|
Jeff Zhang: 先买自住房还是先买投资房 No.415 |
|
|
按一般人的直覺，總是應該先買自住房，後買投資房，但是現在房價貴，利息高，許多同胞尤其剛走上工作崗位的年輕同胞手頭錢不多，買自住房面臨兩個問題，一是首期不夠，二是即使有首期，每周供房款需要$500-$700元，供不起。那么是應該等待具備了充足條件後再買房，還是現在就動手買房呢？我認爲2003年悉尼房價到達頂點後，經過四年的調整，水分擠得差不多了，北區、東區和近城區的房價已經反彈，外西區和外南區房子雖不漲價，但也不至於大跌，因爲建房和養房的成本壓不下去，還是儘早買爲好。現在買，房價低，選擇面大，儘管利息高點，其實每周多付不了多少錢。如果等到降利息，大家蜂擁買房，房價就忽地一下幾千幾萬地竄上去了，遠遠多過你多付的利息。
我有如下建議供屬於以下情形的首次買房的朋友參考。
一、 如果你家庭每周稅後收入在$1,100以上，但是首付款不夠，就旣可以先買投資房，也可以先買自住房。方法有兩種：（1）提高貸款比例。大多數人貸款額度爲房價的80%，你可以申請將貸款額增加到95%，如果買一個40萬的房子，能貸到38萬的款，首期付款加上買房的各種費用與政府補貼相抵後大約只需要$15,200，以8.25%的利息率計算,每周還利息加上各項支出大約將近$700，你最好選擇五年到十年內只還息不還本的貸款，這樣還款壓力就比較小些，這種貸款要求你至少要還利息，如果有多的錢，也可以還本金，這樣你就比較靈活了。問題的關鍵是你能否貸到95%的款，這取決于你的收入是否能通過銀行對你還款能力的評估。(2)買樓花，因爲樓花不需要馬上付全款，但你可以鎖定房價，利用時間差來積攢首期。但你仍然要付一部分定金，通常是房價的10%，如果你拿不出這個錢，可以買Deposit Bond幫你付10%的首付款，即你付一筆保險費，保險公司幫你先墊付10%首期。
二、 如果你的首期夠，但是獨立供房能力不足，就應該先買投資房，這又分兩種情况：一種是在本地買，你可以以首次買自住房的名義買，拿到政府7,000元補貼和免印花稅的待遇，自住滿6個月後就可以合法地轉爲投資房，利用租客的租金和政府的退稅來幫你供房，你自己則仍然租房。從經濟角度説，這樣更合算，因爲你每周實際貼的錢大約只在40-100元之間，一年貼2-5千元，而資本每年平均增値8%是可以預期的，一個40萬的房子年增3.2萬，遠遠高過你貼進去的錢。但是在本地買投資房可能會碰到房市增長不快的問題。
另一種方法是到經濟增長快的地區買投資房，那里的租金回報通常也更高，貼的錢也就少。等房子很快增値了，賣掉房子把賺到的錢調回本地可以買更好的房子。有人擔心先買了投資房會影響拿政府首購補貼和免印花稅。根據政府文件，$7，000補貼仍然是有可能拿到的，免印花稅的待遇則不可以享受。但只要房子增値大於印花稅，仍然是合算的。
本公司旣有優質的本地房供出售，也有高增長區的外地房供選購，有現房也有樓花，還提供貸款服務，最優定期貸款利率爲7.99%，歡迎來電查詢。
Jeff Zhang
0410577866
|
