨市設立總部不但極大地帶動了雪梨市區商用和辦公物業的發展﹐亦有效地促進了地區經濟繁榮和就業率大幅上昇。雪梨市區及相應城區的租賃物業市場亦因越來越多大型跨國機構在澳安營紮寨日趨活躍與興盛起來。其中在雪梨市區及樓價昂貴的濱海東區及高尚北區以每週逾千元﹐甚至每週超過4,000-5,000元的高價租賃物業的海外高級行政管理人員人數眾多。

統計數據還顯示﹐過去10年裡﹐上述行業的就業率已上昇55%﹐員工就業領域以投資銀行﹑金融服務機構﹑商業和房地產公司及IT公司為主。據統計﹐澳洲前100名著名公司中的70%在雪梨市設立了總部。

澳洲本地公司及跨國公司雲集雪梨市。不但使澳洲的國際商都地位日漸穩固﹐亦使雪梨市房地產市場相應機會大增﹐這不但體現在商用物業數量連年大幅增長﹐辦公樓面出租有率亦相應提高﹐租金穩升不降﹐其興旺之勢非澳洲其它任何城市可以攀比。

據信﹐隨著全球化經濟發展步伐日益加快﹐躋身國際化商業大都市行列的雪梨市日前已晉身世界金融財務﹑法律和市場服務十大名城之前列。

統計數據顯示﹐1999至2000年﹐雪梨市中心商業區(CBD)已出租的辦公物業總面積達23.78萬平方米﹐比澳洲其它首府城市CBD物業市場上辦公物業出租總量高出30%。

Property Council of Australia(PCA)最新發布的數據顯示﹐澳洲商用物業空置率已由2001年1月份的9.8%下降到7月份的5.1%。

數據還顯示﹐在這6個月裡﹐A級物業空置率已由3.9%升至5.6%﹐C級物業由3.5%升至4.0%﹐B級物業則保持穩定。

但商業機構亦聲稱﹐儘管辦公樓面空置率有所增加﹐雪梨市物業租金卻未有疲軟跡象。由於消費者信心提昇﹐利率低企﹐近期內雪梨市租賃市場仍將呈現興旺勢頭。

Laing & Simmons報告稱﹐雪梨市中心商業區辦公樓面6月份簽約面積達4萬平方米。辦公樓面使用率下降因素有種種﹐其中包括就業率升幅低企﹐及投資商信心不足。

1999年至2000年市區商用及公用樓面建成面積已達37.31萬平方米。8幢新建辦公物業面積達31.93萬平方米﹐有一大型改建辦公物業面積達3萬餘平方米。截止2000年6月﹐雪梨市區辦公物業存留總面積已超過430萬平方米﹐相比之下﹐墨爾本為310萬平方米﹐布里斯本為160萬平方米﹐佩斯為130萬平方米﹐阿德雷德為9萬平方米。

據說﹐沿雪梨市區向北延伸﹐另有80萬平方米的辦公物業位於下北岸的North Sydney。

雪梨市區住宅與其它各區物業相比﹐主要特色為住宅商業化﹐不但商用物業居多﹐遊客住宿物業亦十分發達﹐上年度雪梨市遊客住宿物業上市數量上昇幅度高達25%﹐創歷史新記錄。新建成17幢物業﹐其中包括2,595間酒店房間﹐另加658套自助式apartment。

據統計﹐截止2000年6月﹐雪梨市每晚可為來自世界各地及澳洲各省的海內外遊客提供共計3.53萬套房間。儘管此類住處數目日益增加﹐市區入住率上昇幅度仍高達74%。

三﹑雪梨樓市“震波效應”

房地產專家們認為﹐雪梨市區的房地產市場特色十分明顯﹐呈現出明顯的“震波效應”﹐週期性發展和區域性昇降趨勢。

據稱﹐雪梨市區樓市價格目前“震波效應”十分明顯﹐所謂“震波效應”即樓市的昇降有如地震波似的效應表現﹐一般價位昇降由城中央(震中)向周轉城區全方位擴展﹐其具體表現為﹕

1﹑升降與共

一般來說﹐因雪梨市中心地區樓價上昇之時﹐周圍鄰近地區的物業價格也必然隨波遂流﹐齊頭並進﹐雖然升幅不一﹐但漲勢總是大同小異。

2﹑“震波效應”

越近市區樓市昇降幅度越劇烈﹐一般來講﹐雪梨市中心商業區是多種經濟因素交匯的中心﹐隨著澳洲乃至全球經濟的變化而變動不定﹐越近市區受影響越大﹐其影響力隨著地域距離加大而逐漸衰減。

3﹑“週期性漲落”

資料顯示﹐雪梨市物業市場每8-10年有一個週期性的週而復始價格昇降“cycle”﹐雖內城區兼受多方經濟因素的影響有時樓市變化並不完全循規蹈矩﹐但這個“cyde效應”對市區樓市實有巨大的潛在影響力。

據統計﹐雪梨近市區物業空置率已由5月份的4.5%降至6月份的3.9%﹐外城區的物業空置率亦由5月份的3.8%降至2.9%﹐只有介乎近市區與外城區中間的中圍城區﹐物業空置率有上昇趨勢﹐由5月份的2.4%升至6月份的4.2%﹐使雪梨市城區6月份總空置率達3.7%﹐比5月份的3.3%略高﹐是過去12個月來錄得的最高昇幅。

內城區中各類辦公樓佔地面積已達25%﹐住宅僅佔21%﹐另外﹐公路及道路佔地1.1平方公里﹐公園及綠化地約1.1平方公里。

 

No.97