Point Piper----市場至尊 天下無敵
對絕大多數置業人來說﹐Point Piper也許是一片永遠無法進入的市場。尤其是那裡的house﹐仿彿是市場上種種神話的源泉﹐甚至﹐最不起眼的一幢﹐也可能是真正的“天價”。的確﹐這個house平均價達455萬元的城區﹐不僅是雪梨﹐甚至也是全國的市場至尊﹐於是無敵於天下。
一﹑
Point Piper半島位於雪梨CBD正東﹐公路至CBD約5.5公里。它的東側和西側﹐分別是景色迷人的Rose Bay和 Double Bay﹐北側是雪梨港主航道Port Jackson。因此﹐Point Piper三面水景。登高西望﹐是水景的精華﹐首先印入眼簾的是雪梨市景﹑歌劇院﹐然後是雪梨港大橋。
半島上幾乎所有建築物業都是住宅﹐因此﹐它是一個單純的住宅區。半島南北全長約800米﹐東西最寬約600米。然而﹐就是這樣一片“彈丸之地”﹐卻享有著全國house平均價最高城區的顯赫名氣。house平均價第二名的Watsons Bay﹐以270萬元大幅落後於Point Piper。
Point Piper無疑有著地段和環境上的優勢。例如﹐鄰近內城﹑出入方便﹑風景如畫﹑隱私良好﹑安靜無噪音等等。然而﹐所有這些仍不足以使之成為市場至尊。那麼﹐原因又何在呢﹖就在於它高密集地居住著富甲天下的成功人士﹐而且﹐一代又一代的業主更迭﹐一代比一代更富有。
如果你花了1,100萬元買下一座豪宅﹐想必你會感到此生足矣。於是﹐縱有天堂你也會不屑一顧。的確﹐1,100萬元幾乎買下了一座小型宮殿。然而對建築業大亨N.Stoliar來說﹐完全是另一個故事。
大約2年﹐N.Stoliar在Point Piper買下了一座小宮殿一般的豪宅﹐當時的市價就是1,100萬元。但是﹐他根本看不上這個宮殿﹐於是﹐他找人把此豪宅拆了﹐然後建造了一座自己滿意宮殿。估價師們發現﹐Stoliar的新物業如果開價2,000萬元出價的話﹐祇怕是連本錢都收不回來。目前市價又該多少呢﹖估價師們不敢再估下去了。
這種情況在Point Piper是不必驚奇的。動大手術改造或者乾脆拆掉剛買上手的﹑數百萬元甚至上千萬元的舊房﹐然後大幅改造或者拆了重建新房﹐對大亨來說就象拆掉一個朽爛的木板房一樣簡單﹐更不必大驚小怪。
一個人若是富有到這種程度﹐說真的﹐其觀念已非常人所能揣度。例如﹐有些的確很不錯的豪宅之所以被大幅改造或拆了重建﹐原因之一就是買家雖然看中了地皮﹐卻不想住別人住過的房子。於是﹐每當物業換主人時﹐極有可能也就是物業被大幅改造或拆了重建之日。如此一來﹐Point Piper的物業豈有不貴之理。
走在Point Piper的街道上你會發現﹐並非所有物業都看上去像豪宅。但是﹐如果你透過門縫向院子內部窺視﹐才會發現院子裡面非凡的氣派。原因在於﹐由於山地關係﹐物業最氣派的一面往往只能從海面上看到(特別是那些有私人碼頭的毫宅)﹐而在街道上的門﹐其實是“後門”。
二﹑
當地最貴的物業多數在環半島街道Wolseley Rd兩側﹐尤其是此路在半島西側一段﹐因為更容易看到大橋﹑歌劇院﹐所以更是貴中之貴。我們來看一下《太陽先鋒報》(Sun-Herald)3月25日的描述﹕
No 9 Wolseley Rd 265.6萬元
No 42 Wolseley Rd 437.5萬元
No 73 Wolseley Rd 1,075萬元
No 77 Wolseley Rd 1,236萬元
No 82 Wolseley Rd 1,175萬元
No 86 Wolseley Rd 720萬元
No 97 Wolseley Rd 298萬元
No 98/100 Wolseley Rd 1,400萬元
該報還說﹐Wolseley Rd 共有58幢house﹐平均價格730萬元﹔同時﹐共有unit房型物業261套(含雅柏文﹑penthouse)﹐平均價格至少110萬元。全街來看﹐house單獨算一組總價值4.2億元﹐雅柏文與penthouse算為一組﹐總價值3億元。這樣全街物業總價值達7.2億元。
此街時有改造或拆舊建新工程﹐因此﹐每當新house建成時﹐其市價突破千萬元十分正常﹐也十分平常。上面提到過的No. 98/10﹐其實是一個“一地兩房”(duplex)﹐早先的業主是紡織業兩大鉅子J.Brender和S.Moss。二人已在今年早些時候同時賣了此物業﹐並且分別有在這裡買了一幢價值2,000萬元的house和1,000萬元的雅柏文。
他們賣掉的duplex﹐被紐約一位大亨A.Banks買下。Banks亦不例外﹐決定拆掉此座1,400萬元的duplex﹐重建一幢house型豪宅。建完之後又該值多少錢呢﹖業內估計﹐以N.Stoliar的作法來參考的話﹐Banks的新宅只計算成本不算利潤﹐大約在2,400至2,600萬元。
2,600萬元是怎樣一個概念呢﹖2600x3%=印花稅78萬元。在去年的雪梨house平均價排名榜中﹐第44名的Lindfield區報77.5萬元。這樣﹐僅僅這筆印花稅就能在Lindfield買到不錯的house了。
東區資深代理B.Doff在被問到Point Piper哪一所物業最貴時﹐竟然不知該怎樣說才好﹐因為﹐幾乎無一豪宅不是天文數字的價格﹐而且﹐有些豪宅在拆舊建新之後﹐尚未被交易過﹐市價究竟上昇多數不清楚。而若一旦交易﹐或許又會被拆舊建新。
三﹑
可能令很多人想不到的是﹐Point Piper有時也有相當便宜的unit (house不在此“便宜”範圍)。去年﹐此區有個studio賣價僅22萬元﹐一套2睡房unit也只賣到40萬元。原因是﹐除了有居住功能外﹐沒有任何景觀﹐甚至連堂堂正正朝射進來的陽光也沒有。想買這樣的便宜物業﹐僅僅不在乎景觀與陽光是不夠的﹔你還要有積了三代的福德才能撞上這樣的機會。
最早在Point Piper獲得封地的是一位英國海軍軍官﹐他就是艦長John Piper(1773-1851)。他於1792年來到澳洲﹐並且在1816年獲得土地190英畝。不過﹐Piper獲封之前此地已有名﹐曰“Elizabeth Point”。Piper出身貴族之家﹐為了彰顯族號﹐他表示希望改此地名為“Point Piper”﹐官方同意了﹐於是有此名。
Piper後來官運亨通﹑財源滾滾。1822年﹐他在這裡斥資1萬英鎊﹐建造了當時全澳最貴的豪宅。從那時起﹐Point Piper就可謂名滿天下了。不僅如此﹐Piper十分好客﹐家裡進出的來賓堪稱“談笑有鴻儒﹐往來無白丁”﹐於是﹐Point Piper成了當時達官顯貴的社交好去處。1825年至1827年﹐Piper擔任了當時新南威爾士銀行(BNSW)的行長﹐而且在退位之前﹐他還擔任過一陣子的海軍最高長官。
但就在此頂峰狀態﹐他由於銀行方面的一些麻煩而遭調查。辭職後﹐他十分心灰意懶。不久﹐舉家返回英國﹐留在雪梨的物業也在19世紀40年代的大蕭條中﹐草草出售了事。Piper可謂“家道中衰”。
Point Piper有一段小型沙灘名為Lady Martin's Beach﹐旨在紀念紐省三屆總督James Martin那位母儀天下的夫人。
Martin總督的任期是1863 -65﹐1866-68和1870-72。如今在雪梨CBD的著名廣場 Martin Place(早先叫Martin Plaza)﹐就是因這位總督而命名的。
如今﹐Point Piper在一定程度上仍然保持著早年的貴族文化社交氣氛﹐並且﹐吸引了一個又一個富豪甲天下的大亨們在此安家。而Lady Martin's Beach﹐則成為了雪梨僅有兩個官方許可的天體浴場之一。另一個是在Watsons Bay 的Lady Bay Beach。
* 方位﹕雪梨郵政總局(GPO)正東
* 郵政編碼﹕NSW 2027
* 公路至雪梨CBD﹕5.5公里
* 鐵路(Edgecliff站)至中央站﹕5公里
* 區內居民﹕ 7662
* 本地出生者佔總人口﹕56%
* 海外出生者人數排名﹕
- 英國 1
紐西蘭 2
南非 3
匈牙利 4
美國 5
* house表現(01/99-1/01)﹕
- 平均價﹕
- Point Piper﹕ 455.0萬元
郵碼2027地區﹕ 200.4萬元 (東區同期表現﹕77.7萬元)
中位價(郵碼2027地區)﹕ 135.0萬元 (東區同期表現﹕59.0萬元)
過去12個月資本增值﹕ -35% (東區同期表現﹕+7%)
90-00年均資本增值﹕5.91%
1999年每幢平均週租﹕1035元
1999年租金增長﹕ 5.14%
90-00年均租金增長﹕6.00%
1999年總回報﹕ 9.54%
90-00年均總回報﹕12.54%
07/00之前12個月成交量﹕51幢
* unit表現
- (01/00-01/01,郵碼2027地區):
平均價﹕91.8萬元 (東區同期表現﹕37.6萬元)
中位價﹕65.5萬元 (東區同期表現﹕32.2萬元)
過去12個月資本增值﹕+3% (東區同期表現﹕+7%)
90-00年均資本增值﹕4.86%
1999年每套平均週租﹕670元
1999年租金增長﹕ 5.05%
90-00年均租金增長﹕6.81%
1999年總回報﹕10.26%
90-00年均總回報﹕12.37%
07/00之前12個月成交量﹕241套
* 三年歷史增值表現(郵碼2027地區)﹕
- 1997 1998 1999 三年平均
house: 3.24% 1.96% 12.30% 5.74%
unit: -0.70% 11.37% 3.17% 4.49%
* 主要房源類型﹕
- flat 1
house 2
semi/terrace 3
* 物業佔有形式排名﹕
- 擁有 1
租用 2
在購買 3
* 每月按揭還付額數排名﹕
- 1,500元以上 1
1,200-1,399元 2
400-599元 3
1,000-1,199元 4
800-999元 5
* 住宅週租中位價排名(房型不分類)﹕
- 200-299元 1
300-399元 2
400-499元 3
0-99元 4
100-199元 5
* 家庭結構排名﹕
- 單身無孩 1
夫妻無孩 2
夫妻有孩 3
數戶合租 4
單身有孩 5
* 上班交通方式排名﹕
- 私家車(駕車) 1
火車 2
在家 3
巴士 4
步行 5
* 居民就業排名﹕
- 專業人士 1
管理/行政 2
輔助專業人士 3
中級文員 4
高級文員 5
* 居民年齡排名﹕
- 20-39 31%
60以上 30%
40-59 26%
5-19 10%
4以下 3%
* 居民教育水平排名﹕
- 本科畢業 1
研究生 2
高校肄業 3
熟練技工 4
初級技工 5
* 居民信仰排名﹕
- 聖公會 1
天主教 2
無信仰 3
猶太教 4
長老會 5
* 平均市政費(年)﹕640元
- (紐省最高﹕934元 Hunters Hill 最低﹕62元 Brewarrina)
* 人/年均圖書館支出﹕30元
- (紐省最高﹕166元 Sydney City 最低﹕7元 Byron)
* 人/年均圖書館借書﹕9冊
- (紐省最高﹕40冊 Sydney City 最低﹕1冊 Yarrowlumla)
* 建築審批平均時間(BA)﹕43天
- (紐省最快﹕1天﹐Sydney City 最慢﹕76天﹐Brewarrina)
* 發展審批平均時間(DA)﹕53天
- (紐省最快﹕2天﹐Broken Hill & Urana 最慢﹕107天﹐Leichhardt)
* 市政府﹕Woollahra Local Council
- 地址﹕191 New South Head Rd. Edgecliff NSW 2027
電話﹕(02)9391 7000
傳真﹕(02)9391 7044
網站﹕www.wollahra.nsw.com.au
電郵﹕
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* Century 21, Anthony Newhouse, Potts Point
- 電話﹕(02) 9357 1000 傳真﹕(02) 9357 1221
* Doug Laing Real Estate, Potts Point
- 電話﹕(02) 9358 3399 傳真﹕(02) 9326 9033
* Gibbons International ,Double Bay
- 電話﹕(02) 9362 5088 傳真﹕(02) 9362 5988
* Gordon Robinson Real Estate , Bellevue Hills
- 電話﹕(02) 9387 7311 傳真﹕(02) 9387 7231
* Ivor Conway & Associates , Rose Bay
- 電話﹕(02) 9371 5166 傳真﹕(02) 9371 4840
* Hayer Property Group, Potts Point
- 電話﹕(02) 9358 4022 傳真﹕(02) 9357 7976
* Laing & Simmons, Double Bay
- 電話﹕(02) 9327 7976 傳真﹕(02) 9327 8017
* Laing & Simmons, Potts Point
- 電話﹕(02) 9356 3655 傳真﹕(02) 9357 1889
* LJ Levi Real Estate, Double Bay
- 電話﹕(02) 9371 0277 傳真﹕(02) 9371 5471
* McGrath Residantial , Edgecliff
- 電話﹕(02) 9386 3333 傳真﹕(02) (9386 3344
* Nationwide Realty, Elizabeth Bay
- 電話﹕(02) 9358 4255 傳真﹕(02) 9358 2475
* Raine & Horne, Double Bay
- 電話﹕(02) 9327 7971 傳真﹕(02) 9363 9405
* Ramona Valenza and Partners Real Estate
- 電話﹕(02) 9363 0722 傳真﹕(02) 9362 8665
* Ray White, Double Bay
- 電話﹕(02) 9363 9999 傳真﹕(02) 9327 7717
* Richardson & Wrench , Elizabeth Bay
- 電話﹕(02) 93573322 傳真﹕(02) 93577523
* Richardson & Wrench , Woollahra
- 電話﹕(02) 9328 6177 傳真﹕(02) 9328 1439
* Rosebery Real Estate , Rosebery
- 電話﹕(02) 9667 2868 傳真﹕(02) 9317 3404
* Smart & Starr Real Estate, Double Bay - 電話﹕(02) 9327 9327 傳真﹕(02) 9327 9328
* Vision International Property, Vaucluse
- 電話﹕(02) 8308 1895 傳真﹕(02) 9130 5726
-
* Ascham School (私立/體校)
- 地址﹕188 New South Head Rd, Edgecliff
電話﹕(02) 9327 3100 傳真﹕(02) 9327 4556
* Cranbrook School(私立/男校)
- 地址﹕Victoria Rd, Bellevue Hill
電話﹕(02) 9327 6864 傳真﹕(02) 9327 7619
電郵﹕
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* East Sydney High School(私立)
- 地址﹕75 William St, Darlinghurst
電話﹕(02) 9361 3285 傳真﹕(02) 9332 2769
* Holy Cross College, Woollahra(教會/女校)
- 地址﹕70 Edgecliff Rd, Bondi Junction
電話﹕(02) 9389 6377 傳真﹕(02) 9387 6953
* Kambala Church of England Girls' School (教會/女校)
- 地址﹕794 New South Head Rd, Rose Bay
電話﹕(02) 9371 4422 傳真﹕(02) 9371 8604
網址﹕www.kambala.nsw.edu.au
* Kincoppal-Rose Bay(教會)
- 地址﹕New South Head Rd, Rose Bay
電話﹕(02) 9388 6000 傳真﹕(02) 9388 6001
網址﹕www.krb.nsw.edu.au
* St Vincent's College, Potts Point (教會/女校)
- 地址﹕Rockwall Crescent, Potts Point
電話﹕(02) 9368 1611 傳真﹕(02) 9356 2118
電郵﹕
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* SCEGGS Darlinghurst(私立/女校)
- 地址﹕215 Forbes St, Darlinghurst
電話﹕(02) 9332 1133 傳真﹕(02) 9332 1858
電郵﹕
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* The Scots College (教會/男校)
- 地址﹕Victoria Rd, Bellevue Hill
電話﹕(02) 9391 7600 傳真﹕(02) 9372 7584
網址﹕www.tsc.nsw.edu.au
* Sydney Grammar School(私立/男校)
- 地址﹕College St, Darlinghurst
電話﹕(02) 9332 5800 傳真﹕(02) 9331 5164
