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恒基集团 杰夫投资论坛: 房地产投资回报的三种类型 No.397 |
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兼介绍新西兰假日酒店项目
在房地產投資中，按回報方式區分，有三大類項目﹕(1)資本增値型﹔(2)資金增値型﹔(3) 機會增値型。
資本增値型物業主要靠地皮的增値帶動整個房產的增値，而租金回報卻會在相當一段時間內是負數，即租金收入低於貸款利息和其他相關開支，房主需要貼錢去養房子，期待未來較好的資本增値。這類房子適合交稅比較多或現金流比較充足的投資者，利用澳洲政府負扣稅(Negative Gearing)的優惠政策，來塡補養房子的虧空，可達到吃小虧賺大便宜的投資目的。比方說﹐花70萬買一個地皮為500平米的house ﹐租出去每週租金為500元﹐租金回報率為3.71% ﹐各項支出與租金相抵再加上負扣稅﹐每週還要倒貼$280 ﹐每年倒貼$14,560 ﹐資本以平均每年10%的比率增値﹐五年後以$112.7萬售出﹐毛利42.7萬﹐減去五年中總共貼進去的$72,800 ﹐淨利為$354,200 ﹐投資回報率為50.6%。
資金增値型則是租金收入高，資本增長比前者稍慢些，但仍舊有穩定的增長，這類房產租金收入高於開支，不僅不需倒貼錢去養房子，而且有現錢進賬（Positive Gearing）。比如花20萬買進一套酒店客房﹐每天租金就高達$180 ﹐全年租金$46800 ﹐租金回報率為23.4% ﹐各項支出與租金相抵再加上折舊部份的負扣稅﹐每週有$124的現金收入﹐每年為$6,448 ﹐不用倒貼錢。資本增値按年增5%計算﹐五年後得以25.5萬售出﹐毛利為$55 ,000 ﹐再加上五年現金總收入﹐合計回報為$87,240 ﹐投資回報率為43.6%。雖然比資本增値型的回報率稍低一點﹐但是投資壓力小﹑風險也小﹐適合現金流不太充足的投資者。
機會型物業是指依靠土地用途或週邊經濟環境的顯著變化來帶動物業的昇値。比如Council更改土地用途類別﹐原來只允許蓋低層物業的土地改為允許蓋高層建築﹔本來不通火車的地方新鋪了鐵路﹐這種變更自然會帶來地價的大幅上昇。舉例﹕在城鄉結合部花10萬元買一塊600平米的空地﹐等著這個地區未來被開發時有發展商來收購﹐暫時沒有租金收入﹐每年還貸款利息及其他開支為$6, 896 ﹐完全倒貼﹐五年後發展商以25萬元的價格將這塊地買去﹐毛利15萬元﹐減去五年的利息總支出$34,480 ﹐淨回報為$115,520 ﹐投資回報率為155%。機會增値型投資的回報高﹐風險也高﹐因為政府的計劃有可能因種種因素延遲﹑改變或終止。這需要投資者具備豐富的經驗﹑獨到的眼光和充足的現金流。
三種類型的物業各有特點，不存在孰好孰差的問題，只存在適合誰的問題。
資金增値型風險最小﹐不用貼錢﹐適合大多數投資者。我在此介紹本公司的一個這類項目給大家。這是在新西蘭首都惠靈頓假日酒店(Holiday Inn)﹐ 全新的現房﹐位於該市濱海黃金地段。2004年底﹐此項目還是樓花時﹐本公司恆基集團向澳洲公眾推售﹐受到廣大買家的追捧，賣出去六十多套，買主們在去年底和今年年初陸續交割物業﹐經獨立的專業估價公司估價，所有房間升値15％至50％不等，買主們都能按月準時收到發展商保證的租金。該項目因為市場需求旺﹐發展商在原設計上又加建了三層﹐所以現在又拿出更多的房向公眾出售。這個物業有四大好處﹕(1) 價格低﹐容易起步﹐有單房和套房兩種﹐價格從$211 ,185(新西蘭元﹐下同)起﹐包括價値$22 ﹐000的全套傢具﹐首付出20%﹐只需4萬多新西蘭元﹐佔用資金不多﹐很多人都有能力投資此項目﹔(2) 交易成本低﹐在新西蘭﹐買物業不需要交印花稅﹐而在澳洲買一個同樣價格的房子大約要交$5900的印花稅。(3)租金回報超高﹐去除管理費之後還有9.5%的三年租金保證﹐每週不用貼錢﹐還可以拿回約$124的現金回報。想想看﹐悉尼目前的平均租金回報率大約是5%﹐這是沒有去掉物業管理費﹑市政費和水費的﹐兩相比較﹐差別是非常大的。(4) 稅務利益大﹐因為酒店傢具的折舊率高﹐儘管租金回報高﹐用折舊率一抵充﹐基本上不用交稅﹔新西蘭而且沒有物業增値稅﹐你賣出物業時不論增値了多少都不用交稅。(5)買主 不用操心管理問題﹐簽署十年加十年的管理合約﹐交由國際著名酒店業集團按四星級酒店標準進行管理和保養﹐他們有非常公平的客房均衡出租系統管理程序﹐保證業主的公平收益。假日酒店是國際品牌的酒店﹐客源充足﹐該酒店目前的客房率達到81%﹐效益非常好。(6) 酒店位置好﹐有穩定的資本增値。惠靈頓三面環山一面臨海﹐平地很少﹐已經沒有多少可供開發的土地﹐寸土寸金﹐該酒店位於相當于悉尼Circular Quay的位置﹐步行到海邊只需兩分鐘﹐部份房間有海景﹐大多數是對著國會大廈的美麗市景﹐這樣位置的物業是絕對保値昇値的。
該項目主要在當地出售﹐發展商交給我們出售的房間數量並不太多﹐希望有眼光的投資者抓住這絕佳的機會﹐有意者請速與本人聯繫﹐電話﹕(02)92863288﹔手機0410577866 Jeff Zhang
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