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恒基集团 杰夫投资论坛: 时间与地点 No.396 |
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在房地産術語中”時點”(Timing)是指買入和賣出物業的時間切入點，“地點”（Location）是指物業所在的地理位置。很多地産經濟人喜歡反復強調地點的重要性，以致于形成了一句口頭禪：“location，location，location”，這當然不錯，地點對於物業的保値升値確實是至關重要的因素之一，但是並不是唯一的因素，在我看來，時點比地點更重要，只有把時點和地點結合起來運用，才可能獲得最大的投資回報。爲什么這樣説？大家回憶一下，當2003年悉尼房地産達到最高點後，房價全線開始下跌，包括Mosman、Double Bay這些富人區也跌，這些區的房子本來就貴，跌一個百分比的絶對値相當于廉價區的五、六個百分點，如果業主沒有足夠的現金流來支撑，碰上連漲幾次利息，就很可能撑不住而不得不把房子拿到市場拍賣，以低價售出，虧錢收場。所以好地點未必能保證你一定賺到錢。反過來，房市好時，買哪個區的房都增値，上一波悉尼房市上昇期時，連遠西南區名聲一度不那么好的Cabaramatta房價也翻了一倍。所以時點比地點更重要，時點關係到你賺錢還是賠錢，地點關係到你賺多少還是賠多少。只有把時點和地點結合起來妥善運用，才能使投資回報最大化。
每個地區的經濟發展是不平衡的，此地進入繁盛時，彼地卻可能正進入蕭條。就一個國家而言，每一次房地産的升降周期總是從最大城市開始，然後波及到二線城市、三線城市，澳州是悉尼先漲，然後是墨爾本，再往後依次是布里斯本、阿德雷德、堪培拉、柏斯，每一波之間相隔一、二年，你可以按着這順序來投資，先在悉尼趁低買入物業，到高點時抛出將資金轉當墨爾本，如法炮製下去，等一圈走完了，悉尼就又度過了衰退期進入下一個上昇期，你就可以回過頭來再投資到悉尼，這樣你就一直跟着上漲期走，避開了衰退期，比固守一地的回報高出許多，因爲後者的獲利會被衰退期拉低，能參與的上昇波段也少于前者。就大城市而言，每個區的升降期也有時間差，通常是市中心五公里範圍內先漲價，然後向周邊區域波及，你在一個城市里就可以賺上好幾波。如果你把眼光再放遠一些，到其他國家也可以找到很好的投資機會。比如我們恆基集團曾推出的中國廣州匯景新城項目由三年前的每平米約八千人民幣漲到了現在的每平米一萬七千多人民幣。
大衆投資者經常容易犯井底之蛙的毛病，只看到眼前巴掌大一塊地方，不敢到稍微遠一點的地方投資，錯失了很多投資機會。三年前，我們恆基集團向悉尼的投資者推出我們確信能升値的昆士蘭州Airlie Beach的Town House項目，三十多萬一套，卻乏人問津，都説遠，不瞭解，不敢買。有一個韓國裔人士不小心買了，後來又鬧着要退出，無奈合同已交換，退出會損失定金才沒有退，結果現在房子漲到了六十多萬，他慶幸幸虧沒有退。而這段時間悉尼的房子一直在跌價。
在掌握時點的基礎上，再配合地點的正確選擇，你就能立于不敗之地。地點選擇應遵循幾個基本原則：稀缺的景觀、交通和生活方便、有未來利好變化的預期、無環保問題，你不一定能找到同時擁有所有這些因素的物業，能擁有其中幾項也就可以了。還要注意的一點就是得在一個合理的價位買入。
本公司現有資本增値和租金回報都極佳的昆士蘭物業，歡迎來電詢問詳情。電話：(02)97600637;0410577866,聯繫人：Jeff Zhang
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