Sutherland－－新大橋提升市場定位
2月11日﹐雪梨南部遠郊的Woronora River下游﹐一條高大﹑秀氣的白色大橋開通了。大橋將取代原來在同一河段的一往一返兩車道小橋﹐更有力地連接了Sutherland通往西方Menai的交通。
業內人士一眼就看出﹐Sutherland作為南郊集散中心的地位更加鞏固﹐這個一向溫和的南區物業市場的市場定位﹐亦由於新大橋的開通而得以提昇。
一﹑
Woronora新大橋在Sutherland西側。長期以來﹐由於 Woronora河的阻隔以及原有橋樑的細小﹐使得Sutherland的集散中心作用大受限制。而今有了新的大橋﹐向西的交通暢闊方便﹐致使Menai地區對Sutherland產生更強的依附性﹐反過來說﹐Sutherland的房地產市場影響力(或“勢力範圍”)﹐也在向西大幅推進的同時得到鞏固。
用圍棋做比喻就是﹕大橋仿彿“大場的急所”﹐它使Sutherland一舉兩得﹐不僅救活了西部一大片的“孤棋”﹐而且西向外勢大開大合﹑形成了問鼎Woronora River風光迷人下游區域的模樣。於是﹐Sutherland本身在大南區物業市場的市場定位隨之提高--未來的南郊“一隻鼎”。
大橋耗資4700萬元﹐有雙往雙返車道共4條﹐高峰時每小時車流量達2萬輛。通車之日﹐5000居民上大橋慶祝遊行﹑省長卜卡親臨現場剪綵。當地居民為了這個項目落成﹐呼籲了10年﹐也等待了10年。而今﹐如願以償﹐隨著時間的推移﹐大橋的經濟潛質將不斷發酵﹐而近水樓臺的獲益者﹐顯然非Sutherland莫屬。
此一時﹐彼一時。過去﹐Sutherland大區物業市場的精華地帶在Sutherland城區本身以東﹐例如Miranda﹑Caringbah﹑Cronulla﹑SylvaniaWaters等。但是鳥瞰整個行政區﹐Sutherland竟有“半壁江山”在1號公路以西﹔並且﹐形成了區域性的﹑以Sutherland本身之城區為分界的“東部活躍區”和“西部沉悶區”。
這個“西部”﹐山青水秀﹐風景宜人﹐卻顯然缺乏能與Sutherland連通的大型交通項目。於是﹐物業買家如果進了“西部”﹐那麼﹐經濟中心的Sutherland 說起來不遠﹐其實真的要去並不方便。今日之大橋解決了這個問題﹐一方面﹐“近Sutherland”變成一個實實在在的物業賣點﹐另方面﹐Sutherland本身的市場地位上昇。
二﹑
根據業內機構APM的數據可知﹐Sutherland目前的house中位價在38萬元﹐unit中位價23萬元。而整個大南區市場﹐這兩個中位價分別是39.5萬元和25.2萬元。可見﹐Sutherland市場在大橋建成之前是溫和的。
當買家過了George's River向南覓房時﹐自然會注意到這個地區的房價地形是“濱水高價和內陸中低價”的情況。高價者例如﹐Sylvania Waters﹑Cronulla﹑Yowie Bay等水景城區﹐並且集中在“東部活躍區”。
在Sutherland以西的半山區﹐包括Woronora﹑Loftus﹑Menai﹑Bangor﹑Bonnet Bay等﹐雖然山景優美並且房價也不算低﹐但是交易並不活躍(即“西部沉悶區”)。在新大橋建成以前﹐從Sutherland方向進出“西部”並不很方便。結果﹐東西兩側各有各的壓力﹐一邊房價太高﹐一邊市場沉悶。這樣﹐東西接合部的Sutherland本身﹐就成了顯而易見的替代選擇。
說到Woronora河上的橋﹐大家一定知道當地有這樣兩個情況﹐首先﹐河的兩岸均為高地﹐而舊橋十分低矮﹐幾乎貼在水面。這樣﹐過橋的汽車會面臨吃力的爬坡之路﹐稍稍老舊的車﹐頗有可能因此而加快損耗。其次﹐舊橋太窄﹐旦遇交通高峰極易塞車。而在塞車的長龍中爬大坡﹐恐怕沒有人的心情是愉快的。
新大橋卻高出水面36米﹐而且共有4個車道﹐因此﹐從根本上解決了上述問題。這也就不奇怪﹐當地居民興奮之下竟自發地上橋遊行慶祝了。
在本期“每週一區”中﹐有一張照片是Sutherland當地一家地產公司提供的﹐內容是L.J.Hooker公司的代理們在大橋落成日﹐欣喜地參加了當地的一個慶祝集會。試想﹐對於買賣物業的房地產代理來說﹐大橋的建成“干卿何事”﹖原因或許就在於﹐他們敏感地注意到﹐當地物業市場定位將能從大橋獲取上昇得力量。
三﹑
Sutherland是一個歐洲文化色彩較強的區﹐甚至因此有人猜測說﹐當地居民不喜歡“非歐移民”的到來。然而﹐這些想法看來值得商榷。
首先﹐筆者走訪此區時﹐刻意留心當地人看到亞洲人時最初一剎那的表情。但是﹐無論在市政府﹑在街頭巷尾﹐還是在房地產代理公司與西人代理直接交流﹐均未感到排斥氣氛。
其次﹐人口資料顯示﹐當地移民排名第三和第四的﹐正是分別來自大陸和香港的華人。華人對種族問題有著特殊的敏感性﹐但卻成為當地的主要移民之一﹐這顯示Sutherland也是一個友善的多元文化城區﹐它能接受華人﹐華人也能接受它。
此外﹐在1999年﹐該區共有554位移民入了籍﹐地方政府為此舉行了入籍慶典。而這﹐是任何一個地方政府認同多元文化理念的重要標志。
Sutherland 居民的主要購物場所在本區及東側的鄰區Miranda﹐那裡有雪梨南區最大的購物城。
Sutherland擁有南區最大的國家公園Royal National Park(RNP)。此公園佔地廣達150平方公里﹐一直是雪梨民眾的遊樂好去處﹐近在咫尺的Sutherland居民﹐自然也就以此為最大的休閑地了。
其他遊玩地還有﹐Looks Landing Place﹑Lucocs Hights的科技中心﹑Sydney Tram Way Musenm ﹑Heathcote National Park ﹐以及Cronulla的海灘等。
“Sutherland”一名的起源﹐澳洲的地方誌研究人員的看法素有分歧。一種說法是﹐庫克船長抵澳之初﹐手下有一位名叫F. Sutherland的好友死於肺結核﹐船長為紀念他而命名﹐命名此地為“Sutherland Point”。時為1770年。
第二種說法是﹐1828年測繪師T. Mitchell指稱此地某區為“Southerland”。1881年﹐官長文件中少拼了此詞中的“O”字母。結果﹐以訛傳訛﹐變成“Sutherland”。
第三種說法是﹐1870年代﹐一位政界名人J. Sutherland為建造通往Port Hacking半島的鐵路而奔走呼籲﹐鐵路在1885年建成後﹐以他的名字命名了這一地區。
Sutherland 原本是森林地區﹐鐵路促成了伐木業在此大顯身手﹐並且﹐城區亦因此而快速發展。不過﹐早先在森林伐倒之後﹐只形成一些農場。1900年﹐Sutherland始有一個圍繞火車站的小鎮。
早期在此獲得封地的是T. Holt(1811-88)。他以自由人身份來自英國﹐並且﹐獲得了雪梨罕見的大封邑----1.3萬英畝﹐幾乎覆蓋了Port Hacking整個半島。時為1860年代。
Holt是一名出色的生意人﹐對當地發展功不可沒﹐1950年在當地開設的退休村“T. Holt Memorial Village”﹐就是以他的名字來命名的。
1906年﹐ Sutherland設立了雪梨不多見的“郡”建制(Shire)。不過﹐當地首個郵局開設於更早的1886年﹐首個學校開班於1887年。1910年之前﹐曾有鐵路電車往返於Sutherland和Cronulla之間。
2001年2月﹐西側的Woronora河新建大橋開通﹐確立了Sutherland對西側山區的經濟﹑政治﹑文化影響地位。
* 方位﹕雪梨郵政總局(GPO)東南
* 郵政編碼﹕NSW 2232
* 公路至雪梨CBD﹕27公里
* 鐵路至中央站﹕ 26.5公里
* 面積﹕370平方公里 (含RNP公園﹕150平方公里)
* 市區居民﹕ 2.78萬
* 全郡居民﹕20.94萬
* 人均收入﹕397元/週
* 本地出生者佔總人口﹕80%
* 海外出生者人數排名﹕ - 英國 1
紐西蘭 2
中國大陸 3
香港 4
意大利 5
* 全郡住宅總數 - (1996年ABS普查結果)﹕7.24萬幢/套
* house表現(12/99-12/00):
- 平均價﹕40.7萬元 (南區同期表現﹕43.8萬元)
中位價﹕38.0萬元 (南區同期表現﹕39.5萬元)
過去12個月資本增值﹕ +7% (南區同期表現﹕+7%)
90-00年均資本增值﹕7.05%
1999年每幢平均週租﹕435元
1999年租金增長﹕ 6.17%
90-00年均租金增長﹕7.49%
1999年總回報﹕ 20.24%
90-00年均總回報﹕15.41%
07/00之前12個月成交量﹕394幢
* unit表現(12/99-12/00):
- 平均價﹕23.8萬元 (南區同期表現﹕26.6萬元)
中位價﹕23.0萬元 (北南區同期表現﹕25.2萬元)
過去12個月資本增值﹕+8% (南區同期表現﹕+10%)
90-00年均資本增值﹕3.98%
1999年每套平均週租﹕215元
1999年租金增長﹕ 5.32%
90-00年均租金增長﹕7.04%
1999年總回報﹕14.69%
90-00年均總回報﹕11.68%
07/00之前12個月成交量﹕582套
* 歷史增值表現(三年)﹕
- 1997 1998 1999 三年平均
house: 12.97% 9.14% 4.41% 8.78%
unit: 6.18% 9.90% 5.93% 7.32%
* 主要房源類型﹕
- house 1
flat 2
semi/terrace 3
* 物業佔有形式排名﹕
- 擁有 1
在購買 2
租用 3
* 每月按揭還付額數排名﹕
- 1,500元以上 1
1,000-1,199元 2
800-999元 3
600-799元 4
1,200-1,399元 5
* 物業週租中位價排名 (房型不分類)﹕
- 200-299元 1
100-199元 2
0-99元 3
300-399元 4
500-599元 5
* house週租中位價﹕
- 2睡房 260元
3睡房 300元
* unit週租中位價 (不含penthouse)﹕
- 1睡房 165元
2睡房 230元
* 睡房週租中位價 (房型不分類)﹕
- 1睡房 165元
2睡房 230元
3睡房 300元
4睡房 380元
* 家庭結構排名﹕
- 夫妻有孩 1
夫妻無孩 2
單身無孩 3
單身有孩 4
數戶合租 5
* 上班交通方式排名﹕
- 私家車(駕車) 1
火車 2
私家車(乘車) 3
火車+其它 4
在家工作 5
* 居民就業排名﹕
- 專業人士 1
中級文員 2
輔助專業人士 3
行業工匠 4
初級文員 5
* 居民年齡排名﹕
- 20-39 32%
40-59 28%
5-19 20%
60以上 14%
4以下 6%
* 居民教育水平排名﹕
- 熟練技工 1
本科畢業 2
初級技工 3
副文憑 4
高校肄業 5
* 居民信仰排名﹕
- 聖公會 1
天主教 2
無信仰 3
聯合教會 4
長老會 5
* 平均市政費(年)﹕ 742元
- (紐省最高﹕934元 Hunters Hill 最低﹕62元 Brewarrina)
* 人/年均圖書館支出﹕21元
- (紐省最高﹕166元 Sydney City 最低﹕7元 Byron)
* 人/年均圖書館借書﹕8冊
- (紐省最高﹕40冊 Sydney City 最低﹕1冊 Yarrowlumla)
* 建築審批平均時間(BA)﹕40天
- (紐省最快﹕1天﹐Sydney City 最慢﹕76天﹐Brewarrina)
* 發展審批平均時間(DA)﹕67天
- (紐省最快﹕2天﹐Broken Hill & Urana 最慢﹕107天﹐Leichhardt)
* 市政府﹕Sutherland Local Council
- 地址﹕4-20 Eton Street Sutherland NSW 2232
電話﹕(02)9710 0333
傳真﹕(02)9710 0265
網站﹕www.mycommunity.com. au/sutherland
-
* Cripps & Cripps - Sutherland
- 電話﹕02 9521 5733 傳真﹕02 9521 6379
網站﹕www.crippsandcripps.com.au/sutherland/
電郵﹕
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- *Chris Savelle Real Estate Caringbah
- 電話﹕(02) 9524 2499 傳真﹕(02) 9524 9855
電郵﹕
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- * Century 21 Carlisle Realty
- 電話﹕(02) 9521 2000 傳真﹕(02) 9545 1303
網站﹕www.century21.com.au/sutherland
電郵﹕
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- * LJ Hooker Sutherland
- 電話﹕(02)9549 3455 傳真﹕(02)9545 3466
網站﹕www.ljhooker.com.au
電郵﹕
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- * LJ Hooker Commercial Sutherland Shire
- 電話﹕(02) 9525 9300 傳真﹕(02) 9531 1966
電郵﹕
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- * LJ Hooker Gymea
- 電話﹕(02) 9525 0200 傳真﹕(02) 9525 0372
電郵﹕
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- * LJ Hooker Jannali
- 電話﹕(02) 9528 6333 傳真﹕(02) 9528 5114
電郵﹕
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- * LJ Hooker Menai
- 電話﹕(02) 9543 2290 傳真﹕(02) 9543 7791
電郵﹕
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- * LJ Hooker Miranda
- 電話﹕(02) 9531 1911 傳真﹕(02) 9531 1966
電郵﹕
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- * Juliana Gowen Real Prop. Solutions
- 電話﹕(02) 95455557 傳真﹕(02) 95422522
電郵﹕
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- * Ray White Sutherland
- 電話﹕(02)9521 6455 傳真﹕(02)9545 2608
- * Richardson & Wrench Miranda
- 電話﹕(02) 9525 5911 傳真﹕(02) 9540 1673
電郵﹕
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* Boy's Town (教會/男中)
- 地址﹕Willarong Rd, Caringbah NSW 2229
電話﹕(02)9524 3859 傳真﹕(02)9525 6723 電郵﹕
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- * De La Salle College, Caringbah (教會/男中)
- 地址﹕389 Port Hocking Rd, Caringbah 2229
電話﹕(02)9524 9133 傳真﹕(02)9526 1908 - * De La Salle College, Cronulla (教會/高中)
- 地址﹕2 Cross Rd, Cronulla NSW 2230
電話﹕(02)9527 1700 傳真﹕(02)9527 2085 - * Inaburra School (教會/幼兒園-高中)
- 地址﹕Bodallla Cres, Bangor NSW 2234
電話﹕(02)9543 2533 傳真﹕(02)9543 7514 - * Our Lady of Mercy College﹐Burraneer (教會/女中)
- 地址﹕62-66 Dominic St, Cronulla 2230
電話﹕(02)9544 1966 傳真﹕(02)9544 1328 - * St Patrick's College, Sutherland (教會/中學)
- 地址﹕551 President Ave, Sutherland 2232
電話﹕(02) 9521 3977 傳真﹕(02)9545 1820 - * Sutherland Shire Christian School (教會/幼兒園-高中)
- 地址﹕Aiiles Rd, Barden Ridge NSW 2243
電話﹕(02)9543 2133 傳真﹕(02)9543 1935 - * Gymea Technology High School (公立)
- 地址﹕Princes Hwy, Gymea NSW 2227
電話﹕(02)9521 3244 傳真﹕(02)9545 1540 - * The Jannali High School (公立)
- 地址﹕Sutherland Rd, Jannali, nsw 2226
電話﹕(02)9521 2805 傳真﹕(02) 9545 1175 - * Kirrawee High School (公立)
- 地址﹕21 Hunter St, Kirrawee, NSW 2232
電話﹕(02)9521 2099 傳真﹕(02)9545 1547 - * Port Hocking High (公立)
- 地址﹕Cnr Kingsway & Wandella Rd, Miranda NSW 2228
電話﹕(02)9524 3216 傳真﹕(02)9540 4815 - * Cronulla High (公立)
- 地址﹕Captain Cook Dr, Cronulla NSW 2230
電話﹕(02)9523 4017 傳真﹕(02)9523 0909
