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张丹儿: 为什麽是North Ryde No.412 |
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最近幾年每當有朋友問我，該到哪里買舊屋重建時，North Ryde總是我推薦的地區之一。North Ryde是一個很有意思的小區，它屬於Ryde行政區的一部份。
這個小區有小學、有中學、有大學、有醫院、有高爾夫球場、有購物城。它的交通除了被三條重要公路（Epping, M2, Lane Cove）貫穿之外，它又是即將通車的Chatswood—Epping火車線的中間大站。
在這個面積不算太大的小區里，除大學、公園、高爾夫球場、醫院外，大部份的土地竟然是兩個工業區Macquarie Park 和Riverside Corporate Park。更奇怪的是許多世界上知名的跨國大企業亞太總部都設在這兩個工業區中，事實上兩個工業區中根本看不到厰房、倉庫的使用痕迹。這種變相把工業區當商業辦公室的使用情形將隨著鐵路和Lane Cove隧道通車後變的愈演愈烈。
大家都知道雪梨內城和下北岸的商業區早已不敷使用，近年來更因供需不平衡，導致寫字樓租金直線上昇。短期內如果省政府再無法解決這個問題，昂貴的租金將迫使很多跨國企業總部將外移它省。這將影響到未來雪梨的商業龍頭地位。
如果在未來5到10年，雪梨一定要再産生一個高密度土地使用商業區，那麼你猜，那個城區會在哪呢？
大概自從2000年起我就向我的客人介紹到North Ryde買舊屋重建。當初30到40萬的獨立舊屋，現在差不多要60到80萬。這一輪雪梨房地産的調整，North Ryde受到影響的時間很短。目前價位已回到2003年跌價前的最高位置。
North Ryde現在是一個板屋、磚屋、新屋，三屋雜混的住宅區。Epping路以北靠近未來火車站的小部份民宅和靠近Macquarie大學附近的政府預留地，未來都有可能劃爲高密度住宅用地。在本區中土地價値佔地屋總價80%以上的舊屋都是很具吸引力的重建目標。
從人口增長和租屋市場來看，North Ryde絶對是一個藍籌市場。鐵路、公路、企業帶來的大量流動人口和日益興盛的亞洲留學生租屋市場，以及人口老化選擇近醫院的住屋心理，再加上因工作住家方便吸引來的中産階級就業人口。這都是未來實質人口增長的保證。
從居住環境來看，無論是商場、醫院、敎育、交通和緑化，都已進入成熟社區階段。由於公路、鐵路的暢通，東邊的Chatswood、西邊的Epping, Eastwood 和南邊的Strathfield幾個雪梨高價位重點大區都近在咫尺。從長遠發展的眼光來看，North Ryde將後來居上超過上述的任何地區。原因很簡單，因爲North Ryde是個省政府不需要投下大量公共開發資金，而可以立即啓用的高密度城區規劃。當然這也是省政府口袋中爲雪梨地區預留的最後一大塊高密度可變更土地。
在我眼中Epping路以北M2以南，以未來大車站爲中心的住宅用地將是首選。沿著Herring路兩邊的Marsfield民宅也都是不錯的舊屋重建目標。在有希望成爲未來商業區的地段建屋，最好不要建公寓或Townhouse，一定要保持土地的完整性和使用擁有權。時機沒來時，以租養房、旱澇保收。一旦機會來臨了，這一個決定可能改變你和家人的一生。
謝謝，我們下次再聊。
注：以上內容純屬個人經驗和看法，並不適用于投資建議。
张丹儿
Elizabeth
0419 282 898
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