在悉尼买房对今日的首置者来说，无疑台阶是相当高的。偿付能力问题将会是制约未来物业市埸的主旋律。准买家一定要在进入市埸之前做好充分的知识准备。这篇文章将归纳介绍近几个月来业内专家对首次置业人仕的忠告。
　　時値春季，悉尼的樓市也如專家們所指出的也隨時節進入萬象復甦的春天。雖春寒料峭，也正是遊人出門觀花的好時節，大家不妨從這里開始,尋尋覓覓......

楼市走出冬季
　　經過四年的低潮，悉尼樓市開始抖落一身的寒氣，步入春天。按最新的數據統計顯示，悉尼的房屋中位價是$561,199。上半年房價上昇了4.1%, 而新一季度即6-9月的升幅是3%。不过，與全國各首府相比，悉尼的復甦步伐仍是最慢的。現在的房價因三年低潮的打壓，比過去幾年要實惠得多，猶其是受首置人仕關注的unit和雅柏文。
　　澳洲物業監察執行總裁麥·米高説，雖然不少人還在躊躇不決，其實現在的市埸已看不到幾年前過熱的任何迹象。由於不斷有消息説大選之後會加息，估計在這樣的市埸氣氛下，房子的價格會比過往更具理性。
　　一向低調評價樓市的BIS Shrapnel也在給首置者打氣——執行總裁羅·米勒説，如果你找到一個好物業，其價格又已經降低了的話，不要失去機會。他説，“我們的觀點是：在未來12個月內房價最樂觀的估計也只會上昇幾個百分點。現在的市埸主旋律仍是償付能力問題。”
　　他建議首置一族，由於油價高居不下，買家應尋找近車站，近商店的物業。另外，他還建議首置者考慮五年定息貸款産品以防利率進一步上昇。
　　下面是專家們給首置一族的建議：

没必要给物业经纪太多信息
　　可以開放眼界多看看不同的物業，不可敞開個人還款能力的秘密，讓經紀知道太多。説到底，經紀是業主利益的代表不是你的代表——這是地産經紀鄧彼德所給的忠吿。
　　彼德是Dempsey地産行總裁。他説，不要吿訴經紀你可以借銀行多少，或者每周可以還款多少之類的內容。“這類資料絶對不該透露，而且你的職業和收入也應該保密。只需給經紀你的姓名聯絡電話之類的信息足矣。如果經紀提供的物業超過你的目標價格，你可以讓他知道。”他説。
　　首置者通常會無意中讓經紀控制了對話的局面。“你應該把主動權爭取回來。”他説。

让专家成为你的置业顾问团
　　你不必孤軍作戰。讓業內專家成爲你背後的置業顧問。
　　比如：請貸款經紀幫你尋找最適合你的貸款銀行和貸款産品。這不僅節省你的時間和精力，更可以找到最具競爭力、而且比較利率又低的産品；請持牌建築師做建築結構報吿，查看物業是否有重大結構問題；另外物業交換師或律师可幫你查清物業交換契約是否有問題。
　　如果你買的是一個年代較老的公寓樓，房屋结构檢查就比較重要。因爲該樓房的現狀也許已相當殘舊，日後維修可能會花一筆費用。
　　David Hall Building Appraisals（www.buildingreport.com.au）的何先生介紹，建築檢查報吿可以反應樓宇目前的狀况及于未來的影響，包括防火陞級，防潮，防水，噪音是否超過澳洲標準。另外如果買的是villa和townhouse，買家還要做白蟻檢查。因爲此類建築會比公寓樓使用更多木料。

确保价格合理
　　如何確保不會買下太貴的物業？最佳的辦法就是把自住物業當成投資物業來買——這就是説，要算出一筆帳，看看這個物業出租的話能給你掙多少錢，這是CPM硏究機構約翰·沃克的建議。
　　具體做法是：先打聽一下這个物業如果出租的話，在本區一般租金會是多少，以及常規支出的費用。再用公式计算出租盈利率，即：年租金总收入減去常規支出，得出凈收入。用這個數去除房價，再乘100，得出的百分比就是盈利率。
　　舉例如下：
　　這里有一個二房unit，價格爲$350,000
　　假設每周租金毛收入 $250
　　$250x52（周）=$13,000（年）
　　市政費假設是 $1000/年
　　大樓分契物业管理費是 $1500/年
　　年凈收入爲 $10,500
　　用這個數字，除以房價$350,000，再乘以100，得出盈利率是3%。
　　通常來説，好價錢的房子其出租盈利率大約是3.5%，如果少于這個比例，那么可以説，你買貴了。當然，如果你太喜歡這個房子又另當別論了，那叫捨命陪君子。
　　Destiny Financial Solutions的創建者瑪格利特勸買家避免參加拍賣會。她的觀點是，拍賣會玩的是情緒，而給人一種錯覺——市埸價格就是這樣的！
　　不过筆者在這里要加幾句，其實也有例外的。十幾年前，有一位朋友初到澳洲，就在悉尼南部一個現埸拍賣會買到一個平、靚、正的二層四房水邊屋。
　　當時他是第一次旁觀拍賣會，周未娛樂一下，想看看熱鬧——這澳洲人是怎樣買房子的。
　　房子開價從25萬起；圍觀的只有一個人舉手，加了$1000上去，然後，再也沒有動靜了。這時，這位先生環顧左右，奇怪怎么沒人舉手？於是爲了調動一下現埸氣氛（那時還沒有參加拍賣者必須提前登記注冊之類的麻煩事），就隨便把手舉了一下。好！這手勢語意思是加$2000！埸面氣氛突然僵住了——哪來的遠東豪客？嚇得沒人敢再舉手了。
　　拍賣師喊了幾下沒動靜，説時遲那時快，只聽手中錘子“咣鐺”一響，好！恭喜你，房子是你的了！——這叫腳底打滑，一不小心，做了水景豪宅的業主。
　　回過頭來再聽聽瑪格利特的專家建議：
　　她認爲，衡量房子値多少錢的唯一正確方法，是查詢區內近三個月以來易手的房子價格。
　　要想得到專業機構的資料，就要訂閲這些機構的專業報吿，如Australia Property Monitors, RP Data或Residex的房價報吿。
　　她指出，房屋中位價並不能給你實際的幫助，因爲它是取最高價和最低價綜合計算出來的。而你眞正需要的資料，是與你的目標物業同類型的那些房子的近期出售價。
　　瑪格利特的另一個忠吿是，你的首次出價一定要比市埸價低——也許你會得到一個意想不到的結果。如果是買unit或雅柏文的話，你常會發現你看上的物業不止一個，不妨都給它們出個稍低一點的價，看那個能降下來就落訂。

一房还是两房
　　如果你的實力只夠買個一房的物業，設法找到一個有較大空間的物業，可以給你装個活動床或者電腦室之類的。
　　設計師格拉漢先生説，這對於那些標準規格的unit建築來説是不太容易的目標，但對於那些重新裝修的舊式公寓和由貨倉改建的物業是有機會的——尋找有高天花，空間大，或者甚至有儲物室的，可給你加建個學習室或臨時客房的物業。
　　他説：“你可以建一個壁挂床而外面看來象個入墻櫃。或者建個視像室或書房用拉門加以阻隔裝飾。 ”

好的朝向
　　東北朝向的物業在澳洲來説是最好的。如果不能如願，那么，保證足夠光猛是你下次再出手時的有利條件。
　　如果物業還帶有好景色，那要做點細緻功夫分析一下這個好景是不是永久性的——比如：日後前面的樹長大了是否會擋住景色；前面那家人會不會加建二樓把景給擋沒了；市政府在這片地方會不會有新的市政建設規劃把景色擋住或者擋住一半。
　　另外買家還要注意住宅的私隱性，被鄰人隨意盯着俯瞰不是太好受的一件事。當然，緑色的庭園被人看看倒是無所謂，但也別上下左右被人飽覽無遺；另外，如有窗口可以看到外面的緑色確是一件賞心悅目的事，尤其是從客廳，廚房，浴室等。

值得警惕的迹象
　　你要請你的律師檢查分契物業財務管理報吿。如果帳內無存下一筆維修儲備金（sinking fund）及特別經費集資（spcial levies），這意味着你付得起今天的費用卻未必付得起未來的費用——這是業主聯合會主席高德的忠吿。
　　如果這座樓宇有人痛有人愛，得到修繕管理的，從走進大門的第一時刻，你就應能感受到。相反如果你聞到潮濕的霉味，粉刷剝落，沒有錢存在儲備金庫里——小心，這不是一個可以安居的好地方。儘管可能價錢看來很便宜，也只能説明它沒有多少增値的潜在能力。
　　另外，Herron Todd White的高級估價師史密斯先生説，買房子雖然最好要靠近各種方便設施，但也別眞的緊靠鐵路線和繁忙公路，或者正对学校大门。要從安居环境與保値兩方面去考慮與。