數周前儲銀宣佈加息0.25百分點，有朋友和我聊到這個話題，希望我把聊天中的看法記録下來。
　　爲什麼要加息呢？儲銀總裁的説法是“自去年首季到現在，數據顯示通脹將超過3%。”這是説現今6.75%的利率減去3%的通脹，接近4%的實質利率，在目前開放貨幣市場中是最高的現金回報。無怪乎國際熱錢源源流入，放觀股市已在高位，轉戰房市將是一個無可避免的結果。
　　新聞稿中還提到“專家看法近期至少還要調高兩次現金利率”。這也説明了自2001年以來10次的調高利率都擋不住不斷上昇的全國建屋審批率。尤其是柏斯，百萬人口的城市，由於中國的開礦熱，一下子涌進了二、三十萬人口，住在活動車屋中，産生了結構性建屋量不足的問題。
　　不錯，加息會打擊“住屋負擔能力”，但是在權衡雪梨目前每周交500塊的房租，很快就會變成600塊。而100萬的貸款要再加4次息，也比交租划算的時候。你説擔心的是“交租負擔能力”呢？還是“住屋負擔能力？別忘了漲上去的房租是很難掉下來的。”
　　四年來紐省建屋量急速萎縮，其實有一大半責任是三級政府有意造成的。前卜卡省長不肯釋放建地，又增高印花稅、地稅，還規定了新屋必備的排水和再循環用水節水系統。一下子提高了4.5萬的建屋成本，迫使投資人轉向它省。
　　聯邦政府的修改增値稅法，減稅政策又降低了負扣稅杠桿力度，和今年6月30日前的100萬退休金無稅優惠政策，想方設法的將投資人手上的出租房逼進市場。再加上各地區政府不斷提陞的土地開發貢獻費，延缓建屋審批量。這些人爲的抑制政策已在雪梨地區，造成了結構性缺屋的後果。四年前已屆適婚年齡的紐省年輕人爲此付出了延期結婚生子的代價。
　　利率和建屋的關係很複雜，重要的不是看升降，而是爲什麼升降，能不能達到目地，以及升降之後，會不會産生反作用？
　　美國近期因次級信貸風暴連減兩次息，經濟有可能進入通縮，利率最終可能降到1%。你説在美國降息有人敢建屋嗎？中國政府近期不斷升息，使盡了壓制房價政策，你説這上昇的房價壓的住嗎？
　　加息太密，幅度太大會引起加薪壓力，加薪又會引起新一輪的通貨膨脹，然後再加息，進入一個惡性通貨膨脹的局面。七、八十年代，住過日本、香港、台灣和南韓的朋友們可能還記憶猶新吧！
　　通貨膨胀來臨的年代，握有住屋以外的第二個房産是個很好的選擇，因爲地産有很強的通脹抗壓力。當市場出現結構性需求上昇，建屋意願強烈，利息持續上昇，現金快速貶値的時候，用今年的錢，慢慢地蓋明年的房子，享受後年的通貨膨脹果實，通常是避免淪落到窮人階層的一個最簡單有效的方法。
　　最後我拿一個親身見證的例子來解釋，在經濟增長良好、通脹有效控制下，雪梨的利率和建屋成本的關係。
　　1997到2007這十年大部份時間，我在西北新區Kellyvill工作。97年Kellyvill的800平方米地價大約12萬元，當時，雙層，4房或5房、3廳、雙車庫的建屋成本大概也是12萬元左右。地和房屋的成本約一半一半。現在同樣的地和房屋的成本，地約45萬，房屋約30萬，地屋比例約6比4。
　　十年來的通貨膨胀大約翻了一倍，雪梨平均房價漲了6年，跌了4年。利息自奧運後漲了7年，建屋業走過了繁榮，也歷盡了萎縮。目前這樣的二手房在市場上的售價，質量好的在70萬上下，差的在60萬上下。
　　這個例子説明了一件事，在風調雨順、國泰民安的日子里，建屋都是一個回報不錯的投資項目，何况即將面臨的是一個缺水少油，高度通脹的日子呢？
　　所以我的建議是，建屋還是要根據自己的需要作決定，不要今天一個主意，明天加息又是一個主意。
　　謝謝，我們下次再聊。

张丹儿
Elizabeth
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