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David Lee : 高利率下 如何实现“以房养房” No.413 |
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在上期的論壇中談到：投資是致富的必經之路，而地産投資又是在澳洲諸多投資項目中的最佳選擇之一。那么，在目前澳洲住房貸款利率處于自1996年以來的歷史性高位，而且還可能進一步上昇的情况下，如何實現地産投資的理想狀態 “以房養房”呢？
首先，地産投資和任何投資一樣，需要一定的資金投入。沒有本錢就不叫投資了。即便是做生意，也需要一定的資金投入，並且還會有房租，人工，水電費等各項運營成本。地産投資就象一個生意，首先需要投入一定的首期。做得穩健一些，可以投入房價的20%作爲首期，其餘80%向銀行借貸；做得激進一些，可以只投入5%的首期，95%都利用銀行貸款；做得巧妙些，還可以只付少量訂金買入樓花，第一時間享受增値。
其次需要一定的運營費用來養住買入的地産。因爲住宅類物業，租金通常會低於貸款利息。
以目前澳洲地産市場的實際情况來分析，租金回報平均4.5%左右，而貸款利息目前是8.5%左右。以一個50萬的房産來推算，養房成本大約一年2萬。如果是全新物業，年薪4萬以上人士可以退回幾千元收入稅。大體可以抵消市政費，物業費等項費用。
因此，退稅只可當做一項額外收穫，用來分擔點兒養房費用罷了。由此可見，租金和退稅只是用來幫助養房的，不可能賺出錢來，至少不可能賺大錢。
如果分析就此打住，讀者自然會問：這不是個賠錢的生意嗎？而很多人就是因爲只是停留在計算租金，利息，退稅，雜費了，怎么算怎么不賺錢，不敢行動，錯失機會。如今利率高企，更不敢行動了。其實，這些人士算來算去，恰恰忽略了地産投資的最大價値――增値。
讓我們繼續以上的分析。如果這套50萬的房産每年能有10%的增値，成交1年後，市値漲到55萬，增値5萬。減去2萬養房成本，第一年凈賺3萬；請銀行重新估價，可以將增値部分兌現，足夠下一年的養房費用並且還有盈餘，從而實現“以房養房”。
成交2年後，市値漲到60萬5千，減去2萬養房成本，凈賺3萬5千，又可以將其兌現，依次類推。隨着房價的逐年提高，每年的增値額會不斷提高，房租也會水漲船高，每年凈賺也會穩步提高。
由此看來，增値是地産投資的關鍵，這也就是爲什么澳美強調“地産投資，增値才是硬道理”。
正是用這種方法，我們的客戶林博士擁有5套投資房卻還款輕鬆，因爲他手上有近50萬增値出來的Credit Available用來還款；正是因爲有2007年20.5%和21.6%的增値*，從澳美地産買入阿德雷德湖濱別墅和布里斯班麥哲理花園的客戶無懼加息，正積極物色新的投資。當然，一定是高增値地産項目。
如果您也想實現“以房養房”的理想狀態，請即刻致電澳美熱線1800 608 528
本期作者：澳美地産高級投資顧問 David Lee
歡迎探討9281 1855；
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