比爾·奧乃爾在他開發的一個位于堪培拉的duplex（孖屋）項目中加建了一個studio。爲此，他多賺了15萬。

失敗的開端
　　比爾· 奧乃爾的目標是成爲一個全職的地産開發商。爲達成這一目標，他目前所做的是：一邊仍然打着一份全職工，一邊開發一個一個的小地産項目。他想在這個過程中積累到足夠的經驗，以成爲一個職業的開發商。
　　他是從他的家鄉堪培拉的一套小物業開始的。這套物業很小，看起來應該是個簡單的、連傻瓜都会干的項目，卻差一點兒讓他破産。
　　比爾回憶道："我用的第一個建築商本來應該在6個月之內完成這個項目，但他卻用了14個月，而且因爲最終的産品不好，價錢也賣不上去。
　　"更糟的是，這個建築商還欠了他的供貨商和下級合同商的款。結果其中就有人把氣撒到我正在建的房子上，兩次跑來把內墻推倒，還倒了起碼20升的油漆在門上、窗戶上。
　　"本來跟建築商之間的麻煩就夠煩心了，再看到房子被破壞成這樣，心情眞是糟透了。而在這種時候，我連還款也困難了，不得不求助于家人和朋友，否則就全完了。
　　"不久後，我收回了工地，自己把欠的款都還了，以便儘早的把它建完。
      "現在看來，我應該早幾個月就這樣做。令人高興的是，我最終居然不但沒受傷害，還有了一點利潤！"
　　如果換了別人，第一次當"發展商"就遇到這樣的事情，沒準兒從此就洗手不干了。但比爾不是這樣的人。相反，他又與人合夥，拿下另一塊有四套排屋的項目。他這樣做，也是爲了從別人那里學到更多。

得意之作
　　有了這次不那么"悲慘"的合夥經歷之後，比爾又開始了獨自"闖蕩"的歷程。他買下了位于距堪培拉CBD區9公里的Harrison區的一個duplex項目。由於有另一個人跟他搶，他差點兒沒買到。
　　比爾説："我一發現這個項目，就趕緊付了預付金。"
　　最後的結果是，那個沒買到這個項目的人後來成了比爾的建築商。
　　比爾説："那時這個建築商手中已經有好幾個項目，所以現金有些緊張，要不然這個項目就被他搶跑了。他很後悔沒拿到這個項目，我們倆之間經常爲此互開玩笑。這個建築商非常好。"
　　比爾説，他看到这個663平方米的發展項目時，立刻就看到了它的價値所在。這個項目有兩個地塊，條件是必須建一個duplex。
　　他解釋道："這個項目的價格非常合理，而且可以建一個獨立契約的工作室式的公寓（studio apartment）。"
　　他説："就這一點在我看來就特別有吸引力，因爲這意味着，如果我的建築設計做好了，我能把這個項目變成有三個物業的項目：两個四睡房的house和一個建在車庫之上的一睡房的工作室式公寓。"
　　從一開始起，比爾的計劃就是建好以後就賣，因爲將物業握着手里，勢必將影響他進行下一步的項目投資和開發。
        他説："即便我只握住一套物業，它也會使我的下一個項目晩至少兩年才能開展，因爲所有的利潤都將被鎖在我握住的那套物業中。"
　　比爾制訂了一套簡單的帳目明細表，標明預計的基本成本及物業建好後的估價，這套帳目表是他自己在實踐中摸索出來的。
　　他説："這不是科學，但對我很實用，我每次的結果都跟我自己列的明細表很相近。"
　　"我想，如果我做更大、更複雜的項目，這套系統就不再好使了。但就我目前的項目規模來説，這就可以了。我一般會把成本估計得高一些，同時把售價估計得低一些。這樣我的花費通常能低於預算。在建築期間，房市在走高，堪培拉的物業需求又很旺，這意味着物業的最終售價往往能高於開建前的估計。"
　　下一步是找設計師做建築規劃。在這個階段，重要是要寫出嚴格的建築要求，否則不能適應這個新區的要求。比爾説，他總是對細節非常挑剔。
　　"我跟每一位我認識的人交談，問他們，如果這套房子是他們的，他們想把它搞成什么樣。物業代理在這方面也能提出特別寶貴的意見。通常的情况是，我至少會改動八次建築規劃，把設計師搞得精疲力盡之後，才會拿出最後的提交給市政審批的方案。"
　　比爾説，許多改動看起來都是微不足道的，比如利用樓梯的頂端建一個學習間，把客廳改大或改小一點，等等，但這些改動卻往往使最終的"産品"大爲增色。
　　比爾這次的規劃是，兩個四睡房的house共用地界墻，然後在雙車庫上加建一個單睡房加工作室間的公寓。Duplex外墻用粉刷過的中性色調。
　　規劃做好後，比爾用招標的方式找建築商。一共有四個建築商來投標。比爾説，這次他吸取了第一次的失敗經歷，不會只看誰出的價格最低。相反，他將建築前期工作的質量作爲最重要的衡量標準。他認眞的檢查前期工作，同時要看建築商準時交活的能力。

搞定資金
　　下一步工作就是搞定資金了。比爾説，雖然他有從上個項目中賺來的利潤，來支撑項目售出前的開支，但信貸機構認爲，這些錢只夠支撑一段時間，過了一段時間之後，如果他的項目賣不出去，他就撑不住了。
        他説："這意味着我只能貸無需文件證明的按揭（low doc home loan）。幸運的是，最後他們還是按這個項目的最終價値給了我按揭，因爲多出來的這個單睡房公寓，項目的價値增加了，意味着我能多貸到款，這樣我才能把那20%的首期對付過去。"
        比爾説，他將自己擁有的一個用于出租的物業押出去，按20%的比例貸了一筆款，用這筆錢付了這個項目的首期金，以及項目建築期間的按揭費。

賣房很重要
　　比爾並沒有等到項目完工後才開始着手售出事宜。相反，他早早就找到當地一個專門打理新屋出售的物業代理，以便儘早將物業放上市。
　　比爾説："工作室公寓的框架剛起來就被賣出去了。Duplex也很快就賣了出去。這對買主也很好，因爲這樣他們可以在建築階段把自己的要求也加進去，而且可以一直進行小的改動。"
　　比爾説，他特意將地板、窗戶裝修等等留到最後才做，這樣買主們可以按自己的心願做最後的挑選。

(待续)