在擁有超過兩幢物業的地產投資者中﹐由於上一輪房屋的增値﹐使得自己的資產處於良好狀態的人為數不少﹐但能夠做到投資收入為正回報的卻是少數﹐絕大多數的投資者是利用負扣稅的原理來進行房產投資。
利用政府的負扣稅政策進行合理避稅﹐是一種聰明而實在的舉措。但是負扣稅的投資原理有一個先決條件﹕那就是投資者必須有足夠的流動資金來應付平時的按揭還款。因為在通常的情形下﹐尤其是目前房價較高而租金收入尙不足以滿足貸款的還款要求時﹐投資者平時也要從自己的口袋中掏出現金﹐來應對貸款的還款要求。特別是最近一年的利率一昇再昇﹑地稅負擔加重﹑公寓房的管理費居高不下等。通俗地說﹐平時的租金收入是入不敷出的。雖然到財政年度到期時﹐投資者可以從稅務政策上收回自己的絕大部分支出﹐但如果沒有足夠的流動資金﹐投資者日常的生活開支就會受到影響。
那麼﹐有沒有辦法做到改善流動資金運作﹑同時又不影響自己在稅務上可以享受的優惠呢﹖
有。那就是以房養房。簡單地說﹐投資者必須組合自己的投資物業﹐不是所有價格昂貴的物業﹐其投資的回報都是和房價成比例的。有時便宜的物業其投資回報的百分比反而比貴的物業更好。因為貴的和便宜的﹐房價可能相差很遠﹐但租金收入未必有很大差距﹐這之中必有不少文章可做。要知道投資物業不是自住物業﹐它的房屋狀況﹑地理位置﹑所在區域都不是投資首先要考慮的因素﹐關鍵是它的投資回報如何﹐投資者有沒有錢賺。而在計算投資回報時﹐首先要考慮的就是投資規模。簡單來說﹐假如一幢價値30萬的物業和一幢價値50萬的物業﹐其租金收入都是每週400元﹐那么哪個投資的回報更高﹐是一道小學生都會回答的題目。
當然﹐也許有人會說﹐30萬的物業和50萬的物業將來的資本增値會不同。這個觀點我認同﹐但是不要忘記﹐物業的投資回報應該以百分比來計算﹐而不是計算絕對値。
還是用數字來表述﹕30萬的物業增値5萬﹐其增長率是17%﹔而50萬的物業增値7萬﹐其增長率是14%。基數不一樣﹐絕對値就不具備可比性了。
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恆生信貸資深貸款經理 湯健
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