Rose Bay----東區最大的內灣
雪梨內城向東直到South Head﹐沿著Port Jackson水道南岸有著一連串的內水型海灣﹐它們為物業買家提供了千姿百態的水景選擇地。其中﹐最大的內灣﹐無疑就是Rose Bay。在去年的雪梨house平均價前50名城區排名榜上﹐Rose Bay以140萬元高居第12名。
一﹑東區多少灣
東區上述地帶究竟有多少內灣﹖恐怕很少有買家去留心。地圖顯示﹐竟有大小內灣達14個。它們由西向東依次是﹕Farm Cove﹑Woolloomodo Bay﹑Elizabeth Bay﹑Rushcutters Bay﹑Double Bay﹑Felix Bay﹑Rose Bay﹑Hermit Bay﹑Shark Bay﹑Vaucluse Bay﹑Parsley Bay﹑Watsons Bay﹑Camp Cove以及Lady Bay。
其中﹐在房地產市場上知名度較高的則有Woolloomolo Bay﹑Elizabeth Bay﹑Rushcutters Bay﹑Double Bay﹑Rose Bay﹑Vaucluse Bay和Watsons Bay共7個。因此﹐所謂"東區精華水景地帶"﹐通常就是指這7個內灣。7水灣以面積來說﹐水勢最浩蕩者是 Rose Bay。
Rose Bay位於Vaucluse半島﹐東依高岸﹐西望碧波。寬闊的水面點綴者自由自在的白帆﹐目光越過帆尖北望﹐是蔥郁的Shark Island國家公園﹐再向北則是下北岸“房地產市場第一區”的Mosman。而若西望﹐首先看到的是雪梨物業“市場至尊”的Point Piper。然後再向西﹐登高可見雪梨港大橋。每到日出時刻﹐朝陽順著目光流向西方﹐漣漪共朝陽而一色﹐無限絢麗﹔日落時﹐秋水漾晚霞而至遠﹐落日鎔金。於是﹐日出日落﹐總是一灣的輝煌﹔風吹風語﹐難忘帆影的纏綿。
Rose Bay在上述7個內灣中﹐是目前房價增值最佳的城區。根據澳洲物業監察（APM）的最新數據﹐上述7城區中以 house來看﹐Rose Bay在今年1月底比去年同期增值達21%﹐顯示了該區豪宅交易活躍。另外的增值區為Vaueluse和Watsons Bay﹐均為4%。其他4區均表現為負增值（-24%）。與此同時﹐整個東區市場的house平均增值率為7%。
二﹑解讀增值率
東區市場是個泡沫化相對明顯的市場﹐大市平靜時東區增值率下滑﹐看上去很嚇人（例如﹐部份城區的“-24%”）﹐其實不必擔心。因為﹐高價區的中位價含意較複雜﹐並且﹐個案性太強﹐未必使買家在掏錢時面臨真正的便宜貨。一個重要問題是﹐如何解讀東區的“增值率”﹖
如果某個月季內﹐東區的豪宅型house交易較多﹐普通house交易較少﹐於是中位價表現自然上昇﹐結果﹐似乎增值很兇猛。另一個時期﹐卻由普通house交易佔了市場的主流﹐中位價自然不及豪宅為高﹐結果在數據上看﹐就表現為增值率下挫。
事實上﹐你恐怕幾乎不可能買到價格真的下挫的24%的house。在交易不活躍時﹐東區賣家十之八九寧可不賣並且等待高價機會﹐而非削價拋售。結果﹐市場上豪宅房源吃緊。
“-24%”是否意味著這裡房價狂瀉﹖非也﹐而是意味著豪宅交易量不足。市場上買進賣出的大多是一些便宜貨﹐便宜貨的中位價自然低於昂貴貨的中位價。如果昂貴貨在前﹐便宜貨在後﹐就出現純粹由於計算模式導致的“虛幻負增長”之怪象。
同理“+21%”也不意味著突然間房價狂升﹐而是指交易的主要房型以house豪宅為主或居多。由豪宅所形成的中位價自然高於由普通house形成的中位價。結果同樣地﹕出現一個“虛幻高增長”。
這些情況﹐是東區以及其它一些同類城區的特殊情況。即﹐城區內同型物業的價格差距太大﹐每當交易熱點向某一價位方向傾斜時﹐會使得整個城區的中位價發生扭曲。
不管怎樣﹐21%的“虛幻增值率”（姑且這樣說）﹐意味的是Rose Bay的豪宅市場仍然活躍----這才是真實和最重要的。
三﹑新項目The Enclaves
受買家喜歡的Rose Bay﹐房源不足是由來已久的問題。然而目前﹐這裡卻有一個小型項目“The Enclaves Rose Bay”在向豪型物業的買家招手。
The Enclaves位於45-53 Carlisle St Rose Bay﹐發展商是Lismor Development﹐項目總價值1,800萬元﹐目前已接近完成。Carlisle St到Rose Bay海灣的沙灘只有5分鐘的步行路程﹐交通方便但又適當避開了主要公路﹐於是環境安靜。
這是一個由豪華型單元房組成的小型住宅群﹐樓層最高3-4層。在它的18套物業中包括﹕
* 1睡房雅柏文1套（66萬元）﹐
* 2睡房雅柏文3套（67.5-75萬元）﹐
* 3睡房雅柏文10套（79-120萬元）﹐
* 3睡房penthouse 1套（135萬元）﹐
* 4睡房penthouse3套 （145-146.5萬元）。
這些物業﹐每套均有雙泊位。The Enclaves物業的面積也是令買家感興趣的。其中2睡房單元最大面積可達269平方米﹐3睡房324平方米﹐penthouse則至少有244平方米。
The Enclaves的設計十分精緻﹐輔助設施更是全部採用一流產品﹐在當地同類物業中﹐The Enclaves極見代表性和新潮感﹐從而﹐為嚮往豪華生活的投資者們提供了難得的機會。
Lismor Development總監T. Morris表示﹐The Enclaves為家庭或單身人士提供的是東區最有豪華生活情調的物業之一。例如﹐它不僅設計合理﹑施工精緻﹐而且每一戶的露臺都巧妙安排﹐使之有著樓中花園平臺的效果。
The Enclaves的設計公司是JPR Architects。JPR說﹐Rose Bay雖然風景迷人﹐但物業風格普遍老舊。如此一來﹐The Enclaves將給這個區帶進令人一見傾心的新風格物業。
此樓宇的銷售代理公司Jomes Lang LaSalle表示﹐The Enclaves堪稱在最熱點之一的城區提供了最不可多得的機會。因為﹐買家在東區尋找新建成物業的要求日益上昇。於是The Enclaves無論在物業品味﹑生活方式﹑增值表現方面﹐都不會令買家失望的。
展示中心位於樓宇內﹐開放始於4月7日﹐每週7天﹐每天10am-5pm。聯絡請電﹕
Emily Lee﹐電話﹕9220 8500(英語)﹐
Tim Breckell﹐電話﹕0411 731 133(英語)﹐
或者﹐展示中心﹕1800 200 771﹐0411 731 133。
很多人以為Rose Bay的意思是“玫瑰灣”﹐其實﹐這個地名與玫瑰毫無關係。早在18世紀下葉﹐當殖民者開始進入此地區時﹐紐省總督為了取悅他的友人暨私人教師﹑子爵George Rose﹐將此海灣命名為了Rose Bay。
19世紀初期之前﹐Rose Bay是土著人宿營和捕魚的地方。這裡曾出現過一位名叫“Bungaree”的土著名人﹐他極具幽默感和模仿天賦﹐尤其是十分有戲劇才華地模仿當時一些總督或官員的舉止和腔調。1801-02年﹐他隨M. Flinders漫游全國表演﹐十分成功。一個土著人穿上殖民地長官的衣服表演﹐極為有趣逗樂﹐Bungaree名氣不小。1830年Bungaree病故﹐並且據說埋葬在了Rose Bay。
19世紀開始﹐Rose Bay就已經是富人區之一了﹐而且﹐殖民當局還曾在這裡建造過有軌電車﹐鼓勵人們在此安居﹐於是﹐住宅和非住宅在這裡快速增加﹐一些社會中流也在此置業。這種情況一至延續到今天。
然而﹐Rose Bay在進入20世紀80年代以來﹐魅力有所下降﹐原因是此區的物業大多太老舊了﹐除了個別具有文物意義外﹐大多數在建築和文化上說都不具有很強的保留價值。而買家則希望在好區買到新的或比較新的物業。
說到“Rose Bay”一詞﹐不能不提到很多人還真的以為它的“玫瑰灣”。外來的新移民有此誤會不奇怪﹐奇怪的是本地人也誤解了此名。
例如﹐為The Enclaves項目做市場宣傳的某公司﹐在給本報送來宣傳資料時﹐還附送一束玫瑰。不過﹐此舉與愛情無關﹐只是為了凸顯市場宣傳的創意性。只可惜﹐此束玫瑰取意不準確﹐看來策劃者並不知道Rose Bay原意是指“人”而非“植物”。 當然﹐這是一個美麗的誤會。
* 方位﹕雪梨郵政總局(GPO)正東
* 郵政編碼﹕NSW 2029
* 公路至雪梨CBD﹕6公里
* 鐵路至中央站﹕無
* 區內居民﹕ 8938
* 本地出生者佔總人口﹕55%
* 海外出生者人數排名﹕
- 英國 1
南非 2
紐西蘭 3
匈牙利 4
波蘭 5
* house表現(01/99-1/01)﹕
- 平均價﹕142.8萬元 (東區同期表現﹕77.7萬元)
中位價﹕115.0萬元 (東區同期表現﹕59.0萬元)
過去12個月資本增值﹕+21% (東區同期表現﹕+7%)
90-00年均資本增﹕7.78%
1999年每幢平均週租﹕1135元
1999年租金增長﹕ 5.32%
90-00年均租金增長﹕6.02%
1999年總回報﹕ 9.36%
90-00年均總回報﹕14.52%
07/00之前12個月成交量﹕103幢
* unit表現:
- 平均價﹕48.6萬元 (東區同期表現﹕37.6萬元)
中位價﹕39.0萬元 (東區同期表現﹕32.2萬元)
過去12個月資本增值﹕+1% (東區同期表現﹕+7%)
90-00年均資本增值﹕12.53%
1999年每套平均週租﹕455元
1999年租金增長﹕ 5.04%
90-00年均租金增長﹕6.81%
1999年總回報﹕18.06%
90-00年均總回報﹕13.78%
07/00之前12個月成交量﹕103套
* 三年歷史增值表現(郵碼2027地區)﹕
- 1997 1998 1999 三年平均
house: 17.99% 12.27% 0.19% 9.89%
unit: -1.53% 14.90% 1.58% 4.75%
* 主要房源類型﹕
- flat 1
house 2
semi/terrace 3
* 物業佔有形式排名﹕
- 租用 1
擁有 2
在購買 3
* 每月按揭還付額數排名﹕
- 1,500元以上 1
1,000-1,199元 2
800-999元 3
400-599元 4
1,200-1,399元 5
* 住宅週租中位價排名 (房型不分類)﹕
- 200-299元 1
100-199元 2
300-399元 3
0-99元 4
400-499元 5
* 家庭結構排名﹕
- 單身無孩 1
夫妻有孩 2
夫妻無孩 3
數戶合租 4
單身有孩 5
* 上班交通方式排名﹕
- 私家車(駕車) 1
火車+其它 2
巴士 3
私家車(乘車) 4
在家 5
* 居民就業排名﹕
- 專業人士 1
中級文員 2
輔助專業人士 3
管理/行政 4
初級文員 5
* 居民年齡排名﹕
- 20-39 35%
40-59 25%
60以上 19%
5-19 16%
4以下 6%
* 居民教育水平排名﹕
- 本科畢業 1
熟練技工 2
高校肄業 3
研究生 4
初級技工 5
* 居民信仰排名﹕
- 猶太教 1
天主教 2
聖公會 3
無信仰 4
東正教 5
* 平均市政費(年)﹕485元
- (紐省最高﹕934元 Hunters Hill 最低﹕62元 Brewarrina)
* 人/年均圖書館支出﹕42元
- (紐省最高﹕166元 Sydney City 最低﹕7元 Byron)
* 人/年均圖書館借書﹕8冊
- (紐省最高﹕40冊 Sydney City 最低﹕1冊 Yarrowlumla)
* 建築審批平均時間(BA)﹕49天
- (紐省最快﹕1天﹐Sydney City 最慢﹕76天﹐Brewarrina)
* 發展審批平均時間(DA)﹕35天
- (紐省最快﹕2天﹐Broken Hill & Urana 最慢﹕107天﹐Leichhardt)
* 市政府﹕Waverley Local Council
- 地址﹕Cnr. Bondi Rd & Paul Rd Bondi Junction 2022
電話﹕(02)9369 8000
傳真﹕(02)9387 1820
網站﹕www.waverley.nsw.com.au
電郵﹕
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* Bay International
- 電話﹕(02) 9363 3636 傳真﹕(02) 9362 4560
* Bradfield & Prichard Real Estate
- 電話﹕(02) 9327 3744 傳真﹕(02) 9237 8770
* Cassim Real Estate
- 電話﹕(02) 9328 7744 傳真﹕(02) 9327 3473
- * Century 21 Anthony Newhouse
- 電話﹕(02) 9357 1000 傳真﹕(02) 9357 1221
- * Charles & Stuart
- 電話﹕(02) 9327 6444 傳真﹕(02) 9326 2740
* Di Jones Real Estate
- 電話﹕(02) 9362 7878 傳真﹕(02) 9362 7888
* Doug Laing Real Estate Potts Point
- 電話﹕(02) 9358 3399 傳真﹕(02) 9326 9033
* Farquharsons
- 電話﹕(02) 9327 2700 傳真﹕(02) 9326 1430
* Gibbons International
- 電話﹕(02) 9362 5088 傳真﹕(02) 9362 5988
* Gordon Robinson Real Estate Bellevue Hills
- 電話﹕(02) 9387 7311 傳真﹕(02) 9387 7231
* Ivor Conway & Associates Rose Bay
- 電話﹕(02) 9371 5166 傳真﹕(02) 9371 4840
* Hayer Property Group Poyys Point
- 電話﹕(02) 9358 4022 傳真﹕(02) 9357 7976
* Jeffrey Lamens Executive Rentals
- 電話﹕(02) 9363 4433 傳真﹕(02) 9363 9477
* Keith Piggin Real Estate
- 電話﹕(02) 9362 3045 傳真﹕(02) 9327 1681
* Laing & Simmons Double Bay
- 電話﹕(02) 9327 7976 傳真﹕(02) 9327 8017
* Laing & Simmons Poyys Point
- 電話﹕(02) 9356 3655 電話﹕(02) 9357 1889
* L. J. Hooker Double Bay
- 電話﹕(02) 9327 1000 傳真﹕(02) 9326 1940
* LJ Levi Real Estate Double Bay
- 電話﹕(02) 9371 0277 傳真﹕(02) 9371 5471
* McGrath Residantial Edgecliff
- 電話﹕(02) 9386 3333 傳真﹕(02) (9386 3344
* Nationwide Realty Double Bay
- 電話﹕(02) 9363 3111 傳真﹕(02) 9363 9990
* Nationwide Realty Elizabeth Bay
- 電話﹕(02) 9358 4255 傳真﹕(02) 9358 2475
* Raine & Horne Double Bay
- 電話﹕(02) 9327 7911 傳真﹕(02) 9363 9405
* Ramona Valenza & Partners Real Estate
- 電話﹕(02) 9363 0722 傳真﹕(02) 9362 8665
* Ray White Double Bay
- 電話﹕(02) 9363 9999 傳真﹕(02) 9327 7717
* Richardson & Wrench Double Bay
- 電話﹕(02) 9327 5825 傳真﹕(02) 9327 7913
* Richardson & Wrench Elizabeth Bay
- 電話﹕(02) 9357 3322 傳真﹕(02) 9357 7523
* Richardson & Wrench Woollahra
- 電話﹕(02) 9328 6177 傳真﹕(02) 9328 1439
* Rosebery Real Estate Rosebery
- 電話﹕(02) 9667 2868 傳真﹕(02) 9317 3404
* Smart & Starr
- 電話﹕(02) 9327 9327 傳真﹕(02) 9327 9328
* Vision International Property Vaucluse
- 電話﹕(02) 8308 1895 傳真﹕(02) 9130 5726
* Whelans Real Estate
- 電話﹕(02) 9327 6535 傳真﹕(02) 9327 1681
-
* Cranbrook School(私立/男校)
- 地址﹕Victoria Rd, Bellevue Hill
電話﹕(02) 9327 6864 傳真﹕(02) 9327 7619 電郵﹕
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* Holy Cross College, Woollahra(教會/女校)
- 地址﹕70 Edgecliff Rd, Bondi Junction
電話﹕(02) 9389 6377 傳真﹕(02) 9387 6953
* Kambala Church of England Girls' School (教會/女校)
- 地址﹕794 New South Head Rd, Rose Bay
電話﹕(02) 9371 4422 傳真﹕(02) 9371 8604 網址﹕www.kambala.nsw.edu.au
* Kincoppal-Rose Bay(教會)
- 地址﹕New South Head Rd, Rose Bay
電話﹕(02) 9388 6000 傳真﹕(02) 9388 6001 網址﹕www.krb.nsw.edu.au
* St Vincent's College, Potts Point (教會/女校)
- 地址﹕Rockwall Crescent, Potts Point
電話﹕(02) 9368 1611 傳真﹕(02) 9356 2118 電郵﹕
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* The Scots College (教會/男校)
- 地址﹕Victoria Rd, Bellevue Hill
電話﹕(02) 9391 7600 傳真﹕(02) 9372 7584 網址﹕www.tsc.nsw.edu.au
* St Catherine's Anglican School for Girls (教會/女中)
- 地址﹕26 Albion St, Waverley
電話﹕(02) 9389 9922 傳真﹕(02) 9369 2470 電郵﹕
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* St Clare's College(教會/女中)
- 地址﹕25 Carrington Rd, Waverley
電話﹕(02) 9389 1929 電郵﹕
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* Waverley College (教會/男校)
- 地址﹕131 Birrell St, Waverley
電話﹕(02) 9360 0600 傳真﹕(02) 9389 1274 電郵﹕
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* Yeshiva Girls' High School(教會/女中)
- 地址﹕Cnr Napier & Blake Sts, Dover Heights
電話﹕(02) 9388 2405 傳真﹕(02) 9388 2461
