Nangarin----夢想中的樂土
土地﹐永恆的財富﹐不斷增值的財富。不計其數的物業買家﹐更為了尋覓一片夢想中的樂土而踏破鐵蹄。然而在雪梨西南的南部高地(Southern Highlands)﹐卻有一望無際的肥美田園在向人們招手﹐其中﹐Picton區的一片熟地(serviced land)更吸引了熱愛土的人心馳神往﹐它的名字就叫 Nangarin Vineyard Estate。
一﹑ 適彼樂土
承蒙宣傳公司Capital Public Relations(CPR)的熱心安排﹐筆者於3月21日在雪梨機場搭乘輕型直升飛機﹐專程前往距雪梨內城約80公里的Nangarin項目採訪。同行3架飛機﹐共11人﹐其中包括權威數據公司Residex 總幹事J. Edwards先生。
說真的﹐首次坐直升飛機﹐而且又是只能坐3名乘客的超小型直升機﹐真有說不出的新鮮。更何況﹐作為地產報編輯﹐一天到晚都在和土地打交道﹐忽然間要坐飛機去採訪房地產﹐甚覺有趣。
畢竟飛機太小﹐升到空中猶如一片弱小的樹葉﹐仿彿在不由自主中隨風遠飄﹐去向那傳說中的樂土。望著千仞萬丈下的土地﹐總覺得飄在空中不如踏在土地上那樣親切而又踏實。只是一想到同事們在送行時的贈語﹐心中似乎又無憾了。他們說﹕“你放心去吧﹐我們會懷念你的。”
小直升機以每小時100鏈的速度﹐晃晃悠悠地飛向西南。舉目遠望﹐密雲不雨﹐空結漫天愁。極目處﹐山濤跌宕﹐凝重而又婉約地盤桓在地平線那陰沉的盡頭。就在那時不時被顛波打擾的思路中﹐斷斷續續地流過的是古人這樣的詩行﹕嫦娥應悔偷靈藥﹐碧海青天夜夜心... ... 。如果說“幸福在人間”﹐那麼“人間”又在哪兒呢﹖當然是在土地上。
飛機沒有直接飛向Nangarin﹐而是大範圍做著蛇行擺動。因為﹐CPR已告知飛行員﹐讓我們充份鳥瞰西南大地的參差十萬人家﹐以及自然風光。
不在空中俯看﹐你不知道澳洲的廣袤﹐更不知道雪梨市區的狹小。飛機懸停在Campbelltown上空時﹐多少有些意外地看到﹐五彩斑斕的城市幾乎緊貼著墨綠色的大山﹐市區與茫茫群山之間仿彿沒有甚麼過渡。
如此遠飄大約40分鐘﹐就在到達Nangarin上空時﹐天開了﹐烏雲迅速散﹐蔚藍在天穹彌漾。藍色下方一片金色的丘峻﹐它就是Nangarin。
二﹑ 人間伊甸
Nangarin地廣人稀﹐風調雨順﹐素為紐省主要的葡萄酒生產基地﹐年產葡萄酒20萬瓶的釀酒公司Evans Wine Company﹐便是以這裡為葡萄園。
肥沃的土地展示的是漫山遍野的茂盛草木。漫步山崗﹐但見田園特有的安逸與平和﹐仿彿空氣一樣自由自在﹐也仿彿空氣一樣清新清澄。而在叢林邊緣﹐又可見偶然袋鼠三兩只﹐在悠閑地跳進跳出。
Nangarin是天然的﹐它像伊甸園一般﹐盎然的是綠色的輝煌﹔也像伊甸園一般﹐充滿的是方外的濃情。於是﹐萬籟無憂無慮。臨到舉杯看山的時候﹐那純真無瑕的千種風情﹐應驗的莫非是這樣的一種古遠的寄暢----醉翁之意不在酒﹐在乎山水之間也。
Nangarin又是溫柔的﹐它不象內陸的莽原那樣﹐激盪的是吞吐大荒的十足野性以及奔放豪烈﹔相反﹐它那麼秀氣﹐那麼纏綿﹐恍然是草木妖嬈﹐山水含情﹐於是一陰一晴惹起無限靈動。
的確﹐來了就想放鬆。躺在芬芳而又柔軟的山上﹐呷上一﹑兩口當地的干邑﹐透過酒杯看天地﹐但見山也搖曳﹐雲也漣漪。於是﹐思無邪也可﹔思無正﹐亦可。從形骸到心靈﹐全然不再有拘束。
說真的﹐一行十餘人﹐說是來做採訪﹑看行情﹐其實一下飛機首先的感覺就是盡興地玩。同行的朋友中﹐其他皆為西人﹐一個比一個會玩﹐或駕四輪驅動車有路不走偏要爬山﹐或三三兩兩忙於選景拍風景照﹐又或者﹐舉著酒杯呷呷做響並且大談“酒經”﹐甚者﹐坐在直升機上追袋鼠﹐說是要給袋鼠拍照片。簡直成了酒鄉一日游。
記者們的第一感受如此輕鬆愉快﹐以致樂不思返﹐也許預兆了將來投資得們的第一感受。“重返伊甸園”或許就是Nangarin物業的絕佳賣點之一。
順便說一下﹐由於你也要玩他也要玩。結果﹐回雪梨的時間不僅拖後了足足一小時﹐而且﹐歸不成隊﹐三架飛機全都是單獨返航。
當然﹐再怎麼玩﹐Nangarin出色的物業不也是“景色”之一嗎﹖於是不能不介紹。
三﹑ 大宅大院 新房新居
Nangarin項目佔地123公頃﹐總投資4,500萬元。開工於18個月之前﹐全部完工估計在今年7該項目共推出宅基(lot)120片﹐分若干階段投放市場。目前﹐至少66幅已被酷愛土地的澳洲人買下。尤其是發展商Bradman Corporation推出“2002年之前免息”的銷售政策後﹐買家更是大為積極。
Nangarin項目提供兩類產品﹐一類是空置的熟地﹐目前價格每幅18.5萬至29萬元。空置熟地意味著業主可以完全安夢想中的藍圖來建造自己的物業﹐於是﹐大量的宅基不管是否很快能破土﹐買家反正先買下再說﹐並且插上“sold”的牌子﹐然後才安排自建或找承建商。
另一類是土地加物業的套餐產品(package)﹐起價45.9萬元。買家可以在買地的同時﹐與房地產代理協商安排造房事宜﹐然後﹐由Bradman來施工。
Nangarin的物業地皮極大﹐最小1英畝(1英畝=4,047平方米)﹐最大超過5英畝﹐這樣﹐4睡房﹑5睡房的大house在當地比比皆是。這些地皮中﹐有相當一部份完全是平地﹐另一些為坡地。
從已造好的一些房子看﹐物業的風格主要有Colonial Georgian﹑Australian Rural﹑Modern Rural以及Timber Stytle等等。它們體現的是原汁原味的澳人家居夢想﹐此即﹐鉅大的地皮﹑溫馨的物業﹑強烈的佔有感﹑無與倫比的隱私性﹐一句話﹕一片充滿了主人愛心的私人領地。
地權方面﹐Nangarin多數物業配套的也是澳人十分嚮往的託倫斯體制地權(Torrens Title)。據說它意味著﹐業主在理論上永久擁有這片土地及其上空和地下一切空間內(含資源)的屬權。凡此種種﹐使得深諳土地價值的澳洲人不能不為之心動﹐更何況﹐還有地理位置等方面的優勢。
四﹑ 地理優勢及其他
目前為說﹐以“英畝”(而不是“平方米”)為面積單位來買大house的市場看﹐雪梨人大多前往獵人區﹑中央海岸一帶。然而﹐此二市場距離發梨都在100公里以上。
Nangarin相對來說就大大接近市區了﹐它距市區只有77公里的鐵路路程﹐公路旅程大約80公里。將來M5公路完工(估計在明年)﹐從市區到Nangarin駕車只需大約1個小時。
與一些山區的大地皮house相比(例如﹐藍山)﹐Nangarin物業的宅基更顯平緩(本期封面即為當地的代表性地形)﹐便於業主打理。
在房貸方面﹐Nangarin置業者如果在今年之內置業﹐其房貸在今年底之前的利息將由發展商及有關方面承擔。如此優惠足以使得任何所謂的“蜜月期貸款”相形見絀。此優惠推出的最初大約2個月﹐就吸引到26宗交易。
Nangarin產品的買家﹐主要為雪梨居民。其中有來自Bankstown﹑Sutherland﹑Hurstville的﹐也有來自內城CBD內西區。
M5公路的建成﹐將會極大推動Picton一帶的經濟發展﹐學校﹑購物等社區設施將在Nangarin附近出現。而現在﹐當地居民一般前往Picton購物﹐單程駕車約10分鐘。Picton有火車站﹐大約20分鐘火車車程可抵達雪梨的西南門戶Campbelltown。
五﹑ 參觀與聯絡
Nangarin Vineyard Estate的地址是﹕Barker’s Lodge Road, Picton NSW2571。目前主要公里為89號在Picton轉入Barker’s Lodge Road。如果坐火車﹐可先抵Picton站然後換的士﹐單程約10分鐘。
聯絡請電﹕
Julia Bath﹐電話﹕0401 996 977 (英語)﹐
Chris Larsen﹐電話﹕0419 775 642 (英語)﹐
Capital Public Relations﹐電話﹕(02)9252 3900(英語)﹐
Nangarin Vineyard Estate Office﹐電話﹕(02)4677 3844(英語)﹐
Nangarin熱線﹕1300 367 171(英語)﹐
Nangarin網站﹕www.nangarin.com.au。
Nangarin所在的Picton地區﹐被稱為澳洲釀酒業的起源地。時至今日﹐這裡仍以釀酒為主要經濟項目。
1817年﹐J. Macarthur帶來了一些葡萄籐﹐它們是Macarthur在法國和瑞士旅行時物色來的優質樹種。運來澳洲後﹐首先在Camden至Wollondilly一帶試種和試釀﹐效果不錯。到19世紀40年代﹐本地的葡萄酒已穩定地向英倫三島出口了。1844年﹐本地大量葡萄籐移植到新開設的南澳酒類基地﹐從此﹐建立南澳酒業。
這樣﹐我們就弄明白了一個問題﹐為甚麼澳洲的葡萄酒與法國葡萄酒在口味上“似曾相識”﹖原來﹐並不是因為澳洲本地出產著與法國相似的葡萄﹐而是因為澳洲的葡萄說到底就是法國葡萄的變種後裔。
至1830年﹐Picton因為酒業而有了相當規模得發展﹐並且﹐其土地之肥沃﹐遠近出名。1892年﹐這裡始有第一所正規郵局﹐之前﹐這裡雖然也有一些郵局﹐但居然都是民間的。
Picton以西有一處大型水庫Warragamba Dam﹐它提供者雪梨和藍山居民80%的飲用水。“dam”是大壩的意思﹐而大壩所攔阻的﹐是一片自然狀態保護極佳的湖區Lake Burragorang。湖區在1991年被劃為自然保護區﹐它佔地8.6萬公頃﹐其中一些地方以及被開發為國家公園﹐成為南方高地居民郊遊的好去處。
* 方位﹕雪梨郵政總局(GPO)西南
* 郵政編碼﹕NSW 2571
* 公路至雪梨CBD﹕約80公里
* 鐵路(Picton站)至中央站﹕ 77公里
* 居民﹕ 6,957
* 本地出生者佔總人口﹕81%
* 海外出生者人數排名﹕
- 英國 1
紐西蘭 2
德國 3
意大利 4
荷蘭 5
* house表現(01/00-01/01):
- 平均價﹕19.8萬元 (紐省鄉區同期表現﹕14.9萬元)
中位價﹕17.9萬元 (紐省鄉區同期表現﹕13.7萬元)
過去12個月資本增值﹕ +15% (紐省鄉區同期表現﹕+5%)
90-00年均資本增值﹕6.82%
1999年每幢平均週租﹕185元
1999年租金增長﹕ 6.12%
90-00年均租金增長﹕6.99%
1999年總回報﹕ 10.71%
90-00年均總回報﹕17.42%
99/00財年成交量124幢
* unit表現: [注﹕Nangarin沒有unit。]
* 主要房源類型﹕
- house 1
semi/terrace 2
* 物業佔有形式排名﹕
- 擁有 1
在購買 2
租用 3
* 每月按揭還付額數排名﹕
- 1,000-1,199元 1
800-999元 2
600-799元 3
1,500元以上 4
1,200-1,399元 5
* 物業週租中位價排名﹕
- (房型不分類)
100-199元 1
0-99元 2
200-299元 3
300-399元 4
500-599元 5
* 家庭結構排名﹕
- 夫妻有孩 1
夫妻無孩 2
單身無孩 3
單身有孩 4
數戶合租 5
* 上班交通方式排名﹕
- 私家車(駕車) 1
在家工作 2
私家車(乘車) 3
步行 4
火車+其它 5
* 居民就業排名﹕
- 專業人士 1
行業工匠 2
中級文員 3
輔助專業人士 4
中級藍領 5
* 居民年齡排名﹕
- 20-39 29%
5-19 26%
40-59 25%
60以上 13%
4以下 7%
* 居民教育水平排名﹕
- 熟練技工 1
本科畢業 2
高校肄業 3
付文憑 4
初級技工 5
* 居民信仰排名﹕
- 聖公會 1
天主教 2
無信仰 3
聯合教會 4
長老會 5
* 平均市政費(年)﹕492元
- (紐省最高﹕934元 Hunters Hill 最低﹕62元 Brewarrina)
* 人/年均圖書館支出﹕10元
- (紐省最高﹕166元 Sydney City 最低﹕7元 Byron)
* 人/年均圖書館借書﹕2冊
- (紐省最高﹕40冊 Sydney City 最低﹕1冊 Yarrowlumla)
* 建築審批平均時間(BA)﹕18天
- (紐省最快﹕1天﹐Sydney City 最慢﹕76天﹐Brewarrina)
* 發展審批平均時間(DA)﹕78天
- (紐省最快﹕2天﹐Broken Hill & Urana 最慢﹕107天﹐Leichhardt)
* 市政府﹕Wollondilly Local Council
- 地址﹕62-64 Menangle Street Picton NSW 2571
電話﹕(02)4677 1326 傳真﹕(02)4677 2339
網站﹕n/a 電郵﹕
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-
* Broughton Anglican College(教會)
- 地址﹕Menangle Rd, Campbelltown
電話﹕(02)4633 8365 傳真﹕(02)4633 8358
* Macarthur Anglican School(教會)
- 地址﹕Cobbitty Rd., Cobbitty
電話﹕(02)4647 5333 傳真﹕(02)4647 5444
* St George's College(教會/男子)
- 地址﹕100 Badgally Rd., Campbelltown
電話﹕(02)4626 3477 傳真﹕(02)4628 1594
* St Patrick's College(教會)
- 地址﹕a St John's Rd., Campbelltown
電話﹕(02)4629 2999 傳真﹕(02)4628 1604
* Airds High School(公立)
- 地址﹕Briar Rd., Campbelltown
電話﹕(02)4625 5811 傳真﹕(02)4626 4374
* Camden High School(公立)
- 地址﹕John St., Camden
電話﹕(02)4655 9191 傳真﹕(02)4655 2438
* Campbelltown Perfoming Arts High School(公立)
- 地址﹕Beverley Rd., Campbelltown
電話﹕(02)4625 1403 傳真﹕(02)4625 5086
* Thomas Reddall High School(公立)
- 地址﹕Cnr Jaggers Place & Woodhouse Drive, Ambarvale
電話﹕(02)4625 4404 傳真﹕(02)4628 1453
