Rushcutter Bay----白熱市場中的溫和區
雪梨東部的物業高價區﹐一區連一區﹐素來是物業市場的白熱化局部所在﹐仿彿沒有100萬元的綜合財力就無法入市。然而﹐您不必灰心﹐在這個一眼望去無處不高價的市場﹐仔細觀察下卻可以發現一個“白熱市場中的溫和區”(或者說﹕高價區中的相對低價區)。它就是Rushcutters Bay。
一
根據澳洲物業監察(AMP)的最新資料﹐東區整體上說物業價格的表現是house平均價77.7萬元﹐中位價59萬元﹔unit平均價37.6萬元﹐中位價32.2萬元。
而在Rushcutters Bay周圍﹐更是高價區林立﹐除了北面則是海灣而無法建房子之外﹐西面有Potts Point﹑Elizabeth Bay﹑Woolloomooloo﹑Kings Cross﹐南面有Darlinghurst﹑Paddington﹑Woollahra﹐東面有Darling Point﹑Edgecliff﹑Double Bay。在這些城區﹐的確是沒有100萬不敢想像能買到綜合情況令人滿意的房子。大多數買家對這一帶望而卻步﹐也是可以理解的。
然而有趣的是﹐Rushcutters Bay卻是另一番表現。它的house平均價60.8萬元﹐中位價44.7萬元﹐unit平均價32.6萬元﹐中位價24.6萬元。如此中位價﹐表面上看與南區的Kogarah相去不遠(當然﹐個案表現另當別論)﹔並且﹐Rushcutters Bay的目前增值率情況為house“-24%”﹐unit 1%──遠不及Kogarah﹐也不及東區全局的7%(house與unit均為此)。
甚麼原因使得Rushcutters Bay成了高價區中的相對低價區呢﹖是不是它的城區形像或者地段有甚麼問題﹖都沒有﹐它的城區形像並無不正常﹐地段甚至比沒有海景的鄰居如Woollahra﹑Edgediff更佳。甚至﹐Rushcutters Bay時不時地也能賣出一些百萬元以上的高價物業。漫步Rushcutters Bay﹐你幾乎看不出有甚麼理由使得Rushcutters Bay房價表現不如鄰區。
然而﹐如果你的目光跳出眼前的彈丸之地並且放眼前後左右﹐就會發現一個可能是眾人視而未察的情況﹐即﹐周圍都是名氣比Rushcutters Bay大得多的“名牌城區”。
常言有語﹕月皓星稀。意思是﹐當月亮十分明亮時﹐它的亮光就使得周圍的星光暗然失色。現在﹐假定有眾多的明月圍繞著一顆星星﹐那麼﹐何止是“星稀”﹐而是根本看不見這顆星。Rushcutters Bay就是這顆星﹐於是成為高價區環繞著的相對低價區。
當買家前往東區時﹐當人們談到東區時﹐最常提到的就是上面述及的一系列“名牌城區”﹐“Rushcutters Bay”這個在發音上饒舌有餘﹑響亮不足的地名﹐被提到的次數顯然就少之又少。這種“名牌遮蔽”效果﹐不僅房地產如此﹐其它商品的市場上亦如此。
二
其實﹐在剝除了“名牌遮蔽”對Rushcutters Bay的影響後﹐不難看到此區魅力。
Rushcutters Bay位於雪梨市中心正東大約2.7公里﹐最近的火車站是在它西面大約800米的Kings Cross站。因此﹐它的地理位置和交通方便程度﹐是優勢顯然的。
Rushcutters Bay Park﹑Weigall Sportsground是該區的主要公眾場所。尤其是Park﹐那裡有最茵絨的草木和茂盛的高枝﹐以及高枝背後雍容的廣廈。Park的北側﹐是一片小巧但卻優美的海灣﹐灣中帆檣林立﹐百舸安詳﹐帆檣與百舸後面的遠方﹐是憩靜的流雲。
Park雖小﹐卻有最濃稠的浪漫﹐一草一木都令人心中愛憐冉冉﹐一帆一桅都令人不禁怡神形外。透過了鏡頭最不徑意地環視四週﹐竟然是美景接踵﹑情趣連環。於是你會讚嘆──東區就是不凡﹗
在Weigall Sportsground以及毗鄰的NSW LTA Tennis Court﹐你會看到仿彿城中城一般的游樂園﹐它的古名﹐叫做“White City。
的確﹐東區每一個城區仔細品味之下﹐其實各有特色。Kings Cross是著名的成人夜生活城區﹐Point Piper是富豪雲集的城區﹐Woolloomooloo是現代化的商業區﹐Double Bay是吸引了附庸風雅者文化區﹐而Rushcutters Bay呢﹐也許是一個景色浪漫的生活區。
Rushcutters Bay帶給居民以方便的生活。對於上班的人來說﹐向西1.5至2公里的步行路程﹐可以抵達絕大多數的辦公場所。仍是在此路程的半徑內﹐主要私校有St.Vincents College﹑Sydne Grammar﹑SCEGGS﹑Ascham Girls等。醫院則有St Vincents Hospital﹑St Lukes Hospital﹑The Scottish Hospital 等。公園除了Rushcutters Bay Park﹑Weigall Sportsground外﹐附近可步行前往的還有The Domain﹑Hyde Park﹑Trumper Park等。至於購物﹐可以說附近到處都有購物城或消費區﹐其中最近的是東側的Edgecliff Centre。
由此可見﹐無論在城區品質或地理位置上說﹐Rushcutters Bay都不必周圍那些名牌或區差。因此﹐它的房價如果確實是APM數據所言﹐那麼﹐顯然是價格低於價值了(under-value)。
三
該區house增值率是“-24%”是耐人尋味的。首先﹐恐怕不會有人相信東區的house真的會跌價24%。可是﹐又該怎樣解讀“-24%”的含義呢﹖一個可供參考的答案就是﹕經驗表明﹐此增值率意味著當地的昂貴物業交易暫時稀少﹐而不是真的有house突然貶值“24%”。
中位價的計算方法是﹐將過去某一單位時間內(比如一年)剛剛交易過的物業價格排隊﹐如果有11個物業交易了﹐那麼排在“中位”的第6個價格﹐就是中位價﹔如果有12個物業﹐那麼﹐第6和第7個價格相加除二﹐就是中位價。奧秘不在於一共交易了多少個﹐而在於“單位時間內交易過”這幾個字。
“交易過”不是指過去幾十年或幾百年﹐而是指“剛剛過去”的單位時間﹐比如剛過去的3個月(或者12個月)。但是﹐此3個月的行情未必就與彼3個月(通常指更早的3個月)未必相同。而這﹐就可能造成中位價失真。進一步說﹐假如此3個月交易過的物業以貴重物業居多﹐而更早3個月以便宜物業居多﹐這樣﹐前後兩個中位價就是“前低後高”﹐反之亦然。
第二﹐前後兩個中位價進行比較﹐看看現在的比更早的是高還是低﹐這就是增值率了。然而﹐對“單位時間內交易過”的剖析顯示﹐這個增值率很難確實反映價格的實際情況﹐卻反映的是“最活躍的價位範圍”之漲落。通常情況下來自於中位價比較的“增值率”﹐百分比昇高意味著最活躍的價位範圍在上昇﹔比如﹐更早3個月以30至40萬價位的物業為活躍價位﹐而剛過去的3個月以50至60萬的價位最為活躍。反之亦然。但是﹐定量分析來說﹐究竟是哪個精確的價位範圍﹖增值率就反映不出來了﹐往往不得不進行個案分析。
Rushcutters Bay目前(或者說﹐剛過去的12個月)的house增值率“-24%”﹐更可能的含意是最活躍的價位範圍下降了24%﹐而不是房價下降了這麼多。實際上﹐按照雪梨目前的物業行情﹐東區顯然找不到房價下滑如此大幅度的房子。它們可能有少許下降﹐但降不了那麼多──否則就不叫“雪梨”或者“雪梨東區”了﹗
可惜﹐業內目前尚無更好的統計學上的描述模式﹐因此﹐中位價只具有參考意義﹐而不是精確的價格標貼。
此區地名的由來緣自早期的殖民者。當時﹐這裡是一片沼澤﹐生長著茂盛的燈心草(rush)﹐並且時有大量的農牧人來到這裡割草﹐或以編之為草帽﹐或飼之以牛羊。久而久之﹐人們就稱此地為Rush Cutting Bay。究竟何人﹑何時起了此地名﹑何時此地名變成現在的叫法“Rushcutters Bay”﹐現已無考。
早先﹐這裡是一片自然而然形成的﹑大型的攤位市場。1878年﹐紐省政府在這裡佔有了6英畝土地﹐並且將其開闢為公園。今天的Rushcutters Bay Park﹐保留了這6畝的大部份。
一次大戰之前﹐此公園附近曾經有一片華人集市﹐但是後來﹐集市的地盤用來建造了一個名叫“White City”網球中心﹐一個名叫“The Lawn Tennis”的網球俱樂部就以White City為家﹐並且吸引了大量網球迷。
White City在它那個年代極具名氣﹐它仿彿一個小型城堡﹐有自己的湖﹑渠﹑噴水池﹑娛樂區等建設﹐佔地廣達11英畝﹐被成為當時的世界最佳網球場之一。
隨著White City名氣的迅速上昇﹐19世紀20年代﹐Rushcutters Bay成為旅遊區和度假地﹐當地旅業的口號是“Every convenience for visitors”(大意是﹕每一份方便都給予遊客)主要的觀光項目有White City遊玩﹐租借船只繼續水上遊覽(進入雪梨港水域)﹐等等。從那時期﹐Rushcutters Bay優美的海外情調就成了該區形像的主要代表。
時至今日﹐White City仍然是Rushcutters Bay最迷人的遊好去處之一。不過﹐它已更名為NSW LTA Tennis Court以及Weigall Spotsground。
* 方位﹕雪梨郵政總局(GPO)正東
* 郵政編碼﹕NSW 2011
* 公路至雪梨CBD﹕2.5公里
* 鐵路(Kings Cross)至中央站﹕3公里
* 區內居民﹕ 2.13萬
* 本地出生者佔總人口﹕43%
* 海外出生者人數排名﹕
- 英國 1
紐西蘭 2
美國 3
中國 4
德國 5
* house表現(02/99-2/01)﹕
- 平均價﹕60.8萬元 (東區同期表現﹕77.7萬元)
中位價﹕44.7萬元 (東區同期表現﹕59.0萬元)
過去12個月資本增值﹕ -24% (東區同期表現﹕+7%)
90-00年均資本增值﹕9.21%
99-00年每幢平均週租﹕980元
99-00年租金增長﹕ 5.59%
90-00年均租金增長﹕6.95%
99-00年總回報﹕ 11.97%
90-00年均總回報﹕17.16%
07/00之前12個月成交量﹕
(2011郵區) 14幢
* unit表現(02/00-02/01):
- 平均價﹕32.6萬元 (東區同期表現﹕37.6萬元)
中位價﹕24.6萬元 (東區同期表現﹕32.2萬元)
過去12個月資本增值﹕+1% (東區同期表現﹕+7%)
90-00年均資本增值﹕5.43%
99-00年每套平均週租﹕320元
99-00年租金增長﹕ 5.15%
90-00年均租金增長﹕6.81%
99-00年總回報﹕13.73%
90-00年均總回報﹕12.95%
07/00之前12個月成交量﹕
(2011郵區) 580套
* 三年歷史增值表現﹕
- 1997 1998 1999 三年平均
house: 10.84% 26.57% 12.34% 16.37%
unit: 2.63% 5.41% 5.67% 4.56%
* 主要房源類型﹕
- flat 1
semi/terrace 2
house 3
* 物業佔有形式排名﹕
- 租用 1
擁有 2
在購買 3
* 每月按揭還付額數排名﹕
- 1,500元以上 1
800-999元 2
600-799元 3
1,000-1,199元 4
400-599元 5
* 住宅週租中位價排名(房型不分類)﹕
- 300-399元 1
200-299元 2
400-499元 3
100-199元 4
0-99元 5
* 家庭結構排名﹕
- 單身無孩 1
夫妻無孩 2
數戶合租 3
單身有孩 4
夫妻有孩 5
* 上班交通方式排名﹕
- 私家車(駕車) 1
步行 2
火車 3
巴士 4
火車+其它 5
* 居民就業排名﹕
- 專業人士 1
中級文員 2
輔助專業人士 3
管理/行政 4
初級文員 5
* 居民年齡排名﹕
- 20-39 51%
40-59 25%
60以上 15%
5-19 7%
4以下 2%
* 居民教育水平排名﹕
- 本科畢業 1
熟練技工 2
高校肄業 3
研究生 4
副文憑 5
* 居民信仰排名﹕
- 無信仰 1
天主教 2
聖公會 3
長老會 4
團結教會 5
* house週租中位價﹕
- 2睡房 300元
3睡房 405元
* unit週租中位價(不含penthouse)﹕
- 1睡房 230元
2睡房 330元
* 睡房週租中位價(房型不分類)﹕
- 1睡房 230元
2睡房 330元
3睡房 410元
4睡房 450元
* 平均市政費(年)﹕355元
- (紐省最高﹕934元 Hunters Hill 最低﹕62元 Brewarrina)
* 人/年均圖書館服務費﹕20元
- (紐省最高﹕166元 Sydney City 最低﹕7元 Byron)
* 人/年均圖書館借書﹕4冊
- (紐省最高﹕40冊 Sydney City 最低﹕1冊 Yarrowlumla)
* 建築審批平均時間(BA)﹕30天
- (紐省最快﹕1天﹐Sydney City 最慢﹕76天﹐Brewarrina)
* 發展審批平均時間(DA)﹕71天
- (紐省最快﹕2天﹐Broken Hill & Urana 最慢﹕107天﹐Leichhardt)
* 市政府﹕South Sydmey Council
- 地址﹕280 Elizabeth St Surry Hills NSW 2010
電話﹕(02)9288 5000
傳真﹕(02)9288 5999
網站﹕www.sscc.nsw.gov.au
電郵﹕
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* East Sydney High School(私立)
- 地址﹕75 William St, Darlinghurst
電話﹕(02) 9361 3285 傳真﹕(02) 9332 2769
* Holy Cross College, Woollahra (教會/女校)
- 地址﹕70 Edgecliff Rd, Bondi Junction
電話﹕(02) 9389 6377 傳真﹕(02) 9387 6953
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- 地址﹕794 New South Head Rd, Rose Bay
電話﹕(02) 9371 4422 傳真﹕(02) 9371 8604 網址﹕www.kambala.nsw.edu.au
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- 地址﹕New South Head Rd, Rose Bay
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電話﹕(02) 9368 1611 傳真﹕(02) 9356 2118 電郵﹕
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* SCEGGS Darlinghurst(私立/女校)
- 地址﹕215 Forbes St, Darlinghurst
電話﹕(02) 9332 1133 傳真﹕(02) 9332 1858 電郵﹕
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* Scots College, The (教會/男校)
- 地址﹕Victoria Rd, Bellevue Hill
電話﹕(02) 9391 7600 傳真﹕(02) 9372 7584 網址﹕www.tsc.nsw.edu.au
* Sydney Grammar School(私立/男校)
- 地址﹕College St, Darlinghurst
電話﹕(02) 9332 5800 傳真﹕(02) 9331 5164
