Property Watch: Go Alternative

Property Watch: Go Alternative 投資地產不如投資地產基金﹐這是很多投資專家現在鼓吹的投資理念﹐我們在此談談有關這方面的資訊。的確﹐投資地產基金擁有許多重複過很多次的特徵如高股息﹐高彈性﹐低資金需求和最重要的資產分散這些重要特徵。筆者在瞭解地產基金/信託的好處後﹐將投資地產逐漸改為投資地產信託﹐因為資金有限﹐所能投資的房子真的很少﹐如果遇到時機不好﹐空房時間變長就有很大的問題。不過投資房地產還是擁有很多獨特的優點﹐所以兩者最好能共同都擁有。 這次要談的是幾家獨特的另類地產投資基金/信託﹐這些投資項目超出大多數的傳統商業大樓﹐工業地產和購物中心這3大類﹐也為投資者帶來更多和大趨勢不同的投資選擇。正如熟悉我文章的讀者﹐我對地產信託(REIT) 一直非常看好﹐這是附合巴非特所謂的“睡覺都在轉錢的” 好投資策略之一。 Australian Education Trust (AET)AET是澳洲唯一上市投資教育物業的公司﹐另一個基金是未上市基金。承蒙澳洲這幾年來經濟飛昇﹐孩童數大量增加﹐是澳洲好幾10年來的孩童熱﹐政府的嬰兒補貼更是增加幫助。託兒所一家家的成立為託兒所業這帶來商業良機。隨著這個潮流而產生的是AET這類公司﹐AET原先也是上市公司﹐在被ABC Learning Centre 收購後改名為AET。 公司目前的全部資產都是出租給ABC﹐不過這個現象也許會在以後有所改變﹐目前的資產只包括ABC在澳洲的託兒所﹐ABC認為此策略有助于公司的快速成長﹐如果某個託兒所的業務不佳﹐可以有彈性化的徹銷﹐而不是像傳統示的脫兒所﹐很多是買入土地後﹐改裝後才開始營業﹐對業主的財力上有很大的需求和限制。由於ABC的快速成長﹐對AET也是帶來很大的優勢﹐而現在ABC在海外的計劃越來越多﹐特別是在美國﹐對AET的未來發展也有可能國際化﹐不過目前還沒有明確的決定。 APN UK/EUROPE Retail Trust 這是由非常成功的地產基理公司APN所創立的投資中/東歐還有英國地產的地產信託。APN的主要專門於投資全球上市的地產信託﹐在澳洲還有成立許多地產基金﹐是澳洲表現最好的投資經理之一。原先APN(AEZ) 這個公司上市是主要於投資中歐﹐東歐還有西班牙的零售類/工業用地產﹐所投資的地產在於德國﹐波蘭和西班牙。後兩國都是當前成長非常迅速的兩大歐洲市場﹐其成長速度不低於亞洲國家。 APN這個基金提供了澳洲投資者少數投資這幾個市場的好機會﹐上市後股價穩定的成長﹐股息也表現不錯。不過APN在不久前宣佈將透過這個上市公司將本身的投資經理業務合併成為一個合定證券﹐所以現在上市的公司已經是個新的結構。 歐洲市場的信託基金前景很有趣﹐因為這個理念到今年才開是在歐洲開始﹐歐洲市場一下子出現很多產品﹐目前較有前景的是投資成長市場﹐包括愛爾蘭﹐西班牙和東歐市場的資產。目前除了APN外﹐Multiplex European Trust, ING Office Trust, ING Industrial Trust, GPT都有投資這些市場的資產﹐但都不是如APN般的純投資歐洲地區。 Abacus Hospitality Fund這是另一家我非常喜歡的地產投資公司﹐本身也是一家上市公司﹐擁有多個地產投資基金。由於澳洲多年來旅遊業平平(奧運以後) ﹐久久沒有新的酒店成立﹐對整體酒店市場的出租率非常有幫助﹐空置率為多年來最低。酒店成為一個新的地產投資資產﹐非常的新興。 為何金融機構遲遲不推出此類產品﹐簡單的說是兩大因素﹕ 酒店多數都是短期出租﹐幾天最多可能是一個月﹐對管理上不好管理﹐也因此酒店價格還要經常更換來吸引客戶。   競爭﹐在1998到2002年之間﹐許多酒店不斷的成立﹐從2星級到5星級不等﹐酒店價格一直下去﹐之後又有SARS和恐怖活動﹐旅館業陷入低潮。  也因為以上因素﹐許多酒店的價值下跌﹐很多業主徹出﹐對投資而言是個很大的機會。Abacus Property Group的董事看到了這個不可多得的商機﹐成立基金先是以 低價購入3個酒店資產﹐不久前再度購入另外3個資產﹐目前擁有6個資產﹐目標是中/高級的酒店﹐而針對的客戶群是以國內﹐家庭為主的旅客為主﹐這個策略可以避免因為國際事件突然大量減少來澳遊客的影響。 這個基金的股息是在於地產基金的平均數﹐大約是在8到9%之間﹐是個開放式的基金﹐公司也表示看基金的未來發展﹐不排除最後由上市作為退出策略。對旅遊業﹐酒店資產有興趣的投資者﹐這倒是個有趣的項目。類似的公司在澳洲也不是沒有上市﹐但多數都是集中資金在於1個主要酒店﹐或是集中於一個地區﹐相對下這個基金的投資項目較為分散﹐對風險管理上有所幫助。 Macquarie Communications Group (MCG) 自從大約在幾個月前介紹過MCG後﹐這公司也發展迅速﹐不斷的收購新電訊業務成為一家全球性的電訊業務投資公司。MCG其中一部份很重要的業務是電訊資產﹐這是筆者頗熟悉的業務﹐之前曾經管理過大型電訊資產和Internet Data Centre的業務。 這類資產的主要“租戶” 為電訊公司和IT公司﹐以這類需求特別建設的IT基礎設施來提供各類IT和電訊服務。電訊公司而言﹐會將各類電訊設備安裝於MCG所擁有的資產中﹐如電話交換站或是網站託管中心。這類的IT設備都需要特殊的設計地產來支持﹐如擁有多重的發電設施﹐特殊的冷氣設備﹐特殊的防火設備等。 另外值得一提的是MCG還擁有很大量的通訊塔﹐這是無限和傳媒公司非常需要的基礎設施﹐其中還包括了許多高樓的屋頂經營權﹐出租給電訊公司來安裝處處可見的無線電話發射站或是無線網路公司的設備。 所以總歸而來﹐MCG算是較類似於基礎設施﹐因為此類租約大多數長期租約﹐有的長達20年﹐這是因為安裝一個發射台的成本將近$50萬﹐安裝後除非沒有選擇﹐多數電訊公司不會輕易的移動設備。由於MCG的收益一部份也來自於租金﹐所以我們還是將它歸類到“另類地產基金公司” 。 Challenger Wine Trust (CWT)看完了高科技公司﹐現在來談談另一個完全不同風格的投資產品﹐酒園和葡萄酒廠。當今的葡萄酒業是相當的低靡﹐多年來的豐收對葡萄酒的價格造成很大壓力﹐今年因為全球旱災減少產量﹐對葡萄酒業者帶來一線轉機﹐真可說是風水輪流轉﹗ CWT是在葡萄酒類股當紅(2000-2002年間) 所成立的一家公司﹐當初設立時是提供了不少中小型業者前往租地來種植葡萄。而受到了業界蕭條影響﹐不少業主黯然離開﹐對CWT的收入當然或多或少影響。公司改變方針﹐如今將近全部的擁有資產都是出租給大型葡萄酒公司﹐最大的租戶為Fosters, Brian McGuigan等知名 全球產酒公司。 但由於葡萄酒業遲遲不起色﹐CWT股價長久以來處於低位﹐但股息仍舊照發﹐如今股息率高達12%之多﹐是澳洲股市中股息最高的公司之一。筆者最近買進這家公司﹐一是為了增加股息﹐二是因為原先我非常擔心西澳葡萄酒公司Evan & Tate出現的財務問題會影響到公司的發展﹐但CWT立即報告所空置出的葡萄酒園將會轉租給Fosters﹐這對公司而言非常有利。 除了酒園外﹐CWT也協助租戶來擴散收入來源﹐在葡萄酒業低靡時﹐CWT也將不少酒園改為旅遊觀光業﹐建設旅館﹐餐館來吸引都市遊客﹐還有提供製酒廠﹐零售點等不同設施來增加收入。除了CWT外﹐全球只有很少類似這樣的公司上市﹐這個策略和電訊公司的“先賣後租策略非常類似(Sell & Lease-back Structure) ” ﹐對製酒商而言﹐好處也是一樣﹐不需要再買進大量土地﹐如果遇到時機不好﹐可有彈性的減少種植地和租金﹐時機好時再和CWT多租用土地。對投資葡萄酒的投資而言﹐投資CWT是間接投資到這個類股﹐而不需擔心葡萄酒的價格上下對您投資的公司帶來如何影響。  ING Health Trust (IHT)最後要談的是健保地產﹐這個廣泛很大﹐有包括醫院﹐醫療中心﹐復建中心﹐在美國還有醫療學校甚至大型的心理病院。目前澳洲有一些類似的基金﹐一個是由Mirvac 所經營﹐另一個則是上市不久的ING旗下的IHT﹐也是唯一的經營此類業務的 上市公司。公司所設定的投資目標非常的明確﹐投資和醫療相關的地產﹐最先投資的是2家中等規模的醫院﹐租約都非常長久﹐的確﹐醫院是個穩定長久的資產﹐而且擴充的可能性也很高。最近所投資的是位於市中心紅十字會的血庫銀行(Blood Bank) ﹐一家復建中心和一個小規模的醫療和診斷中心。後者是個有趣的趨勢﹐很多中小規模﹐區域性的中心是為醫生或是牙醫個人所有﹐IHT將這些中心收購後回租給這些原先的業者。這個類似於一家位於新西蘭的上市醫療中心REIT的模式﹐往後IHT也可能投資區域性的私人醫療中心(Medical Centres) 。 由於人口老化﹐對醫療需求的大趨勢下﹐類似的產品預計會持續增加﹐投資醫院不是個新概念﹐在美國有不少家這種公司上市也可以供投資者參考。一般投資這種基金的投資者是長線投資者﹐IHT的每日交易量因此也很稀少﹐主要都是追求股息的投資者為主。 市場上還有很多五花八門的投資產品﹐如果您像我一樣觀看全球股市﹐讓更是精彩﹗舉幾個例子來和您分享﹐有專門投資銀行提款機的REIT﹐停車場更不用說﹐有不久前提過的MPY專門投資滑雪場和水族館。還有投資酒吧﹐現在澳洲擁有越來越多這種基金﹐學校﹐校舍﹐養老院更不用說﹐到處都是。 當然﹐不忘記最後幾個新鮮點子送給您﹐監獄和墳場可曾經是美國投資者最熱門的兩個REIT﹗還有當今開始熱門的樹林基金﹐結構基本上是讓基金擁有長期的經營權﹐投資者等於間接擁有經營樹林的股權。這些現象正如一位喜愛的投資REIT的美國投資者所說﹐只要是用磚塊做的﹐就會有一個REIT的產生﹗

 

< Prev		Next >