Oyster Bay----最優勢的賣點在河景
Georges River下游南岸的Sutherland大區﹐越近海邊房價越貴。尤其是Sylvania Waters和Cronulla﹐這兩個house平均價達75.2萬元和83.0萬元的城區﹐將南岸近出海口一帶的房價帶動得扶搖直上。
然而﹐只要稍稍溯流而上﹐仍能找到一片價位溫和的河景區。它就是Oyster Bay。河景是它最優勢的﹑甚至唯一的賣點。
一﹑
Oyster Bay位於雪梨內城西南約20公里處(以Como火車站計算)。它的北面﹐George River下游寬大的水勢流向東方﹐在它的東鄰﹐一片狹長的水灣深深楔入陸地﹐這就是Oyster Bay(順便說一下﹐“Oyster Bay”是水灣之名﹐也是城區之名)。在它的西鄰﹐是一個規模較小的水灣Carina Bay。而其南部﹐則連接著陸地。此區大體上說﹐三面有水景。
城區的Oyster Bay﹐東北一西南最長距離為Como火車站至Caravan Hd﹐約2公里﹐西北-東南最寬為Gree Pt到Oyster Bay東端﹐約1.5公里。
水灣的Oyster Bay仿彿一個頭腳顛倒並且左右反轉的大寫字母“F”﹐ 最長處約1.6公里﹐最寬處約700米。歷史上﹐此灣以生蠔(oyster)豐富而聞名。
此區為一典型的生活區﹐建築幾乎全為住宅﹐而且﹐此區目前uint型物業極罕見﹐house卻佔壓倒性多數。至於商業或其它服務場所﹐幾乎都在附近城區﹐從而﹐確保了Oyster Bay的優美環境免造破壞。於是﹐素為買house的好地方。
近年來﹐此區房源較少﹐交易不及周圍其他鄰區活躍﹐於是﹐房價升勢並不劇烈。筆者走訪時﹐路遇一位正在改建其house的業主﹐他說﹐他的物業上下兩層﹐有少量水景﹐完工後大約值45-50萬元。
Sutherland範圍內﹐地方性的主動市場有Sylvania Waters﹑Miranda﹑Caringbah﹑Cronulla以及Sutherland本身﹐相比之下﹐Oyster Bay更象是一個被動市場﹐其漲落基本上跟從Sutherland大區的行情。並且﹐保持著長期的溫和上昇步伐。
二﹑
城區內部來說﹐Oyster Bay 的房子幾乎自然而然地以“見水”為貴。特別是它的東北角﹐更為其精華水景所在。原因是﹐此處河面呈拐角形﹐如果物業週圍視野良好﹐那麼在正東﹑東北﹑正北三方向皆有水景。
與此同時﹐水景的方向正好落在了一般意義上的“好朝向”(即“正東-東北-正北)。相比來說﹐此區西北側當然也有水景﹐但是河道不如東側彎曲﹐而且朝向對著西北-正西﹐多少有些不完美。
Oyster Bay 又是一個丘峻區﹐物業或在山腳﹐或在山腰﹐或在山頂周圍。當地植被茂盛﹐於是物業幾乎是揉雜在了叢林中。即便在白天﹐這裡也幾乎是“條條靜街”﹐極其適合希望逃避大都市喧囂﹑在南區近郊尋求安寧樂土的置業者。
此區物業﹐位於山腳並且濱水者最佳﹐尤其在東北方向。何況﹐山體完全擋住了西晒。次為山腰並且見水物業﹐末為山頂物業。
的確﹐在Oyster Bay 買房﹐買的就是一個“景”字﹐因為﹐“景”是此區物業最主要的﹑幾乎獨一無二的賣點。換言之﹐此區業的優勢賣點比較單純。將來房子的增值表現﹐也全在一個“景”字上。對此﹐買家將會精挑細選。
Oyster Bay隔水北望﹐是Oatley。《每週一區》在介紹Oatley時﹐曾說它是“山青水秀的家園”。而今來到Georges River之南北觀﹐山水亦如是----安詳﹑秀氣﹑如詩如畫。
三﹑
買家在此區物色目標物業時﹐除了水景是最高要求外﹐還有另外幾個問題也許應該注意﹕
* 爬大坡的問題。此區為山地﹐進進出出上下坡不亞於一次小型的叢林旅行(bush walk)。所以﹐要有爬坡能力較強的汽車。
* 宅基平坦與否。此區大多數物業不是建造在平坦的宅基上﹐庭院之內地形陡峭者大有所在。是避開﹐還是將來改造時巧妙利用﹖買家要有所考慮。
* 雨水流灌問題。買家應注意﹐目標物業週圍會不會在雨水較多時﹐有不利的溪流沖向自己的物業﹖尤其是﹐週圍的排水系統是否良好﹐於是保障宅基不會出現地質方面的問題。
* 濱水處的水深問題。主要是儘量尋找較深的水濱﹐否則一旦退潮而露出水底淤泥﹐水景優美程度將會受損。例如﹐Oyster Bay 的灣底水深就有過淺之嫌。每到退潮之際﹐往往露現水底的淤泥。
* 如果沒有一流水景的房源﹐那麼﹐退而求其次的賣點在於﹐儘量靠近Como火車站。
遠期來看﹐Oyster Bay成為大規模再發展地區的可能性不大。因為﹐一則Sutherland地方政府反發展傾向強烈﹐二則﹐實在要有再發展﹐也主要在當地的一些經濟生活較活躍的城區﹐例如Miranda﹑Caringbah﹑Cronulla﹑Sutherland等。三則﹐崎嶇的地貌使得大型再發展在可行性上並不容易。所以﹐買家大體上可以放心Oyster Bay的風景--這個主要賣點--不會遭到破壞。
四﹑
Oyster Bay的居民﹐富裕成度大多為小康階層。主要購物場所在Miranda或Sutherland﹐或者向北直到Hurstville。區內有兩所公立學校﹐而私校則在周圍稍遠的城區。
另外﹐Suthland大區目前的house﹐除了傳統高價區Sylvania Waters之外﹐Cronulla正在迅速崛起。去年﹐後者的平均價已上昇到83萬元(全雪梨排名第40)﹐越過了Sylvania Waters的75.2萬(排名第46)。相比之下﹐ Oyster Bay的 house 平均價僅45.3萬元﹐十分溫和了。
“oyster”意為生蠔﹐Oyster Bay顧名思意﹐那裡生蠔之豐富﹐美名遠揚。然而﹐這種“豐富”不是指今天﹐而是指大約一個半世紀以前。
此地名最早見於官方文件﹐大約在1840年。測繪公司Surveyor Wells繪制的地圖中﹐已有了這個地名。然而﹐誰起的這個名字呢﹖一般認為不是某位個人起的﹐而是捕蠔人口頭流傳日久於是有此地名。這樣﹐也許該說﹐起名者是生蠔了。
時至今日﹐生蠔灣裡的生蠔寥寥﹐一個多世紀的捕撈使之斷子絕孫。然而﹐生蠔灣的水體仍然極富營養﹐並且吸引了大大小小的魚兒來此覓食﹐於是Oyster Bay成了垂釣的一個去處。
1885年12月﹐火車修到了Oyster Bay﹐不過站名卻屬於鄰區的Como。不管怎樣﹐火車帶來了發展動力﹐Oyster Bay漸漸發展成一個休閑好去處。之後﹐它那清秀婉約的山姿水影﹐又吸引了人們在此大造住宅﹐發展成了一個揉合了風景區的住宅區域。
生蠔在澳人的文化中佔有一席之位。澳洲俗語“the world is your oyster”甚麼意思呢﹖是“世界就是你的生蠔”﹖這太奇怪了﹐為甚麼不可以是其它貝類呢﹖原來﹐生蠔那褶皺的殼緣﹐十分呵護地包繞著中間柔軟的軀體。
這句俗語的真正喻意是﹐“世界在你的手中”。長輩鼓勵青少年努力上進時﹐常用這句話。
若是成人對成人說話﹐此俗語不可亂用﹐因為它的貶意是--世界被你玩弄於掌股之間。
* 方位﹕雪梨郵政總局(GPO)西南
* 郵政編碼﹕NSW 2225
* 公路至雪梨CBD﹕27公里
* 鐵路(Como)至中央站﹕ 20公里
* 居民﹕ 4465
* 本地出生者佔總人口﹕84%
* 海外出生者人數排名﹕
- 英國 1
紐西蘭 2
意大利 3
德國 4
埃及 5
* house表現(12/99-12/00):
- 平均價﹕45.3萬元 (南區同期表現﹕43.8萬元)
中位價﹕39.0萬元 (南區同期表現﹕39.5萬元)
過去12個月資本增值﹕ +8% (南區同期表現﹕+7%)
90-00年均資本增值﹕7.62%
1999年每幢平均週租﹕390元
1999年租金增長﹕ 6.14%
90-00年均租金增長﹕7.50%
1999年總回報﹕ 13.25%
90-00年均總回報﹕16.00%
07/00之前12個月成交量﹕81幢
* unit表現(12/99-12/00):
- 平均價﹕23.8萬元 (南區同期表現﹕26.6萬元)
中位價﹕23.0萬元 (北南區同期表現﹕25.2萬元)
過去12個月資本增值﹕+8% (南區同期表現﹕+10%)
90-00年均資本增值﹕3.95%
1999年每套平均週租﹕300元
1999年租金增長﹕ 5.15%
90-00年均租金增長﹕7.04%
1999年總回報﹕14.16%
90-00年均總回報﹕11.64%
07/00之前12個月成交量﹕11套
* 歷史增值表現(三年)﹕
- 1997 1998 1999 三年平均
house: 19.60% 10.40% 5.76% 11.77%
unit: 7.23% 10.08% 8.63% 8.64%
* 主要房源類型﹕
- house 1
semi/terrace 2
flat 3
* 物業佔有形式排名﹕
- 擁有 1
在購買 2
租用 3
* 每月按揭還付額數排名﹕
- 1,500元以上 1
1,200-1,399元 2
1,000-1,199元 3
800-999元 4
600-799元 5
* 物業週租中位價排名(房型不分類)﹕
- 200-299元 1
100-199元 2
300-399元 3
0-99元 4
500-599元 5
* house週租中位價﹕
- 2睡房 260元
3睡房 300元
* unit週租中位價(不含penthouse)﹕
- 1睡房 165元
2睡房 230元
* 睡房週租中位價(房型不分類)﹕
- 1睡房 165元
2睡房 230元
3睡房 300元
4睡房 380元
* 家庭結構排名﹕
- 夫妻有孩 1
夫妻無孩 2
單身無孩 3
單身有孩 4
數戶合租 5
* 上班交通方式排名﹕
- 私家車(駕車) 1
火車 2
火車+其它 3
私家車(乘車) 4
在家工作 5
* 居民就業排名﹕
- 專業人士 1
中級文員 2
行業工匠 3
輔助專業人士 4
管理/行政 5
* 居民年齡排名﹕
- 20-39 28%
40-59 28%
5-19 24%
60以上 13%
4以下 7%
* 居民教育水平排名﹕
- 熟練技工 1
本科畢業 2
付文憑 3
高校肄業 4
初級技工 5
* 居民信仰排名﹕
- 聖公會 1
天主教 2
無信仰 3
聯合教會 4
長老會 5
* 平均市政費(年)﹕742元
- (紐省最高﹕934元 Hunters Hil 最低﹕62元 Brewarrina)
* 人/年均圖書館支出﹕21元
- (紐省最高﹕166元 Sydney City 最低﹕7元 Byron)
* 人/年均圖書館借書﹕8冊
- (紐省最高﹕40冊 Sydney City 最低﹕1冊 Yarrowlumla)
* 建築審批平均時間(BA)﹕40天
- (紐省最快﹕1天﹐Sydney City 最慢﹕76天﹐Brewarrina)
* 發展審批平均時間(DA)﹕67天
- (紐省最快﹕2天﹐Broken Hill & Urana 最慢﹕107天﹐Leichhardt)
* 市政府﹕Sutherland Local Council
- 地址﹕4-20 Eton Street Sutherland NSW 2232
電話﹕(02)9710 0333
傳真﹕(02)9710 0265
網站﹕www.mycommunity.com. au/sutherland
電郵﹕
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-
* Century 21, Carlisle Realty
- 電話﹕(02) 9521 2000 傳真﹕(02) 9545 1303
* Century 21, Southside Real Estate
- 電話﹕(02) 9522 0811 傳真﹕(02) 9522 0911
* Cripps & Cripps - Sutherland
- 電話﹕02 9521 5733 傳真﹕02 9521 6379
* Chris Savelle Real Estate Caringbah
- 電話﹕(02) 9524 2499 傳真﹕(02) 9524 9855
* First National, Sylvania Waters
- 電話﹕(02) 9522 6633 傳真﹕(02) 9522 7442
* Juliana Gowen Real Prop. Solutions
- 電話﹕(02) 95455557 傳真﹕(02) 95422522
* LJ Hooker Sutherland
- 電話﹕(02)9549 3455 傳真﹕(02)9545 3466
* LJ Hooker, Commercial Sutherland Shire
- 電話﹕(02) 9525 9300 傳真﹕(02) 9531 1966
* LJ Hooker, Gymea
- 電話﹕(02) 9525 0200 傳真﹕(02) 9525 0372
* LJ Hooker, Jannali
- 電話﹕(02) 9528 6333 傳真﹕(02) 9528 5114
* LJ Hooker, Menai
- 電話﹕(02) 9543 2290 傳真﹕(02) 9543 7791
* LJ Hooker, Miranda
- 電話﹕(02) 9531 1911 傳真﹕(02) 9531 1966
* The Professional, Sutherland
- 電話﹕(02) 9521 4644 傳真﹕(02) 9542 1235
* Ray White, Miranda
- 電話﹕(02) 9252 3322 傳真﹕(02) 9252 5388
* Ray White, Sutherland
- 電話﹕(02)9521 6455 傳真﹕(02)9545 2608
* Real Property Solutions
- 電話﹕(02) 9545 5557 傳真﹕(02) 9545 0577
* Richardson & Wrench, Miranda
- 電話﹕(02) 9525 5911 傳真﹕(02) 9540 1673
-
* Boy's Town (教會/男中)
- 地址﹕Willarong Rd, Caringbah 2229
電話﹕(02)9524 3859 傳真﹕(02)9525 6723 電郵﹕
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* De La Salle College, Caringbah (教會/男中)
- 地址﹕389 Port Hocking Rd, Caringbah 2229
電話﹕(02)9524 9133 傳真﹕(02)9526 1908
* De La Salle College, Cronulla (教會/高中)
- 地址﹕2 Cross Rd, Cronulla 2230
電話﹕(02)9527 1700 傳真﹕(02)9527 2085
* Inaburra School (教會/幼兒園-高中)
- 地址﹕Bodallla Cres, Bangor 2234
電話﹕(02)9543 2533 傳真﹕(02)9543 7514
* Our Lady of Mercy College﹐Burraneer (教會/女中)
- 地址﹕62-66 Dominic St, Cronulla 2230
電話﹕(02)9544 1966 傳真﹕(02)9544 1328
* St Patrick's College, Sutherland (教會/中學)
- 地址﹕551 President Ave, Sutherland 2232
電話﹕(02) 9521 3977 傳真﹕(02)9545 1820
* Sutherland Shire Christian School (教會/幼兒園-高中)
- 地址﹕Aiiles Rd, Barden Ridge 2243
電話﹕(02)9543 2133 傳真﹕(02)9543 1935
* Gymea Technology High School (公立)
- 地址﹕Princes Hwy, Gymea 2227
電話﹕(02)9521 3244 傳真﹕(02)9545 1540
* The Jannali High School (公立)
- 地址﹕Sutherland Rd, Jannali 2226
電話﹕(02)9521 2805 傳真﹕(02) 9545 1175
* Kirrawee High School (公立)
- 地址﹕21 Hunter St, Kirrawee 2232
電話﹕(02)9521 2099 傳真﹕(02)9545 1547
* Port Hocking High (公立)
- 地址﹕Cnr Kingsway & Wandella Rd, Miranda 2228
電話﹕(02)9524 3216 傳真﹕(02)9540 4815
* Cronulla High (公立)
- 地址﹕Captain Cook Dr, Cronulla 2230
電話﹕(02)9523 4017 傳真﹕(02)9523 0909
