Randwick ---- 東岸市場的分界線
雪梨東區的物業市場﹐北起Watsons Bay南抵La Perouse。房價表現宏觀上說﹐以Randwick為分界線之北比于分界線以南﹐實為一種質的區別﹐並且表現為北側是“富人的東區”﹐南側卻是“中產階層的東區”。
這樣市場地理意義﹐就給Randwick本身帶來了房價上與眾不同的變化性。
在Randwick以北﹐代表性濱海城區自南向北有Bondi Beach﹑Dover Herghts﹑Vaucluse以及Watsons Bay。在這些城區﹐house動輒以“百萬”為起點。到了Watsons Bay﹐house平均價高達270萬元﹐中產階層買家問津乏力。
Randwick自北向南的代表性城區有Coogee﹑Maroubra﹑La Perouse﹐房價愈南愈低﹐於是中產階層可以有些選擇空間了。
微妙的是Randwick本身﹐算“富人的東岸”﹖還是“中產階層的東岸”﹖也許﹐應該說它是兼有“富人區”與“中產階層區”的兩重性。於是房價的個案性極強﹐很大程度上取決於買家是甚麼來頭﹑賣主是甚麼胃口。結果﹐中位價﹑平均價的可參考性大為下降。
“兩重性”的情況同樣也反映了Coogee。此區毗連Randwick之東﹐擁有一流的都市型海灘﹐在物業市場上Coogee名氣不凡。然而它的房價卻極有變化性﹐市場暢旺時﹐百萬元在Coogee買房不必大驚小怪。市場回檔整固時﹐40萬上下的物業也時有推向買家。相比之下﹐Coogee兩側的其它濱海區的房價﹐無論是高是低都相對穩固﹐而不是敏感﹑焦燥﹑衝動。
“分界線”的市場角色令到Randwick成為炒作或投機的大好舞臺﹔尤在市場上昇期﹐這裡是短線倒手﹑速戰速決的熱鬧地帶。
首先﹐渴望在東岸置業而又打不進富人區的中產階層買家﹐他們是不會不考慮Randwick的。另一方面﹐在任何國家裡﹐中產階層都是內心衝突最多的一族。於是在雪梨﹐如果他們不想在“中產階層東岸”同流合污﹐而且自戀色彩濃稠地追求著林黛玉一般可笑的矜持或“品味”﹐他們是不會不考慮Randwick的﹐因為﹐Randwick比它南面的城區更接近“富人的東區”﹐或者說﹐更接近中產階層在潛意識中附庸千遍也不厭倦的風雅。
其次﹐“富人的東岸”裡那些年事已高的“空巢者”(empty-nester)﹐在尋找安靜之地以享天年時如果不想離開海景優美的東海岸﹐也會把目光移向Randwick以南﹐並且同樣地﹐首先看到的就是Randwick本身。
第三﹐對於小康階層來說﹐夢寐以求的“富人的東區”實在難找到立足之地﹐因此﹐能夠僥倖分得一杯羹的海景東岸城區﹐仍然要在分界線以南尋找。其中﹐地理上的方便性來看﹐首選者還是Randwick一帶。
就這樣﹐眾目睽睽之下﹐東岸諸區以買家實力而論﹐最駁雜者莫過於Randwick。這顯然不是偶然的。就連在面對Coogee而望洋興嘆的買家﹐往往也會以Randwick為優先的替代性選擇。
如此情況理應在物業交易量方面有所反映﹖您猜對了﹗紐省房地產協會(REI-NSW)不久前公佈的今年3月季市場報告顯示﹐以地方政府轄已而論﹐東岸各轄區的交易情況為﹐Randwick無論在house(月季成交120幢)或unit(月季成交216套)方面﹐都名列東岸各轄區榜首。相此之下﹐另外兩個轄區的表現是﹐house方面﹕Waverley 55幢﹑Woollahra 78幢﹔unit方面﹕Waverley 94套﹑Woollahra 185套。
由此可見﹐買家結構的多層次性(更多城區則是單層次或少層次)﹐是Randwick“分界線”意義下的必然結果﹐並且﹐使這個市場出現多層次的旺盛。
Randwick市場的支柱性構素不獨“分界線”﹐還在於它的地理位置優勢。
首先﹐此城區距雪梨市中心僅6公里﹑距雪梨機場約8公里﹑距紐省大學約2公里﹑大型醫院Prince of Wales Hospital則在Randwick的中央商業區附近﹐簡言之﹐Randwick週圍約8公里範圍內﹐能抵達東區及市中心絕大多數就業﹑辦事﹑娛樂﹑就醫﹑入學﹑購物場所。
地理上的優勢加上發達的交通服務﹐使得Randwick的租賃市場在東岸各區中尤其活躍。這對投資房買家來說﹐是具有吸引力的因素。
Randwick目前房價在宏觀上說﹐house中位價63.4萬元(增值率8%)﹐unit中位價31.5萬元(增值率9%)。然而如前所述﹐由於個案性較強﹐中位價的參考準確性頗受影響。一般經驗來看﹐買家在此區入市時﹐不妨把自己的預算訂得寬鬆點。
好區並非所有房子都是高價﹐這一點﹐在以“分界線”為其特質的Randwick﹐同樣有所表現。同時﹐Randwick是老區﹐可接受地段(當然﹐不是一流地段)的高齡物業賣出相對的便宜價﹐在當地的房產廣告中也時有可見﹐於是﹐為希望擠入此區的小康階層買家留下了碰運氣的空間。
Randwick也是一個娛樂場所較充份的城區﹐建於1833年的 Royal Randwick Racecouse賽馬場﹐是雪梨資格最老的同類場所。某種意義上說﹐它是Randwick城區形像不朽的廣告。
香港移民十分喜歡Randwick﹐並且是該區第三大少數民族。近年來﹐不獨港人﹐其他中國及亞洲移民也紛紛湧向此區。
1841年﹐21歲的戡測師S. H. Pearce(1821-86)滿懷雄心來到雪梨﹐並與他的兄弟J. Pearce聯手準備在今日Randwick一帶大干一番。他們在此買了4畝地作為創業的第一舞臺﹐並稱之為Randwick﹐旨在紀念自己在英國Gloucester郡的同名出生地。
Randwick最早有封地是在1824年﹐船長F. Marsh獲邑12英畝﹐後來﹐其中4畝賣給了Pearce兄弟。1847年﹐這裡出現了一座名為Randwick Blenheim House的大型物業﹐隨後﹐帶動了當地的民宅建造。而對當地發展有所建樹的S. H. Pearce﹐也有稍後成為Randwick首任市長(並且連任兩屆)。
19世紀末的Randwick﹐主要是中產階層的住區。但在一些地段較差的地區﹐居住著農場工人﹑農業工人﹐並且﹐在那時這裡的賽馬場就出了名。
Randwick是雪梨歷史上第一個建立起來的地方政府﹐時為1859年2月。時至今日﹐怎樣在雪梨其他地方政府面前依老賣老﹐乃是Randwick歷屆市政府的“必修課”。
今天的Randwick﹐已成為一個住宅﹑商業均發達的東部城區。一些有名的地產市場﹐也在Randwick行政區內﹐例如Coogee﹑La Perouse﹑Maroubra等。
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