悉尼物业市场特点
　　House 稀少、奇貴。
　　Unit 豪華、價高。
　　其實這只是悉尼CBD的物業特點。自悉尼市政合併了南悉尼市政後，區域擴大了很多，下轄的自然區有20多個，這些區由於地理位置的不同，物業狀况的不同，區域特點的不同等因素，就不是以上兩句話能簡單概括的。所以本文只是以CBD的物業爲主介紹一下悉尼物業市場的概况。
　　悉尼的CBD到底還剩下幾間House，不知道，用屈指可數应不爲過。旣使有幾間，大概也都屬於歷史建築歸屬於某些部門，私人物業在CBD出售，（指House）極少見。如果有肯定很貴，可以説90%的錢是買地的錢。買來干什麼呢？這是買家少的原因之一，除非是有特別用途。
　　House少，單元（Unit, Appartment, Flat）自然就稱老大了。都叫單元房，但是悉尼市中心的單元房就比外西區的單元房要貴很多。價高也是應該的，CBD的地價是多少？外西區的地價是多少？另外，內部裝飾、配套設施亦有很大的不同，説豪華不過份。
　　綜上所述，悉尼市中心區的物業特點正如開篇所言。

单元房投资介绍
　　悉尼的市中心House少，且貴，又多是文物，只能是個案硏究，很難做定量的分析。因此，本文只對投資單元房進行大概的介紹。
　　一、 現金回報
　　投資單元房不同於投資House 的主要區別之一就是：
　　單元房的投資有較好的現金回報，單元房本身的升値總體來説不如House 。House的升値有相當比率是由於土地的升値，House投資的現金回報通常較低。
　　如何比較單元房和House 的回報比較，有興趣的讀者不妨在地産代理的櫥窗前多站幾分鐘，看看單元房的租金，再看看House 的租金，當然還要看看該區這兩種不同物業的大概售價是多少。
　　現金回報的粗略估算，周租金若能佔到房價的千分之一，差不多就有5%上下的回報了。舉例來説，就是售價$200,000的物業，租金每周$200。
　　這是非常粗略的估計，因爲還沒有計算市政費用、物業管理費用等。
　　回報還不止這些。假如投資者是澳洲公民的話，還可以享有負扣稅的得益及全新物業的折舊。（具體的投資回報，請諮詢專業會計人員。）

　　二、 租客选择
　　作爲投資者，都希望自己物業的租客能簽長租約。但不同的區，租客群是很不一樣的。
　　悉尼CBD區的租客與其它區租客有些不同， 一是海外學生是一個很大的租客群。除了UTS和Sydney Uni，在CBD區高高低低的大廈中還藏有多少"學院"、"學習中心"、"XX大學分校"。它們就是每天在悉尼大街上遊蕩着數萬名學生的主要原因。
　　租房給學生，有如下問題要考慮：
　　▲ 學生跟候鳥一樣，開學來了，放假走了，假期就成了空置期。
　　▲住宿人數失控，明明租客寫明是三人，可哪天業主去查看物業時，數數床墊有六個！
　　▲臟、亂、設施損壞。學生們是最不檢點的租客，他們住過的房間，基本上會和戰後或災後的狀况差不多。

　　另一類租客是大公司的高級白領，這些人要麼高薪，要麼是公司提供住宿，租多久對於他們不是問題，也不用擔心他們會弄髒，毀壞什麼東西，這些租客都比較"紳士"。
　　租房給高級白領，要考慮相關問題：
　　▲出租房要配家俱。此是一筆額外的開支。同時，最好請室內裝璜專家提供一份家俱配備的清單。
　　▲由於這些高級白領通常是合同制的，所以租房的時間也受到約束。
　　▲由於是配備家俱出租，租金必然較高，高租金的出租物業，面對的租客群也相對較少。
　　筆者有一位朋友曾在CBD投資過一單元房，花42萬。如果不配家俱出租，租金每周$460-$500。在聽從他人的建議後，其請了室內裝璜專家咨询買什麼樣的家俱，什麼顔色等，他又花了3萬多購置了全套家俱，租金一下子提高到$700每周。他購買家俱等等的費用，都可以在稅務上返回來。
　　學生和白領是悉尼市中心區的主要客群，這和其它區，拖家帶口的租戶是一個很大的不同。

　　三、物业选择
　　除了價格高，悉尼市中心的單元房物業還是多種多樣的。全新的樓房中有豪華裝修，又有城市景觀或能看上點水的，開價都不便宜；配套設施越多，如泳池、健身房、會所區、花園、燒烤區、閲覽室、卡拉OK或小電影院等，投資者在購買前，最好問一下物業管理費是多少。這是和投資回報直接相關的。
　　改裝樓盤，由於種種原因，悉尼不少舊物業經改造裝修後，也成了供居住的單元樓。這一類樓盤位置通常不錯，售價也比全新盤低，其原本的一些特點，如高天花、厚墻壁等特點依然保留。

　　四、 分契形式
　　悉尼市中心物業的分契可能是最複雜的。投資者特別要注意以下兩種情况。
　　▲公司契約。是指某物業中若干小的分契統屬於某一大的契約下。投資者買的時候沒問題，賣的時候，要受到該公司契約的束縛。
　　▲使用年限。個別大廈的物業，受到契約的規定，投資者買下的只是一個使用年限。如悉尼唐人街某大廈，開發商購入時爲99年的開發使用權。大廈蓋好後，開發商售給業主的只是96年的居住權了，建房用了3年！該大廈已建成有十餘年，就算10年，假如現在有人去買，那就只剩下86年的居住權了。
　　以悉尼物業每7-10年會進入市場買/賣的平均期限看，該大廈的物業還可以炒賣10次左右。這類物業最後能賣多少錢？不知道。
结束语
　　投資者首先看投資的對象是否有利可圖，及有多少可賺，在多長時間賺到。
　　物業市場作爲投資工具之一，其最突出的特點就是：安全、長線、回報穩定。
　　悉尼的物業除有自己的特別之處，其實每個區的物業都各有特點。
　　投資之前，多看看，多聽聽，向專業人士諮詢，再掏腰包。
　　（本文觀點，僅供參考。）